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业界热议二套房标准:执行度决定新规效力?


www.nsfang.com  来源:第一财经日报 时间:2010-06-07 09:00:52

上周末,住建部等三部委发布二套住房认定政策,楼市调控的一大悬疑终于揭晓,“认房又认贷”也成为二套房贷政策出台后最严厉的认定标准。

但对于政策落地之后的市场走向,多个房地产业内人士仍然认为“前景不明”,而地方的执行力度将对新规的效力产生很大影响。

新政影响尚难判断

根据新规,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。而执行信贷差异化标准的核实范围,通俗点说,便是业界所称的“认房又认贷”。

所谓“认房又认贷”,即指贷款人在审批借款人借款申请时,在执行信贷差异化政策的参考审核中,既按照银行征信系统又按照所在地房屋登记信息系统来“过滤”,可谓是双重保险。

这本在市场预期之中,今年国务院要求住建部加入二套房的认定工作,就意味着将改变此前二套房只“认贷”的格局。在此之前,一直是央行和银监会两部门负责这一工作。

不过,“认房”工作需要地方建立联网的房屋登记系统,但不少城市目前还没有建立这一系统,一个城市内查询居民的实际房屋拥有数量尚且不易,更何况严格执行上述政策需要在全国范围内查询房屋信息,可想难度之大。因此,在银行征信系统已经形成全国联网的情况下,“认贷”方式成为“认房”的补充。

但“双保险”究竟有多保险,业界看法不一。

我爱我家副总裁胡景晖对《第一财经日报》表示,在二套房认定标准上时常处在纠结状态,力度时紧时松。“现在的标准有些过于严厉了。”胡景晖认为,此举除抑制投机需求外,也会导致一部分自住性需求遭误伤,比如一对夫妻中,一人婚前有一套面积较小的住房,婚后两人如再用贷款购房,就被视为二套房贷。此外,他表示,如果是“认房”为主要依据,而全国房屋登记系统却不完善,地方部门很难真正执行,这就对政策的严肃性提出了考验。

上实控股副行政总裁倪建达也认为,新政的执行有一定难度,“信贷差别化政策对于购房者的心理影响更为明显,如果是从全国范围内进行审核的话,还是需要时间。”

还有接受采访的开发商认为,新政“有紧有松”。“松”的方面:新政规定,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民贷款购房,可按第二套(及以上)差别化住房信贷政策执行。而在此之前,银行的普遍做法是针对这一客户群一律暂停放贷。“紧”的方面:二套房认定标准的确立,导致贷款成数提升。基于这一原因,房产总价这一因素,对购房行为的影响将更大,“我们新推项目就是考虑到这一因素,对房价作出了适当调整。”该开发商称。

下一步政策方向:增供应

作为楼市调控的一大利器,各界对二套房贷是否能遏制高房价的效果看法不一。市场的僵持也使得业界对调控本身提出了疑问。

胡景晖表示,房地产调控政策出台接近两个月后,从效果看还远未达到政策预期,但楼市的交易量迅速萎缩,而开发商企业也放慢了开盘速度,整个市场形成了一种僵局。

他认为,在目前的格局下,如果不采取其他的对策,若调控政策一旦撤出,房价可能会出现报复性反弹。因此,下一阶段调控重点应放在增加供给上,特别是增加保障性住房的供给和新房的供给,扭转市场预期。

目前从各地披露的信息来看,地方上已经开始加速保障房建设,但由于房屋建设存在一定周期,大批量入市尚需一段时间。

相比政府主导的保障房建设看起来“如火如荼”,近期由于市场形势不明,开发商一般放缓了新盘供应,导致新增房源不足。中国不动产研究中心3日发布的报告显示,北京5月开盘项目仅有24个,相较4月的42个项目大幅锐减。而已开盘的项目也大多通过延缓销售进度的方式,观察市场反应和政策走势。

“目前关键是政府要采取措施,让开发商加速推盘增加市场供应。”胡景晖称,政府在这方面应该还是有很多办法的。



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