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华润加快整合商业地产 私募基金成必杀技


www.nsfang.com  来源:观点地产网 时间:2010-06-04 09:08:36

向来走低调路线的华润置地 在日前的股东会上一反常态,将所有的媒体召进了股东会的会议室,耐心地与媒体进行交流。

四月之前的华润置地业绩表现并不抢眼。截止4月30日,华润置地实现签约金额58.4亿元,同比略有下降,加上去年未结算签约额,累计实现签约249.5亿元。其中,今年结算已经锁定签约额161.4亿元,折合约183.3亿港元,比去年全年住宅结算额144.5亿港元增长26.8%。

发展策略未变

针对国务院同意推进房产税这一热议话题,华润置地董事长王印表示,不评论何时适合推出,房产税是为了抑制投资投机物业以及炒房,促进房地产更加健康稳定发展,“内地刚性需求仍存在,长远仍然看好内地楼市,经营策略没有大变化”。

王印称,内地调控措施至现在已取得相当成效,可看到近期成交量有调整,高价抢地情况放缓,短炒的成本增加,令短炒客户减少很多,而公司楼盘多数是客户自住。

据悉,华润今年早前分别在河北和郑州购得地块,属商住项目,总付地价款30亿元,将打造成城市综合体,华润置地会继续与其他开发商一道合作获取项目。王印强调指出,华润置地今年的销售目标和拿地计划不会改变,但未来买地会跟随谨慎买地的原则。

高华证券在发布的一份房地产行业研究报告中指出,相对看好项目更多元化、在深圳、北京等"过热"城市业务规模较小、融资风险较低以及土地储备成本低廉的开发商,而华润置地正是其中之一。

高华证券认为,华润置地日前与几间银行订立4份共62亿元的定期贷款融资协议,手握现金,以产品应对新政调控,目前并没受到太大影响,主动降价的可能性不大。

而针对业内一直盛传得华润有意拿下78家将退出房地产行业的央企地产业务。王印回应称,华润和一些央企一直在谈合作的事情,不论政策出台前后都有合作,并不是因为这次78家央企要求推出才开始的。

整合商业地产

而根据股东会上华润透露的关于商业地产的最新情况显示,今年1-4月份,华润置地华润置地在出租物业方面的营业收入为4.8亿港元,较年同期增长39%,深圳万象城二期商业营运后,合计商业租金收入较去年同期增长33%,上海时代广场商业租金收入增长20%。而杭州万象城4月底开业,目前出租率97%。

华润正在朝着在3月底在2009年业绩发布会上提出的,要将"商业地产对集团的贡献比例提升到40%"这一目标前进。

2010年,华润置地在商业地产方面颇下功夫,花了很大力气进行整理,目前的华润已经构建了清晰的商业地产版图,其40%商业地产盈利就将主要来自华润万象城、华润万家和华润印象城。

早前的华润置地除了深圳的万象城之外,并没有其他代表之作,其大部分的利润来源均是华润橡树湾等高端项目。与之的相反是,华润集团商业项目却过于庞大和复杂,定位不清晰,品牌知名度亦不明显。

于是,华润着手整理其商业地产资产,拟将华润万象城、华润印象城和华润万家打造成高中低三个不同层次的商业项目,以便形成差异化竞争。

在这个资产整合过程中,最引人关注的是华润置地对深国投商业置业的收购。

深国投商置成立于2003年,其母公司深国投作为沃尔玛中方股东,为沃尔玛在中国开发建设购物广场,以配合沃尔玛在中国扩张。在深国投商置与外资合作的绝大多数地产项目中,沃尔玛都是主力租户。

2006年10月份,华润集团以17.4亿元的代价控股深国投。但当时,华润还未来得及却对这块优质的收购资产进行快速整合。一直到2008年,深国投的金融类资产和地产、实业投资等资产才实施分类整合。深国投在华润集团的主导下,逐步剥离了非金融业务,成为华润集团主要的金融平台。

作为深国投旗下重要的商业地产资产,深国投商置整合成为了华润地产系的重要成员。2009年1月,深国投更名为"华润深国投信托有限公司",而深国投商置则暂时剥离至华润投资公司旗下。

在2008年的金融危机中,深国投商置完成了西蒙及大摩持有的五个购物中心项目及格瑞管理公司的收购,获得了上述资产的全部股份权益及管理权。

2009年9月,深国投商置还与其另一个合作巨头嘉德置地进行资产置换,嘉德置地以其持有的4个项目65%的股权及深国投广场50%的收益权置换深国投商置持有的16个项目35%的股权及6个项目49%的股权。资产置换后,深国投商置将获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。

通过这一系列的整合,深国投在国内拥有了全资开发经营的17个购物中心,转型为商业地产开发经营为一体的企业。华润置地对深国投的收购,无疑为其商业布局增添了砝码。

而在今年1月6日,华润集团旗下专注于大中华区的房地产私募基金管理公司汉威资本管理有限公司也曾表示,其推出了两支零售房地产基金,计划筹资共计8亿美元。该基金正是为了华润开拓内地的商业地产作准备。

根据当时汉威资本的资料,华润中国零售房地产收入基金I将专注于收购已完工的零售房地产,年回报率目标为12%-15%,计划筹资3亿美元。该基金的收购目标是租赁面积超过90%的房地产,已经确定了八个零售房地产投资对象。

另一支基金是华润中国零售房地产开发基金I。该基金计划筹资5亿美元,并专注于收购仍在开发的项目。该基金年回报率目标为20%,已经确定了七个零售开发项目作为投资对象。

汉威资本在一份公告中称,上述两支基金将寻求华润创业和深国投商用置业有限公司提供的投资机会,关注市场上的零售购物中心和零售开发项目。这些项目将主要位于中国大陆经济和零售基本面强劲的二级和三级城市。



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