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经济学家坦言政策远未出尽 房价下调30%合理


www.nsfang.com  来源:上海证券报 时间:2010-06-07 09:04:09

在上周六举行的“股市楼市中国未来经济发展趋势”论坛上,业内专家指出中国此轮调控刚刚起步,政策远未出尽。多位经济学家坦言,北京、上海、深圳等地房价下调30%是完全合理的。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示,此轮的调控就是要彻底改变以前中国房地产的基本政策,房地产既不是支柱产业,也不是宏观调控的工具,它的基本功能居民居住。房地产市场投资为主导的模式也将改变为以消费为主导。

基于这种认识,与会经济学家认为房价下调将不可避免。中国风险投资研究院院长陈工孟表示,目前中国房地产市场的确存在泡沫,像上海、深圳、北京,调整20%、30%是比较合理的。

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上海房价应该跌多少才合理? 证券时报

最近2个月来,房价的问题已经从老百姓的“家长里短”上升为影响中国未来经济发展趋势的“重磅炸弹”,总体的感觉是:“政策不断、房价没跌、股市狂泻”。

这几天“房产保有税”即将出台的传言四起,尤其是上海的房地产调控细则迟迟不能出台,导致传出N个版本的“房产税”征收方案,搞得人心惶惶,开发商们也是坐立不安。

人们的关注点始终围绕着“房产税”到底会不会执行?如果执行的话,究竟会用哪种方案?但实际上在政府相关部门正式公布前,这个问题永远不会有正确的答案,可是只要一发布,大家也就立刻清楚了,实在没必要纠结在这个问题中苦恼。

其实,我们不如换一个话题来讨论也许更有意义,那就是:究竟房价应该跌多少?跌到什么程度就合理了呢?笔者尝试用一些简单的数据来分析这个问题,方法未必权威,见仁见智、仅供参考。

就拿上海地区作为典型来分析,分析之前,我收集了以下一些统计局或官方已公布的数据:

2009年上海人均可支配收入28838元,那么按照三口之家计算的话,每户家庭年收入约为86514元;

2009年上海市常住人口总数为1921.32万人;

2009年上海市居民储蓄存款余额14357.65亿元;

2009年上海城镇居民人均住房面积为34平方米。;

目前上海商品房空置率超过35%;

2010年5月上海的平均成交单价为22282元/平方米。

第一步:我们需要计算到底上海居民有多少住房需求。

研究这个问题,我们需要先剔除人均住房面积中闲置的面积,那么上海真实人均住房面积=34×=22.1平方米;如果将欧洲人均住房面积作为需求平衡点的话,也就是说上海地区人均住房面积增长需求为40-22.1=17.9平方米,按三口之家计算,也就是说,上海每户家庭还需要再增加53.7平方米。

第二步:我们需要分析上海家庭平均可以拿来买房的资金有多少。

首先,我们来计算一下每户家庭可能有的存款金额,若按一家三口计算,平均家庭存款额=14357.65亿元/1921.32万人×3=22.42万。其次,我们需要分析每户家庭可以承受的住房贷款额度,我们假设家庭收入来自于父母,那么父母平均月收入=86514元/12/2=3604.75元/月/人,假设四金个人缴纳部分及个调税按照收入的20%计算,那么实际到账收入为2883.8元/月/人,假如可以拿出30%作为还款的话,两个人合计每月可还供1730.28元,按此标准可申请公积金贷款50万元左右。因此,我们可以认为上海每户家庭可以拿来购买住房的资金=22.42+50=72.42万元。

第三步:计算上海居民购买住房的需求平衡点。

若每户家庭需要再购买53.7平方米的住宅,而每户家庭可以为之付出的资金为72.42万元,也就是说每户家庭可以承担的房价=72.42/53.7=13486元/平方米,假如统计局公布的这些数据都是真实的,而我的分析方法合理的话,理论上来说,当上海市区平均住房销售价格降到13500元/平方米时,也就是上海房价在目前的基础上跌40%,所有的“刚性需求”将得以释放。

上述计算只考虑了“刚性需求”而没有计算住房的“投资需求”,若将“投资需求”以及市场非理性因素考虑在内,个人认为若“住房保有税”近期开征,那么未来一段时间内上海房价下跌30%-50%是可能的,而合理的下跌区间应该在20%-30%。



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