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一线城市写字楼市场大调查 信心恢复市场回暖


www.nsfang.com  来源:第一财经日报 时间:2010-06-04 09:11:26

写字楼是实体经济“晴雨表”。在历经近两年的持续下滑后,国内四大一线城市的写字楼的租售均出现了触底回升的迹象,意味着实体经济也走在回暖的路上。这与去年住宅与写字楼行情出现严重倒挂的现象呈现出一个“有趣的轮回”:去年住宅火爆,写字楼冷清;今年,当住宅市场出现浓重观望气氛时,写字楼已走出低谷,进入上升通道。

不可否认,最近写字楼市场的回升有住宅投资客将资金转移到写字楼市场的因素,但是,现实存在的写字楼租赁客户的增长,以及在2008年因金融危机收缩的企业们,都开始走出危机的阴影,重新选择扩张,办公楼面积的扩充成为最有力的证明。如果实体经济的回暖势头得到保持,那么,因住宅市场调整对经济增长产生的影响或许可以被抵消,这也将成为此轮调控能否持续更长时间的决定性因素。

投资客转战商业地产深圳写字楼价格创2007年以来新高

楼市新政剑指住宅市场投资性需求,部分市场资金开始被迫把目光投向商业地产,深圳写字楼市场成交活跃,上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。业内人士认为,在宏观经济走势良好和住宅市场低迷背景下,写字楼租金也将会稳步上扬。

住宅市场成交低迷,部分中介也将业务转向商业地产代理。

写字楼价格创新高

根据美联物业不久前发布的报告,4月份美联物业(深圳)写字楼蓝筹租金指数为127.71,蓝筹样本的平均租金为133.37元/平方米/月,环比涨2.69%,同比涨33.56%。一季度GDP按可比价格计算,同比增长11.9%,比上年同期加快5.7个百分点,显示出宏观经济良好态势有力刺激了写字楼市场租赁需求的释放。

美联物业三级市场总经理江少杰在接受采访时表示,4月份深圳写字楼价格创下2007年1月有记录以来的新高,达到平方米32211元。

美联物业租赁交易统计显示,在3月租赁交易面积是2月2倍的情况下,4月深圳写字楼租赁交易面积继续增加,环比增长15.27%,而未来租赁交易量及平均租金均会继续看涨。

根据第一太平戴维斯向本报提供的深圳写字楼市场报告,一季度深圳甲级写字楼租金环比上涨5.4%至每平方米每月135.1元。在无新增供应的情况下,本季度全市平均售价上升6.5%至29250元/平方米。其中,来自内资金融企业的需求依旧强烈,全市第一季度空置率环比下跌0.8个百分点至约为 10.2%

只租不售成为2009年以来深圳写字楼市场重要的发展趋势,租赁市场的回升促使开发商选择持有写字楼物业以期长期可观的回报。世联地产工商事业部总经理张栩哲向本报表示,深圳从今年开始进入一个单一产权时代,只租不售恰恰反映了市场主体对写字楼未来价值的判断。

张栩哲说,以往每年春节刚结束后的3月份,写字楼都不会有很大的成交量,但今年春节后的第一周却出现了十几笔400平方米以上二手楼的大面积成交状况,成交价格也相对偏高,这种状况堪称前所未有。

根据世联地产的统计,目前深圳写字楼上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。张栩哲表示:“此前每周正常上门也就十几批客户,现在每周上门量增加至30至40批,体现了写字楼的市场关注度在大幅提高。”

投资性驱动明显

由于写字楼与实体经济密切关联,此前深圳写字楼物业受金融危机影响从2007年进入市场低谷,写字楼售价和租金下跌了二至三成。江少杰表示,深圳写字楼市场从去年第四季度开始逐渐回暖。

他认为,去年底至今年初出现的写字楼市场回暖主要是由于国家经济触底反弹,出口贸易等行业经营状况逐步改观,对办公物业需求增大。同时,客户逐渐认识到了写字楼的价值,在通胀预期的压力下,倾向于购买优质写字楼寻求资金保值。

但目前深圳写字楼市场的相对趋热,在很大程度上是因为投资驱动。

张栩哲表示,去年是因为有些人看到住宅市场的风险而转向投资商业地产,有预见性地进行投资转移。“但今年楼市新政以来写字楼市场的变化,则是由于住宅市场投资渠道被打压和围堵,在通胀大背景不变的情况下,工商物业确实是避险资金的重要渠道,部分市场资金在很大程度上被迫转向商业地产。”

据他介绍,写字楼投资门槛相对较高,在整体上一定是自用大于投资,深圳写字楼市场中投资和自用的比例整体维持在4:6的状态。但有写字楼销售人员称,由于受到通胀预期影响,目前深圳写字楼新盘的买家绝大部分是投资,或者投资与自用兼而有之。

地产中介转做商业地产代理

有业内人士认为,目前深圳写字楼抄底已经有点晚,但对于有实力的长期投资者来说,目前还有一定的投资机会,特别是好地段的优质物业,租赁需求依然旺盛。

经过前段时间销售,目前深圳中心区、中心西区新推写字楼项目的吸纳率都有所升高,卓越世纪中心和NEO企业大道都处于尾盘销售状态;中央西谷大厦4 月28日完成入伙仪式,目前销售率超过八成;创建大厦的整体销售率超过九成。

不过,深圳市5月6日出台的楼市调控细则提出“对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行”,意味着深圳2007年出台的商业限外令重新恢复。对于境外投资者尤其是香港投资比例相对较高的深圳写字楼市场而言,这算是不小的政策障碍。

江少杰认为,此次商业地产重启“限外令”心理影响多过实际影响。首先,这从2007年“限外令”出台后成交量急挫八成后,在2009年商业地产成交仍然活跃就是明证;其次,外籍客户在交易中的比例其实并不大,更多的投资者是内地投资客,因此“限外令”重启对商业地产的影响有限。

张栩哲说,民生资本需要寻找出路,但目前投资者多数仍是观望。他认为,过段时间局势明朗之后,在商业地产领域会出现新的投资客。“这些投资客主要是从住宅投资转过来的,在国家大力调控住宅市场的背景下,更看好商业地产的发展前景。”

有意思的是,部分地产中介也开始由住宅代理转做商业地产代理。

5月中旬,中原地产在华强北新开了一家工商铺,中原地产高层表示近期还会增加工商铺。深圳其他多家中介也有新开工商铺的计划。港置地产称有计划会下半年开工商铺。江少杰说,他们也刚刚在罗湖嘉里中心开了一个专门做写字楼业务的铺面,6月下旬还将在罗湖再开一个工商铺面。

北京:租金连续数月爬升

对只在奥运会期间参观过一次奥运主会场的姚小姐看来,鸟巢和水立方如今于她而言已不再遥远。作为IBM销售部的一名员工,两个多月后,她和同事们即将搬入水立方西侧龙形建筑盘古大观的“龙头”中办公。“到时候,奥林匹克中心区的全部景色将尽收眼底。”

“大家都非常期待搬进新的办公室,我们甚至已经集思广益早早地给‘新家’起好了名字。”姚小姐难掩兴奋。

2009年12月,IBM完成了与盘古大观写字楼的签约,共计7层,面积2.2万平方米。该笔交易为2009年北京写字楼外资企业租赁市场之最,同时也成为北京写字楼市场触底反弹的标志性事件。

写字楼市场持续回暖

“IBM签约新的写字楼并非个案,”第一太平戴维斯商业楼宇部助理董事温书阅对《第一财经日报》表示,“从去年第四季度开始到今年的一季度,北京写字楼市场的出租率和租金都呈现出逐月上升的态势。”

根据第一太平戴维斯的监测,今年一季度,北京写字楼市场净吸纳量环比下降51%至14万平方米,但仍处于较健康水平,高于2009年第一、二季度,接近第三季度。“这一下降是受到春节以及相关的审批手续和租约谈判的影响。”

而在空置率方面,北京写字楼市场的平均空置率为18.1%,环比下降1.5个百分点。除了东长安街地区轻微上升了0.7%之外,其他所有区域空置率均有所下降。

世邦魏理仕中国区办公楼服务部负责人马乐表示:“中国的甲级办公楼市场的租赁活动已经活跃起来,主要租户已恢复了他们的迁址或扩张计划。”

这其中,受金融危机影响而沉寂了近一年的外资机构开始发力。“原本被搁置的搬迁尤其是扩租计划又被大多数外企提上了议事日程。”仲量联行北京研究部主管秦晓梅如是说。

2009年10月,渣打银行(中国)有限公司与北京环球金融中心(WFC)签署租赁协议,租赁面积9000平方米;日本电信巨头NTT签约凤凰置地广场。2009年12月,英特尔(中国)有限公司正式签约环球贸易中心,承租其8830平方米的写字楼;诺和诺德也同样租赁了北京环球金融中心9000平方米写字楼。进入2010年,苹果(Apple)中国又宣布租下国贸三期5000平方米的面积。

除了外资机构,本土的实力企业由于受金融危机影响较小,因此也是写字楼市场回暖的主要推动力量。

“保险机构、金融机构都是内资企业中写字楼租赁市场的主力,保险公司同时还是写字楼投资领域的大户。”温书阅表示,内资保险金融机构的发力,也是导致目前大约半数金融街区域甲级写字楼面积实现满租的主要原因。“目前北京金融街写字楼的空置率仅为2.9%,是2001年以来的最低水平。”

市场信心恢复

种种迹象表明,4月以来针对房地产行业的宏观调控却令写字楼市场毫发未损。

根据数据监控中心北京300余个在租在售活跃楼盘中的90个热点楼盘进行的抽样调查,今年3月至5月间,90个项目中,有90%的项目租售价格提升,其中有约27%的项目租售价格涨幅超过两成,租价最高涨幅达到60%。

而第一太平戴维斯针对一季度北京甲级写字楼市场的监控也显示,其平均有效租金连续第二个季度上涨。由于没有新的供应以及净吸纳良好,一些地区因需求尤为旺盛而供给不足,导致今年一季度租金上涨了3.4%,达到每平方米每月人民币157.8元。

“租金上涨反映了在过去三个季度市场连续回暖,以及经济持续复苏下,实体经济业主对市场的信心也在逐渐恢复,而他们的实际业务也确实有了新的起色。”秦晓梅表示。

“而所有的一切变化都基于实体经济的恢复。”温书阅分析认为,正是实体经济的恢复带动了相关产业的发展,导致企业规模不断上升,其对于办公面积的需求也不断提高,因而写字楼市场的出租率不断上升,空置率持续下降,租金水平不断上扬。

“在未来三到五年,随着实体经济的不断发展,这种趋势会愈演愈烈。”温书阅判断,除非再出现全球性的金融危机,否则在实体经济的带动之下,写字楼市场大起大落的可能性几乎不存在。

广州:国企助推写字楼升温

从某种程度上看,甲级写字楼是宏观经济的“晴雨表”。从去年开始,广州写字楼市场就开始呈现升温迹象,由内资企业主导的大宗买卖频繁出现,而租金水平也碎步上扬。

最近一个月,广州写字楼交易量更出现有悖于住宅市场的走势,投资资金也有向写字楼转向的趋势。

价格与住宅倒挂缩小

中原地产发布的《广州市2010年3~4月新建写字楼市场报告》显示,3、4月份广州写字楼供应面积12.19万平方米,整体供应量较上两个月有较大的升幅,供应主要集中在4月份,占总量的八成。4月份在产品供应上较3月份丰富,有公寓、甲级写字楼、乙级写字楼和低端写字楼等产品。另外,3、4 月份广州新建写字楼成交面积约5万平方米,产品趋于多样化,投资者选择性更广,大大刺激市场交易。

尤其是4月底开始,写字楼交易异常活跃。有数据显示,4月中下旬的一周,广州写字楼录得成交面积环比增加7737平方米,成交套数增长 43.3%,成交面积增长74%。而5月的第一周,一手写字楼成交95套,共14589平方米,成交量环比激升204.4%,均价亦稳中带升,最高升幅高达10%。

据悉,由于高端写字楼频繁成交,以及价格逐步上升,使得广州写字楼和住宅售价倒挂的局面有所缓和。中原地产的研究资料显示,3、4月份高端写字楼(2万~2.5万元/平方米)和中高端写字楼(1.2万~1.5万元/平方米)的成交量最为显着,分别为1.6万平方米和1.3万平方米,各占总成交量的33%、26%。其中以天河区2万~2.5万元/平方米的大面积高端产品的成交最为活跃,两个月合计有1.8万平方米的成交量。

而中立地产的研究显示,写字楼市场的投资比例逐步走高,已经达到35%左右。主要反映出对住宅市场的调控出台后,有资金开始转向写字楼和商业地产。

中立地产的分析指出,近期写字楼销售排行榜前四位的楼盘以整层自用买家(500~1000平方米)为主。这是鉴于密集出台的调控政策对住宅市场的持续利空影响,使得自用型买家及投资资金提前结束观望,正式投向发展较为稳定的写字楼市场所致,才使得一手买卖市场出现久违的集中成交现象,此外,现阶段仍有大批资金处于观望状态尚未动作,预计近期写字楼买卖市场集中成交的现象仍将继续出现。

空置率下降租金上升

事实上,从去年年中开始,广州的写字楼市场就开始呈现出升温迹象。戴德梁行广州公司市场研究总监李孔瑞表示,金融危机对中国的影响从去年开始慢慢退去。从企业对高端写字楼的需求来看,内资企业尤其是国有企业对写字楼的需求,明显高于外资。

据介绍,目前广州内资企业所占高端写字楼的比例超过60%,而外资比例仅为30%。但内资在近几年的扩张,对于写字楼市场租售的回暖,都起到重要作用。但值得提及的是,虽然有一部分外资退出了市场,但一些有实力的跨国公司,近期扩张势头也较为明显。

上海:制造业扩张 浦东写字楼租金触底反弹

中原地产提供的最新调查结果显示,中国房地产资金流向在4月份开始出现转向,新的投资目标即为商业及写字楼市场。一个较为直接的数据体现来自于市场成交量,当月4个一线城市销售面积共计62.70万平方米,环比增长72.43%。

制造业成新兴需求主力

“从市场层面来看,租赁需求较一年之前明显大了许多。”戴德梁行华东区写字楼商主管杨达认为,这主要是出于对市场未来发展见好的普遍看法。不过,他同时指出,由于上海写字楼市场供应量仍然持续增加,受到供求关系影响,市场租金并未有明显上升。

仲量联行提供的研究数据同样验证了这一说法,2010年第一季度,上海写字楼空置率在10.50%,与2009年同期相比,减少了3.7个百分点。不过,从租金角度来看,期内全市租金水准仅在6.4元/平方米/天左右,与去年同期相比反而有微幅下降。

杨达认为,鉴于当前国际金融危机影响并未完全消除,不少来自于海外的租赁企业对于成本控制仍然较为严谨,从而表现更为谨慎。《第一财经日报》记者接触到的一家跨国金融投资机构,刚刚对公司租赁楼层进行了调整,从高楼层搬迁至了租金相对较低的中低楼层段。

与此同时,在中国金融机构需求增长之后,制造业企业正在成为新兴的租赁需求主力。这些公司对浦东写字楼市场的需求带动今年第一季度浦东写字楼租金水平环比上涨5.4%,与全市平均租金值几乎等同。仲量联行上海董事总经理顾东尼透露,浦东写字楼市场占比六成的需求来自于国内企业。

写字楼市场回暖明显

数据显示,京沪穗深四地的写字楼销售均价,分别为22173元/平方米、28530元/平方米、16674元/平方米及28156元/平方米,其中,北京写字楼市场的4月均价创下一年来新高纪录。

同时,4月份北京和上海的写字楼市场供应量大增。北京市场供应面积为13.10万平方米,上海市场供应面积为30.17万平方米,两地市场环比增幅均超过了100%。

中原集团研究中心高级经理刘渊表示,在新“国十条”政策影响下,住宅市场的成交量呈现大幅回落之势。然而,写字楼市场受到的影响却相对较小,无论是信贷政策还是限购政策,均未涉及商业地产,在这种背景之下,部分城市已出现投资资金从住宅市场流入商业地产市场的现象。

在上海,国际房地产服务企业仲量联行公开宣布,其上海公司浦东分部团队将扩充,主要是基于当前不断发展的市场业务需求。数据显示,2010年上海浦东甲级写字楼存量从3年前的92万平方米增至157万平方米,增长幅度高达70%。

刘渊认为,由于商业地产市场主要侧重于长期收益性,与此同时,在首付、利率、回报率等方面,目前投资商业地产明显优于住宅市场,这导致更多投资者开始将眼光转向商业地产。“不过,投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场,尚需要观察。”

另外一家研究机构的报告也指出,根据市场反应随着经济环境的转暖,新开工企业的增加,大型企业开始扩充使得整体市场需求量增加,写字楼租售市场开始受到越来越多人的关注,后市将继续活跃。

在空置率方面,尽管广州这两年的写字楼供应量非常大,但空置率却未出现增加,相反,还有下降的趋势。

据中原的统计,日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加,其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下,写字楼空置率进一步下降,北京、上海、广州甲级写字楼空置率下降明显,广州甚至出现了环比14.33%的下降幅度,居几大城市之首。

需求的增加,促使写字楼租金开始小幅度上涨。戴德梁行的数据显示,今年一季度,广州写字楼租金水平有大约1个点的涨幅,呈现稳中有升的格局。

李孔瑞表示,写字楼是宏观经济的“晴雨表”,从近年对写字楼市场客户的监控显示,国有企业的扩张非常明显,相信未来国有企业的发展势头会强于外资企业。另外,民营资本在写字楼市场上的投资也有增加,加上出口形势的好转,民间资金转回到实体经济的趋势有望出现。



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