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保障房“军令状”明确任务量 有利助推经济增长


www.nsfang.com  来源:中国证券报 时间:2010-06-07 09:09:57

中央密集出台的一系列房地产调控政策在抑制高房价的同时,也引来市场对商品房投资下降拖累GDP增长的担忧。分析人士指出,住建部与各地政府日前签订的保障房建设“军令状”,将有效对冲商品房投资下降风险,有助于稳定经济增长预期。

作为支柱产业,我国房地产投资占全部固定资产投资总额已达20%左右,即使不考虑对上下游50多个子行业的带动作用,单是房地产业自身的直接产出占GDP的比例也已达4.0%至4.5%。目前,在房地产调控政策影响下,楼市成交量已接近冰点,若此趋势延续,开发商将会下调新开工量,房地产投资增速必定会下滑。

但保障房政策力度超预期将给房地产投资带来转机。住建部与各地政府日前签订保障房建设责任书,明确2010年全国共建设各类保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套,改造农村危房120万户的建设目标,并要求各地务必要在2010年7月底前全面开工建设保障性住房项目,同时引入考核、问责机制。

山西、山东、江苏、重庆、上海等多地已纷纷立下“军立状”,明确任务量。

分析人士认为,如果上述保障性住房任务能如期完成,则意味着全国将新增新开工面积1.68亿平方米,这个数字将基本抵消因房地产调控政策抑制的开工需求。只要新开工面积不出现大幅下滑,房地产行业对上下游产业链的拉动作用也可以正常发挥,能有效地消耗上游产业的钢铁、水泥等的产出,也能带动下游产业的家电、家用纺织品等的消费。

中信证券研究显示,如果房价回调到2009年三季度水平,那么2010年商品房投资增速将回落至13.1%;根据保障房建设目标保守计算,2010年全国保障性住房投资将增长130%,占房地产投资总比重有望达10%,能在一定程度上抵御商品房投资的下滑。据此综合考虑,2010年全年房地产投资增速约为19%,其中,保障性住房投资的贡献率达到35%。按照房地产投资每变动1%,GDP将变动0.17%推算,GDP增速有望保持在10%左右,经济二次探底的可能性不大。

测算出的数据固然能让人“舒口气”,但最终保障房建设目标能否落实才是稳定经济增长预期的关键,以下两点值得关注。

一方面,保障房建设资金能否得到保障。根据财政部公布的2010年预算来看,中央财政住房保障支出预算为376.58亿元,按照中央与地方1:3的比例出资,地方政府将承担逾1100亿元。以2008年为例,中央和地方财政支出分别为4.9万亿元和1.3万亿元,按照当年的财政支出规模,保障性住房建设需要中央和地方政府承担的比重分别为0.8%和8.4%,对应的资金量是392亿元和1092亿元。考虑到2010年财政收入形势会大幅好于2008年,因此财政收入能够保证保障房建设开展。此外,住建部还计划将廉租房作为经济适用房的配套项目集中建设,吸引更多的开发商参与其中,而地方债也将向保障性住房的建设倾斜,这有利于建设资金来源多元化。

另一方面,地方政府建设保障性住房的热情能否持续。事实上,保障性住房年年都有计划,但完成进度一直非常缓慢,完成率往往不足30%。其中的症结在于地方政府,由于保障房需要地方财政出资,保障房中的经适房用地也没有土地出让金,而且税费减半,这对于土地财政占收入比重较大的地方政府来说,确实不划算。但此次住建部责任书形式推进保障房建设,将其量化纳入官员考核体系,将大大激发地方政府的投资热情。

目前,山西省已宣称计划新开工建设保障性住房24万套,并全面完成国有重点煤矿棚户区改造任务;上海市也明确表态,2010年保障房新开工面积不少于1200万平方米;江苏省则承诺在完成保障房既定目标6万套的基础上,再多建4万套。地方政府间的保障房“竞赛”似有“开战”之势,一旦这种地区间的“攀比效应”形成,也将促使保障房建设加快。

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市场规模或达3500亿元 保障房成开发商新宠 每日经济新闻

7月,万科在北京的首个保障性住房项目红狮家园将迎来首批入住业主。该项目位于丰台区宋家庄,包括1585套两限房与192套廉租房

实际上,万科在南京等地也积极参与保障性住房建设项目。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆透露,北京万科今年的重点就是参与北京保障性住房建设。

中国建筑国际董秘孟庆禹近日也透露,公司正在对其房地产业务进行整合,从而将旗下的中建地产和工程承建业务线的业务重点对准保障性住房市场。

一时间,保障性住房这一开发商眼中原本的鸡肋,似已成了块肥肉。

住房供给结构正在蜕变

在接受《每日经济新闻》记者采访时,北京光辉伟业房地产开发有限公司副总裁张四强认为,时下的住房供给市场正在发生变化,包括两限房、经济适用房与廉租房等在内的保障性住房供给量与供给比例正在加大。

5月19日,住房和城乡建设部与各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书,明确今年共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套,改造农村危房120万户。

业内有专家以此为基数,推测认为2010年580万套保障房、120万套农危房改造所需的投资额约3500亿元。

张四强认为,因为中央与各地签订了责任书,且年底时实行问责制,因此实现的可能性极大。而且可以肯定,伴随中央对住房供给思路的转变,未来保障性住房的供给量会继续加大,保障性住房供给在整个住房供给总量中的比例会继续上升,从而真正形成商品房、经济适用房以及廉租房等多层次住房供给体系,以对应多层级的消费人群。因此保障性住房市场容量正在上升,未来几年,正常情况下每年将达3500亿元以上。

开发商需要适市而变

住房供给市场正在发生蜕变,作为住房开发的主体开发商也需适市而变。

张四强说,伴随保障性住房在供给市场占比的逐步加大,将迫使越来越多的开发商不得不重视保障性住房市场。

中国建筑就是实例,公司正在进行中的房地产业务调整的最终目标就是将旗下的中海地产专注于中高端商品房住宅市场,中建地产和工程承建业务线的主要业务为中低端的保障性住房市场,以使公司能向市场提供覆盖高、中、低端全产品线的住房产品。

此举一方面可以适应政策与市场变化,为中国建筑抢占更大的房地产市场份额。另一方面,地产调控政策仍在执行,市场前景不明的背景下,保障性住房在终端销售方面的高保障性与低压力,也加大了保障性住房在商品房成交量逐步走低形势下的吸引力。

张四强指出,时下开发商需要转变思路,重视保障性住房这块“鸡肋”。但对于吃惯了商品房的“大鱼大虾”的开发商们,现在来吃保障性住房这个“小鱼小虾”,开发商面临的最大挑战在于心态的调整。

行业内,保障性住房项目净利润率一般在3%~4%左右,而商品房市场的利润率比这个更高。

此外,保障性住房在土地成本、卖价以及中间的开发等环节有诸多限制,因此开发商如欲进入这块市场,先应作好相应准备。

延伸阅读:新增开工面积1.68亿方 保障房填补商品房缺口

受地方保障性住房建设“责任书”签订影响,20日建材板块指数早盘一度上涨65点,由2264点涨至2329点。下午收盘,与住房关联性较强的家电和建材板块名列板块涨幅前三位。

不过,分析人士认为,考虑到保障性住房的建设任务总量没有超出预期,且落实时难解资金压力问题,保障房建设任务短期可能对未来下行的商品房新开工率起到一定弥补,但长期难以拉平,对房地产相关行业产生的影响有限。

新增开工面积1.68亿平

根据住建部今年下达的任务,7月底前,各省区将全面开工建设保障性住房,今年共建设保障性住房和各类棚户区改造住房共580万套,并进行农村危房改造120万户。

根据报道,今年北京、上海、浙江等地的保障性住房的建设任务都要高于去年。其中,上海今年保障性住房总开工量将不少于1200万平方米,重庆今年的目标也定在了1200万平方米,约17万套,相当于2003年至2009年重庆一地保障性住房建设总量的5倍。

申银万国研究员分析认为,如果今年的保障性住房任务能够如期实现,则意味着全国将新增新开工面积1.68亿平方米,这个数字将基本抵消因房地产调控政策抑制的开工需求。

她同时估算,根据计划,2011年保障性住房建设将新增新开工面积2.53亿平方米,这一数字将无法填补因房地产新政造成的开工率下行留下的需求缺口。

资金问题待解

据住建部部长姜伟新表示,廉租房建设的部分扶持资金已经下放,而用于保障性住房建设的160多亿资金下周也将下放。

但这一数字与庞大的保障性住房建设任务所需资金量相比,缺口巨大。据估算,今年保障房投资总额将达到约4300亿元左右。

在2010年政府工作报告中,计划的中央财政安排保障性住房专项补助资金则为632亿元,比上年增加81亿元。

住建部希望地方财政和开发商能够共同出资弥补如此巨大的缺口。住建部一位负责人在接受采访时表示,去年新开工的廉租房共计200多万套,今年在建和新建的廉租房总量则将达到200万-300万套,由于转结了2009年的部分在建工程,今年面临的资金压力相当大。

住建部给出的解决方案则是,集中开发保障性住房,将廉租房作为经济适用房项目的配套,吸引更多的开发商参与其中,而地方债也将向保障性住房的建设倾斜。

农村危房改造成亮点

2010年政府工作报告表示,今年将扩大农村危房改造试点范围。这一提法在责任书中被进一步细化,成为亮点所在。

今天的市场反应也体现出这个细节的影响。在昨日建筑建材板块微涨0.06%的大势下,农村市场覆盖力较强的江西水泥(000789)则以涨停报收,收于7.02元/股。据了解,农村市场要占到江西水泥自身销量的70%左右。

“由于缺乏地方数据,现在很难估计各地受影响的差别。”国泰君安建材行业分析师韩其成认为,目前公布的数据还不够细化,对各地建材消费的实际拉动作用还不能判断。

“问题是这个政策的执行情况。”韩其成表示,即便这个政策将对房地产新开工率下行起到一点弥补作用,考虑到下半年新增水泥产能投放量的增长,下半年水泥企业的利润仍不被看好,更何况还有巨大的资金缺口无人认领,究竟会不会为市场增添新的需求还有待对政策落实的跟踪。



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