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二套房政策“靴子”落地 商住项目趁机热卖


www.nsfang.com  来源:第一财经日报 时间:2010-06-07 09:07:32

在不断出台的调控政策均将矛头指向住宅市场之时,打住宅擦边球的商住两用房却悄然间逆市火爆了起来。

“我们项目不受新的二套房政策限制,不管你有多少套房,都是50%首付,1.1倍利率,买了之后也不影响你今后再买房。”6月6日,在北京东三环双井桥附近的CBD总部公寓项目售楼处,一位销售人员如此介绍。该项目三期70套商住公寓昨天正式开盘,尽管是40年的商业立项(指产权期限40年),但开盘当天,前来项目售楼处看房咨询的购房者络绎不绝。截至昨天上午11点半,该项目70套房已预订或签约的就有26套。

商住项目影响小

6月4日晚,住建部、央行、银监会三部委联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,明确规定被认定为第二套住房的有以下三种情况:借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统,下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

同时要求,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。

“我们的均价只有25000元/平方米,周边的二手房至少要28000~30000元/平方米,最重要的是我们不受调控政策的限制。”由于从2007年开始,北京住宅项目的价格不断上涨,住宅写字楼售价和租金的倒挂,于是市场中出现了CBD总部公寓三期这类商业性质的土地改建为住宅的项目。但因为商业立项项目的产权只有40年,水、电也都使用的是价格较高的商用水电,因此历来在销售市场中不温不火。

尽管北京市住建委不久之前刚刚出台了禁止酒店项目分层、分单元销售的政策,对商住两用房无疑产生了阴影,但在不断出台的调控政策均将矛头指向住宅市场之时,打住宅擦边球的商住两用房却悄然间逆市火爆了起来。

在CBD总部公寓三期的售楼现场,记者看到,相比冷清的纯住宅项目的售楼处,该项目开盘第一天的半天时间,就售出了近四成。

而距离此不远的北京西大望路时代帝景项目与CBD总部公寓三期同样为商业立项的商住两用房,该项目售楼人员介绍,虽然该项目还未开盘,且开盘时间不定,但登记的有意向购房者已经多达4000人,而其暂定开盘的仅有400套房源,可谓“十人抢一套”。

异地购房门槛变相降低?

“新的二套房政策重申了目前商业银行认定二套房普遍采用的‘以家庭为单位,认房又认贷’的标准。” 荧灿地产总经理顾晨天表示,该政策同时还严格要求银行在审批贷款时必须有住房地产主管部门通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。“这对于北京这类城市来说,应该可以做到,而对于一些还不具备网上签约条件的中小城市来说,购房者有可能通过在自己出具的书面证明上作假以逃避二套房的首付利率限制。

此外,二套房新政规定:“借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统,下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的贷款人,应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。”

“这个政策说明了如果在拟购房地没有住房,在其他城市拥有住房的话,在该地购房仍属第一套房。”“链家地产”市场分析师张月认为,新政策放宽了三类人的购房门槛:一是外地有房、准备在京购房的,二是在京工作、已在外地买房还未在京置业的,三是在京有房,想要在外地首次置业的。

而4月30日出台的“京十二条”明确规定商业银行对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。相比这一规定,业内认为国家三部委此次出台的政策降低了异地置业难度。

荧灿地产统计数据显示,目前北京人在海南、秦皇岛、山东等地购买度假型住房的比例占到总购房人群的两成。而“链家地产”市场研究部的统计则称,不能提供1年以上北京市纳税证明的外地购房者在北京房屋买卖市场上占比约为5%。

“就北京市场来说,新政对当前成交弱势、需求观望的楼市反而是一种利好刺激。”张月表示。

中介房贷蛋糕急剧萎缩

家住上海闵行区七宝镇的大学老师毛小姐和未婚夫在婚前各自贷款在上海买过一套房,婚后他们想卖掉其中一套房重新买一套大户型。但二套房认定新标准出炉后,她这次买房或许被认定为第三套。毛小姐认为,“认房又认贷”的审核标准使她这样的改善型需求被“误伤”。

对此,银行业人士指出,今年以来一系列调控政策均未再对改善型住房做出相关规定,可能意味着对二套房贷的认定已“一刀切”。一家股份制银行上海分行零售贷款部副总经理昨天对本报说,目前房贷政策以是否使用银行贷款为准,即只要以家庭为单位的成员有过房贷经历,即便出售该套住房之后重新贷款购房,后者也将被算作“二套房”,“对18岁以上未婚成年子女首次买房,之前做法是无论其父母住房是否有过贷款经历,子女首次买房大多被视为首套房;但新政发布后最新做法需要具体讨论。”

现在,毛小姐暂时放弃买婚房,她的选择对房贷中介而言,无疑是个坏消息。在上海,专营个人住房抵押贷款代理的许多房贷中介公司核心业务收入正急剧萎缩。而中原地产、汉宇地产等以房产经纪为主、兼营个人房贷代理的中介机构受影响相对较小,但仍将失去一块诱人的利润蛋糕。

昨天,上海中介易居臣信市场研究中心统计,5月份上海二手住宅成交50万平方米,环比4月份下滑70.61%,创2008年10月份至今19个月以来的最低单月成交量。房贷中介凯盛经略(上海)投资管理有限公司总经理苏晓江接受本报采访时称,一些专营个人住房抵押贷款代理(或称权证代理服务)的同行已转行,有的甚至消失。



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