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楼市细则利剑高悬 商住楼投资转手增值税最高达60%


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻 时间:2010-06-04 09:13:14

上海楼市调控细则迟迟未出,“房产税”这把利剑仍高悬头顶,引发市场浓厚的观望情绪,这也使得上海住宅市场一片清冷。在此情况下,商住楼异军突起,一方面得到了投资客热切关注,另一方面开发商也抓紧报批。然而有业内人士指出,商住楼投资价值并没有因房产新政而变得更大。

开发商获益商住楼

上海同策研究咨询中心主任夏宇在接受《每日经济新闻》采访时表示:“上海的办公楼供应量明显偏多,而办公楼的需求却不大。在供应量方面,商业住宅比重倒挂。由于近几年住宅需求巨大,由商转住的商住楼应运而生。”

据方方地产咨询机构提供的数据,上海2009年供应商业用地1000万平方米(建筑面积),2010年已供应超过600万平方米商业用地。而商住楼的成交面积,今年3月份达2万平方米,4月份更是达到3.4万平方米的历史新高。

“对于民营企业,特别是外地进沪创业的民企,如租用或购买写字楼,还得租用旅馆或公寓解决生活问题。而商住楼能同时满足生活和工作的两种需求,可减少大量的开支。”河瑞林投资咨询一位资深研究员撰文指出。

由于市场竞争压力,受项目地理位置、周边环境、潜在客户等方面影响,某些项目开发商如果坚持建住宅将缺乏竞争力度,而改为商住将更迎合市场需求,且销售周期短,回款速度快。同时,由于新商住项目比同区位的住宅单价价位高,开发商开发这种物业将有机会获得更大的收益。

转让增值税最高达60%

由于住宅市场受到信贷控制,而商住楼在信贷方面继续沿用此前规定。为了继续利用贷款投资楼市,一些投资客将资金转向商住楼,一些大中型城市的商住楼也因此热销。

方方地产咨询机构商业部经理全俊伟认为,很多投资客在投资商住楼时,其实对商住楼后期转让所产生的费用预计不足。据其介绍,商住楼二手交易除了需缴纳契税、营业税外,还需缴纳增值税。“增值税一般按30%~60%增收,增值额度越大,增收的税额也就越大。”

全俊伟分析,相比住宅,商住楼比较灵活,既可以居住又可以办公,并且可以注册公司,这受到不少中小企业主的欢迎。但商住楼用作居住却存在居住环境不佳、水电费偏高等劣势,且商住楼用作办公,品质也不佳。”

从目前在售商住楼的价格与纯办公楼的价格比较,纯办公楼的价格明显高于商住楼。其原因在于纯办公楼所面向的客源为大公司及跨国公司等大型企业,配套规划水准较高档。而商住楼由于包含了居住,价格水准趋向于同区域的住宅价格,并且由于小区环境及使用年限的限制,甚至还要略低于同区域的住宅楼的价格。

“无论如何,商住楼的投资价值并没有增大,市场租金、转让费用都和原来的一样。一套由100万元增值到200万元的商住楼,若要出售,所需缴纳的费用大约为50万元。”全俊伟介绍,“目前上海商住楼的租金一般在2~3元/平方米/天,租售比也不高。”

《每日经济新闻》记者从上海的一些中介了解到,商住楼在二手市场的挂牌量相当小。一些投资客看中后期市场走势较好,希望将交易产生的费用转移到下家。“买房的一听要交几十万元的税,基本上就把注意力转移到住宅上去了。很多房东往往把总价做低,但少交的税也有限。”上海市中心的一位中介透露。

上海未明确是否出台限制

5月19日,北京住建委等部门发布通知,禁止酒店类项目分割散售。业内分析这条政策背后已经传递出北京相关部门下一步将“发文”规范商业、办公类项目的信息。在此前两天,浙江宁波出台《宁波市办公建筑行政许可暂行规定》,将公寓式办公楼(商住楼)、酒店式办公楼的房屋产权所有人限制为企业法人。

个人购买上海的商住楼、酒店式公寓以后会不会办不成产权证,不少准备投资商住楼的投资客心怀忧虑。一些商住楼开发商则加紧项目方案审批,希望在政策出台之前将楼盘推向市场。

《每日经济新闻》记者就此致电上海房管局,却没有得到这方面的明确消息。上海同策咨询研究中心主任夏宇认为:“上海本身存在办公楼供应偏多、住宅供应量不足的情况,如果对商住楼进行限制,可能会加重写字楼的空置率,上海出台限制商住楼的政策可能性不大。”

针对商住楼,夏宇建议开发商可以先做方案先报批先通过,谨慎地拿此类用地,并将产品做到多样化,比如原先只做40、50平方米的单身公寓,现在可以尝试一些再大面积的行政套房等等。

上海楼市细则迟迟不出,“房产税”几度传闻终未落实。在购房者普遍陷入观望的5月,上海商品住宅累计成交面积仅为30万平方米,环比减少七成。

由于未在房贷政策方面受到楼市新政影响,商住楼在各地市场日渐受到投资客青睐。原先游离于主流购房需求市场的商住楼开发商们,开始在住宅市场争夺投资客。

一位商住楼开发商在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言,抓紧将商住楼推向市场的深层次原因,还在于害怕上海出台类似此前北京、宁波等市严格限制酒店式公寓、商住楼分割销售的政策。



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