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土地增值税清查在即 地产商资金链雪上加霜


www.nsfang.com  来源:财新网 时间:2010-06-07 09:13:14

一场围绕着土地增值税的清算风暴即将袭来。

近期,国家税务总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》,6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算,尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查,要求各地在6月底前将清算工作计划和重点清算项目名单上报国家税务总局。

此外,为改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况,通知要求研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。规定了东部、中部和东北地区、西部省份的预征税率不得低于2%、1.5%和1%。据悉,目前太原、南京等二三线城市的预征税率只有0.5%,北京、上海只有1%,这意味着预征的土地增值税将上调。

在此之前的5月26日,国家税务总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(下称220号文),要求各地加强土地增值税的清算工作,并在技术操作层面予以明确。

国税总局连发追缴令的目的,在于配合“国十条”地产调控,打击捂盘和惜售。不过,作为一贯执行难、经验少的税种,市场普遍持观望态度。

土地增值税向来是房地产宏观调控的一根“松紧带”。1993年底,国家颁布了《土地增值税暂行条例》,但一直征收不力,清算比例极低。自2002年以后,随着房地产市场价格的几波上涨,国家多次出台文件,要求严格查收土地增值税。2006年末国税总局颁布了“187号文”,并于次年掀起了清查土地增值税的全国性风暴,但随后因金融危机影响不了了之。

作为税率较高的税种,土地增值税征收的“松紧”程度将对房地产商的盈利水平产生截然不同的效果,如严格征收,地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。相关分析显示,这一税负相当于销售收入的6%,对房地产公司的净利润影响达20%以上。

一位熟悉地产商资金运作的中介机构人士直言,地产商有很多方法迟交、少交甚至不交土地增值税,现在上市公司为土地增值税进行的拨备经常都“趴在账上”,一旦真的严格征收,对很多开发商现金周转都会发生影响。

征收“松紧带”

土地增值税实行四级累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过部分最高税率可达60%。目前大型房地产公司的毛利一般在30%-40%左右,一般按照30%的税率来征收。从国际上横向比较,中国的土地增值税给开发商带来的税负偏高,几乎相当于再征收一次所得税,也因此,对这一税种一直不乏争议。

具体而言,“土地增值税税额=增值额×税率–扣除项目×速算扣除系数”,其中,“增值额=转让房产所取得收入–扣除项目金额”。同时规定,增值额不超过20%的普通标准住宅免征土地增值税。实际上,免税地带和增值额认定,均存在很大操作空间。

按现行法规,土地增值税的征收方式包括预征和清算两个步骤,即在项目全部竣工前,根据预售收入先征收少部分增值税,待项目竣工后再对全部税额清算。目前各地住宅的预征税率在0.5%-2%之间,但真正进行清算的案例极少。除上市公司外,并非所有开发商都能严格预提土地增值税。

主管征收的各地地方税务局根据本地情况颁发地方性预征文件。对普通住宅,北京、广州、深圳、重庆的预征比例是销售额的1%,南京、天津、太原是0.5%,深圳、南京对别墅则预征3%。

根据国税总局的公开数据,土地增值税每年实际征收规模与理论征收规模差距甚远。以2009年为例,商品房销售收入近4.4万亿元,但土地增值税收入仅为710亿元,占销售收入之比不到1.64%。而在2006年以前,这一比重甚至未能达到1%。与其他国家地区类似税种相比,中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低形成了十分鲜明的对比。

中央财经大学税务学院副院长刘桓介绍说,1993年底出台的《土地增值税暂行条例》主要为了抑制炒地、圈地。当时炒地严重,曾规定拿地后不开发或一年内投资不到30%的要将土地收回,当年税改时土地增值税正式出台。

土地增值税的税负偏高,最低税率也达到了30%的水平,最高征收60%,可以说是目前最高的税种,比香烟消费税(56%)还高。北京市华远集团总裁任志强认为,土地出让金加上税收,开发商60%-70%的收入都给了政府。

据一位熟悉地产商的资深中介人士介绍,地产开发商最常用的方法就是拖时间。税法规定,只有在房地产开发项目全部竣工、完成销售,或未竣工决算房地产开发项目被整体转让,或土地使用权被直接转让的情况下,才必须进行强制清算。

“房地产公司是滚动开发,严格征收会对其资金链产生影响。企业越晚清算越有好处,税务部门在与企业斗法中处于下风,开始是销售95%清算,后来下调到88%、85%。”刘桓说。

开发商“捂盘”在地产业司空见惯。孖士打律师事务所高级税务顾问王青松表示:“没有哪个行业能像房地产这样独特,把存货压几年不出售。”这种刻意捂盘的行为,客观上使得几乎少有项目符合“强制清算”的条件。

同时,为了表示楼盘尚未售罄,开发商也会拖延注销项目公司,因而很多项目公司实际上只是拖延税负的“空壳”而已。

根据规定,新建房地产可扣除项目非常之多,包括土地成本、开发成本(包括建筑安装工程费、公共配套设施等),仅房地产开发费用就包括了销售、管理以及财务费用。而房地产公司是滚动开发,要清算单一项目的成本非常麻烦,其间就出现了避税空间。

据业内人士介绍,常见的办法是房地产开发公司利用与自己集团内的建筑公司做关联交易,将利润转移到建筑公司,降低项目公司的利润,从而减少应付的土地增值税。而税务局负责查处关联交易中转让定价的团队与查收土地增值税的团队是分开的,这使得查处交易价格的合理性变得更加困难。更何况,境内公司之间的转让定价向来不如跨境关联交易所受的检查严格。

此外,将未竣工的开发项目整体转让,也可通过压低收入来收缩增值额。将名下未竣工的开发项目互相“倒腾”,便成为房产商协作避税的手段之一。

某地方税务局的一位工作人员对本刊记者表示,他们不愿主动去清查土地增值税,其中原因之一就是弄清楚开发商的成本和费用很复杂。一旦出了错误,税务人员要承担相关责任。

另有税务界专业人士解释称,因为土地增值税是小税种,预征操作并没有技术含量,而各地对清算操作实施的很少,造成税务工作人员对该税种研究较少,缺乏经验。此次国税总局的文件特别强调,各级税务机关要克服畏难情绪,并实行问责制。

实缴者寥寥

某大型房地产公司人士认为,土地增值税制度并非不合理,但实际执行太不统一。在如此高的税负下,“越规矩的公司越吃亏”,这就缺乏公平性。

从各上市公司的年报中可略见土地增值税的部分情况。

2009年,万科(000002.SZ)、雅居乐(03383.HK)、金地(600383.SH)计提的土地增值税分别为32亿元、33.15亿元和14亿元,在受访中他们均表示已全额拨备。

但从A股年报上并不能看出公司税负的实际缴纳状态。以万科为例,其年报中披露的应缴土地增值税为2.72亿元,但尚有大部分放在其他应付款里,根据年报无法看出这部分数额是否应在当年清缴。

对在香港上市的公司,在现金流量表中可寻到些许端倪。如龙湖地产(00960.HK)2009年报称,当年营业收入113亿元,净利22亿元,毛利率28.6%。2009年的土地增值税为4.68亿元。加上所得税,公司有效税率为39%。合生创展(00754.HK)2009年报披露,可扣减作为计算所得税用途的土地增值税2.07亿港元,扣减后为8.20亿港元,已付1.86亿港元,从现金流量表中亦可看到这笔支出,占当年销售收入的1.66%。

远洋地产(03377.HK)2009年收入为88亿元,毛利26.57亿元,毛利率30%。年报称较高的中国土地增值税影响为1.86亿元,即期支付2.48亿元,占毛利的9.3%。又如恒大地产(03333.HK)2009年年报中表明“已缴中国土地增值税”一项为2.17亿元,占全年销售收入的3.8%。雅居乐的拨备达33.15亿元,但从现金流量表看到的已付额为2.34亿元,占当年营业收入的1.76%。

而大部分公司的现金流量表中未单独披露土地增值税这项支出,由于难以准确掌握项目完工、销售等税收清算条件,投资者难以判断企业实际缴纳情况。从上述公司情况看,大多数只按照1%-2%的预征比例实缴。

房地产开发商普遍认为,全面推行清算需要一个过程。而清算征收土地增值税对于上市公司来说,其影响仅限于现金流。因为应缴土地增值税已按照收入全额计提,在财务上计入负债,因此不会影响利润表。一家房地产上市公司董秘称,清算土地增值税对现金流的影响大概是“五六个点左右”。

申万的研究报告分析,土地增值税新政对上市公司现金流的影响平均约为5%。比如,万科未缴纳的土地增值税占2009年销售回款的5.5%,金地为7.4%,保利为2.1%,而对华侨城A(000069.SZ)、世茂股份(600823.SH)、亿城股份(000616.SZ)的影响则超过10%。报告认为,苏宁环球(000718.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、张江高科(600895.SH)存在计提不足问题。

王青松认为土地增值税清算不影响地产商利润的说法过于轻描淡写,“房地产是一个现金为王的行业,十几亿的应付款在账上趴着,和这十几亿被税务局拿走,概念当然不一样。”

据大部分开发商反映,各地的预征基本上都能执行,但清算完成者寥寥。据大连市地方税务局公开的研究结果表明,2007年末,在抽取的12个房地产项目样本中,平均土地增值税税负率为3.18%,50%项目为零税负。而多位房地产界人士表示,税务局来征收土地增值税,税负往往都是双方商谈而定,一般比预征额略高即可。在二三线城市,连预征情况执行得都不好。

清算力度猜想

安信证券分析师徐胜利认为,若严格执行,对于毛利率40%以上项目的利润影响应该在20%以上,占房价的比例达6%以上。假如在全国范围内严格执行细则并集中清缴过往未缴的税款,甚至可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击,但执行力度有待观察。

国泰君安分析师孙建平认为,此次清算力度可能超预期,房价高、涨幅快的一线、二线城市清算力度将更大,很多高毛利项目将率先成为清算典型。他们测算,毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅项目,土地增值税占销售收入的比例应达到5.2%、8.5%、13.1%、19.1%,而目前只有1%-2%。

所以,土地增值税如进行严格清算,确将极大地压缩开发商净利润,将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商,令其“以时间换利润空间”的开发策略有效性大打折扣;而“高周转、快开放、低毛利”的开发商将相对获益。

孙建平还指出,土地增值税将增加地方财政收入,所以除了中央政策压力,地方财政资金越紧张的,越容易严格执行清算。他预计,地方政府还可能将土地增值税预征率从现有的1%-2%提高到5%左右。

不过,从2006年-2008年的情况来看,这一税种受宏观政策影响极大。房地产行业具有强周期性特征,经常税务局严查土地增值税还没结束,市场已从高昂转入低迷。而不少以房地产为当地经济支柱的地方政府,会倾向于保护房地产商,税务稽查常无功而返。这次会是什么结果,市场还在观望。

中央财经大学税务学院副院长刘桓认为,土地增值税虽可以在计算所得税时扣减,仍有重复计算部分,“打击惜售的根本办法还是增加市场供应量,经济问题要用经济手段来解决。”



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