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新政后商业地产租售全线提价 专家称预警已现


www.nsfang.com  来源:北京青年报 时间:2010-06-04 09:18:09

租售价格上涨 吸引众多投资

  投机成分夹杂 “虚火”旺烧———

  虽然前景并不明朗,但目前的商业地产确实“火”了起来:根据多家研究机构的市场数据显示,4月份以来,随着国家房地产调控新政的出台,普通住宅市场逐渐走弱,投资者以及开发商对商业类地产的关注度正在成倍增加。
成交价格、收益率以及市场各方信心的抬升,已经让“商业地产”这一题材炙手可热。但是,在商业需求并未出现根本性变化、政策环境依旧不明朗的情况下,商业地产能否真正“火”起来,依然受到一些专业人士的质疑。

  楼市资金“转舵”

  商业地产成了“香饽饽”

  日前,中原地产发布报告,称4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象,主要去向是商业、写字楼市场。其中,北京、上海、广州、深圳等四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米,环比大幅度增长181.90%;销售面积62.70万平方米,环比增长了72.43%。其中,北京甲级写字楼租金的涨幅为2.21%,准甲级写字楼涨幅为3.75%,环比已明显走出了谷底。

  无独有偶,据业内某知名网站发布的研究报告显示,在目前北京活跃的90个商业地产项目中,有90%的项目租售价格在国家出台房地产调控新政后提高,其中约27%的项目租售价格涨幅超过两成,而其中最高涨幅已超过50%。

  上述报告还列举了多个实例:例如,位于朝阳区三元桥附近的某写字楼项目,租金从新政前的5元/平方米/天,上涨至8元/平方米/天,涨幅达到60%;而位于朝阳区北苑附近的某商铺项目,售价也从新政前的12000元/平方米,上涨到5月的18000元/平方米,涨幅达到了50%。

  而根据我爱我家、北京写字楼信息网等机构的调研显示,4月下旬至今,咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。

  有分析人士表示,尽管各方出台的数据存在一定差异,但在许多投资者眼中原本被视为“鸡肋”的商业地产,在新一轮的政策调整中确实成了“香饽饽”。

  观点:

  调控政策成就了商业地产?

  商业地产为何突然火起来?对于这一问题业内人士提出了多重观点,但究其核心,仍然与国家前不久出台的调控政策有关。

  中原集团研究中心高级经理刘渊认为:在“新国十条”政策影响下,住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势,随着各地的细则纷纷出台,成交萎缩将成为持续状态,而商业地产则借此机会走出了独立行情,成为新政的最大受益者。“在首付、利率、回报率等方面,目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下,更多的投资者将投资眼光转向商业地产”。

  中关村某商业项目负责人也表示,目前国家出台的“新国十条”等政策,重在精准调控住宅市场,商业立项的项目并不在本轮调控的范围。“进一步说,国家一方面在抑制住宅价格上涨过快,同时也给众多的投资客暗示了新的资金出口,也就是投资转向商业。”

  而一位具有多年投资房地产经验的投资者表示,目前他之所以关注商业地产,完全是因为政府出台的限购政策影响。“目前我手中的闲置资金没有更合适的投资渠道,股市低迷,买住宅受限,倒是朋友提醒我关注商业地产,价格低而且回报率也高于普通住宅。”

  质疑:“商业地产”

  或是正被炒作的“绿豆”

  虽然国家宏观政策对商业地产产生的影响已基本成为业内共识,但这种影响产生的结果如何还是一个未知数。

  一些专家表示,随着注入商业地产资金的增多与整体经济的复苏,商业地产将就此迎来辉煌的黄金时期。但持有谨慎观点的业内人士则认为,由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在,一部分游资确实在觊觎商业地产这一领地,再加上很多炒作的因素,“商业地产”很可能成为下一个被爆炒的“蒜头”或“绿豆”。

  亚豪机构商业地产总经理姜黎明在接受采访时表示,“商业”和“地产”作为一个共生的概念,具有较强的关联性。目前很多投资人受制于政府的限购令,想按照投资住宅一样去买商铺,这具有很大的盲目性。“如果单纯按照地产的概念,只重销售而忽视经营,会使商铺卖得火但无人使用,最后陷入惨淡经营的境地,给投资者带来巨大损失。”此外姜黎明认为,整体商业氛围的停滞不前,也是制约商业地产发展的一大因素。“没有‘商业’的需求作支撑,再旺盛的地产市场也只是虚火,”姜黎明说。

  政策预警已经出现

  投资者需要谨慎

  上述专家的担心或许不无道理:在上述中原地产发布的报告中同时也提到,尽管北京商业地产的活跃程度在持续增加,但衡量市场需求的空置率也在持续增高。以写字楼这一商用物业类型为例,北京4月份甲级写字楼、准甲级写字楼的空置率持续攀升,其中准甲级写字楼的空置率升幅达到了24.41%。

  而一直在为商业地产摇旗呐喊的SOHO中国董事局主席潘石屹也不无忧虑地表示,“现在是住宅价格上涨太快,政府采用政策方式调控,这些资金就有往商业地产走的趋势,因为商业地产没有任何政治化的风险,也没有社会舆论压着政府调控它。这种情况下资金的流动情况就反了:本来应该是更多的资金和土地去建住房,如果现在的资金趋势要回流到商业地产,这实际上跟宏观调控的目的又背道而驰了。”

  实际上,政府对商业地产风险的警示或许已经发出:近日,北京市住建委强调,土地不能随意更改用途,禁止“商改住”。这一政策讯号传导到市场上,直接导致了5月末多块商业用地的遇冷。

  “对于广大投资者而言,不要盲目地跟风炒作其实更是一种自保。没有市场的支撑,投机行为在政策调控面前不堪一击地。” 姜黎明表示。



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