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5月成交大跌房企二季度业绩陷困境


www.nsfang.com  来源:南方日报 时间:2010-06-04 09:27:12


新政满月,5月各地房地产市场成交哀鸿一片。

据数据显示,5月份以来,京沪深穗4城市周成交跌破百万平方米大关,平均为77万平方米,比4月份的平均水平萎缩了37%。同时,一线城市的可售面积萎缩量超过35%。5月24日至5月30日,北京、上海、广州、深圳等多个城市成交面积环比下跌,个别城市成交跌幅环比达51.13%,价格也呈现下滑的态势。

  对于房企而言,成交惨淡意味着资金压力进一步加大,年初所预想的耀眼全年销售目标正变得越来越模糊。在一季度尚算理想的业绩之后,各个房地产企业正面对新政来的最大困境:在4、5月并不好看的市场数据面前,二季度整体业绩很可能将陷入更大的泥沼。

  在今年新政全面在房地产市场发力以来,房地产企业的一季度业绩报表就已显出颓势。据Wind资讯统计,一季度共有44家上市公司业绩为正;38家公司净利润较2009年一季度存在不同程度的增长,其中20家公司净利润同比增幅超过100%。万科一季度净利润11.3亿元,同比增长46.5%;保利地产净利润5.48亿元,增长66.26%;金地集团净利润11.66亿元,提升2015%;招商地产净利润3.85亿元,增长125.64%。虽然同比增长数字理想,但环比数据不容乐观。万科A、深深房、深鸿基A、中航地产等,环比业绩普遍滑坡。万科A一季度每股收益0.10元,环比下降52.61%;主营收入下降8.08%。深深房A一季度每股收益0.0054元,环比下降39.33%;主营收入下降15.75%。中航地产每股收益0.0241元,环比下降90.64%。

  多家房企的4、5月业绩出现环比下跌,在4月新政出台后逐步落实的5月,更有房企的销售业绩环比跌幅达48%。随着各家房企5月销售业绩报表的公布,市场现实将得到进一步的揭示。显然,号称史上最严厉新政的效果,比预期中的来得更快、更猛烈。在这种情形下,房企的资金压力进一步加大。是否迅速变阵,改变价格策略,已成为迫在眉睫的选择。

  有消息称,由于市场交易量的低迷,行业龙头老大万科在北京、苏州、广州等地的部分楼盘已经进行了变相的价格调整,而这一次的调整将是“更大规模的价格调整”。

  南方日报记者李广军

  市场现状

  成交量环比降三成

  穗低价盘持续领跑

  阳光家缘的数据显示,5月广州全市(十区两市)一手住宅网签面积仅46.4万平方米,环比上月的66.9万平方米大跌30.6%。仅高于今年2月的39.46万平方米,成为今年以来第二低成交量,成交套数为4169套,环比上月的5851套下跌28.7%,不到去年5月13180套网签量的三分之一;而一手住宅均价为10568元/平方米,环比下跌4.7%。在新政的强压之下,原本只是量跌的楼市成交,价格也开始出现松动。再分析几个月来的成交可以看到,在高楼价之下,低价盘开始引导市场,引领成交。

  据了解,近来成交价在10000元/平方米以下的楼盘数量逐步增多。数据显示,5月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有120个,占发生成交楼盘总量的49.38%;10001-15000元/平方米的楼盘有48个,占发生成交楼盘总量的19.75%;15001-20000元/平方米的楼盘有38个;20001-25000元/平方米的楼盘有23个;25000元/平方米以上的楼盘有14个,占比5.76%。另据悉,5月共计在售楼盘469个,有网签成交记录的楼盘共计243个,而接近一半的楼盘则是“零成交”。

  在楼市风向扭转之后,“4”字头低价盘重现江湖。其中,花都有4个中小全新盘面市,价格“4”字头起有交易。而光复北路一个新楼盘,之前报价23000元/平方米,折扣93折。新政出台之后,“五一”大幅降价,北向单位82折,东南向单位88折,折后价格18000多元/平方米,均价20000元/平方米。

  从成交的记录也能看到,低价格区域再次成为成交主体。网签套数最多的花都,达到1135套,其次是增城,本月网签套数达922套。两区域内,广州保利城 (论坛 新闻 视频)花园、锦绣新天地 (论坛 新闻)、碧桂园凤凰城 (论坛 新闻)、锦绣御景苑 (论坛 新闻)都凭借低价高性价比为成交主力。

  值得一提的是,在成交大降三成的背后,5月份新增供应量大减三成以上。原计划5月开盘的58个项目中,至5月底有18个推迟开盘。业内专家认为,开发商有意放慢推货节奏控制供应量,以抗衡政策调控的效果。

  南方日报记者关丽摄影报道

  高力国际:投资写字楼需求强劲

  据高力国际最新研究报告显示,亚太区显现较预期强劲的经济复苏步伐,因而对写字楼的需求在2010年第一季显著回升;各国中央政府采取宽松的货币措施,包括放宽信贷及持续低利率,令市场充满乐观情绪。

  高力国际亚太区企业咨询顾问服务常务董事麦志贤介绍,部分跨国公司已重新启动在金融危机初所搁置的房地产计划。市场活动开始频繁,尤其是在香港、新加坡、北京及上海。

  总体而言,亚太区内租务市场恢复活力,租金于2010年第一季按季微涨0.9%,是过去1年半以来首度录得季度性正增长。在销售层面,尽管2010年第一季度写字楼物业的投资收益仍不甚理想,但这方面的投资需求依然强劲;本地私人投资者仍然是主要参与者之一。此外,有初步迹象显示房地产基金重回市场。

  虽然投资收益仍偏低,但预期未来租金的进一步提高,令各主要城市的现行价格水平对房地产投资者而言仍具吸引力。

  南方日报记者关丽摄影报道

  戴德梁行预测:

  2011年中国将成亚太区投资物业总值最高市场

  DTZ戴德梁行最新发布的旗舰报告《MoneyIntoProp-erty》指出,环球房地产市场衰退的最坏时期已经过去,2010年环球市场的投资物业总值将会增长5%,其中在2009年投资物业总值已达到3万亿美元的亚太区市场,在今年的增长更会多达12%,这主要是亚太区的资产价值持续改善所致。特别是在中国,由于经济持续增长,中国的投资物业总值在2009年的增长多达29%,预料至2011年年底,中国将取代日本,成为亚太区内投资物业总值最高的房地产市场。本年环球房地产市场将普遍活跃,与2009年的不景气成一强烈对比。

  DTZ戴德梁行环球研究主管HansVrensen表示,2009年环球投资物业总值下跌了6%。目前房地产不景气的最坏时刻已经过去,预期随着宏观经济展望普遍向好,环球经济复苏可望转趋稳定,各地投资物业总值在今年也将恢复增长。南方日报记者关丽

  DTZ戴德梁行最新发布的旗舰报告《MoneyIntoProp-erty》指出,环球房地产市场衰退的最坏时期已经过去,2010年环球市场的投资物业总值将会增长5%,其中在2009年投资物业总值已达到3万亿美元的亚太区市场,在今年的增长更会多达12%,这主要是亚太区的资产价值持续改善所致。特别是在中国,由于经济持续增长,中国的投资物业总值在2009年的增长多达29%,预料至2011年年底,中国将取代日本,成为亚太区内投资物业总值最高的房地产市场。本年环球房地产市场将普遍活跃,与2009年的不景气成一强烈对比。

  DTZ戴德梁行环球研究主管HansVrensen表示,2009年环球投资物业总值下跌了6%。目前房地产不景气的最坏时刻已经过去,预期随着宏观经济展望普遍向好,环球经济复苏可望转趋稳定,各地投资物业总值在今年也将恢复增长。南方日报记者关丽

  房企销售连续下滑

  合景泰富6月2日公布,5月预售收入达8亿元,较4月的15亿元环比下降47%;据龙湖地产和世茂地产的公布数据,两企业5月销售收入环比均下跌了4成。

  世茂地产副主席许世坛在股东会后表示,公司5月实现合同销售收入15亿元,较4月的25亿元下跌40%,而今年前5个月的销售总额为95亿元。5月26日,龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军也在股东会后表示,龙湖4月实现合同销售额25亿,但受政策影响,5月合同销售跌至15亿元。

  对于新政出台后成交和房价跌势,业界已形成看跌预期。国泰君安认为,新政出台后,一二线主要城市房价和销量将经历一次中期调整,平均跌幅可能会达20%左右。数据显示,从5月1日-30日,北京成交的商品房套数仅为去年同期的3成,环比4月也下跌了59.1%;上海累计成交面积环比4月萎缩70%;广州环比4月跌幅超过30%;深圳的成交套数同比和环比分别下降84%和59%。在新的形势下,去年房企所青睐的决战一线城市核心地段,夺取地王———创出楼王———获得空前销售业绩的成功套路,在今年已不复存在。

  不少房企的现金流正变得越来越紧张。据统计,在房地产类上市公司中,有超过一半的公司经营性现金流呈现出净流出状态,多家龙头企业现金流为负。2009年A股上市房企的经营性现金流总和,数年来第一次出现了正值。今年一季度,这一数据再次转负,表明房地产上市公司的利润仅停留在账面上。在A股市场,受新政策影响,目前投资者已经开始大量抛售地产股。另一方面,房企业在土地市场的拿地热情也进一步下降。自今年2月末以来,复地、华润、金地、绿城及雅居乐等标杆房企已暂停拿地。4月份相关标杆房企购地支出约42亿,是12个月以来的最低水平。

  有业界人士表示,受5月成交业绩的影响,加上目前中央政府对货币、金融政策的进一步收紧,房企的资金压力面临更大压力。原本预期在第四季出现的大规模降价风潮,很可能会提前在第三季出现。

  南方日报记者李广军



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