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上海公共租赁房方案亮相 或为房产税“打前锋”


www.nsfang.com  来源:上海证券报 时间:2010-06-04 09:00:42

上海市住房保障和房屋管理局昨天发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》,宣布将正式推出公共租赁住房,并将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口。

业界认为,作为配套措施之一,公租房方案亮相意味着上海楼市调控细则逐步浮出水面。该方案也有为房产税“打前锋”的意味,因为一旦开征房产税,可能会使部分出租房持有者抛售房产,或因成本增加将税费转嫁给租客,影响到市场稳定。而发展公共租赁住房可以对此形成缓冲。

住房保障范围拓宽至常住人口

根据《实施意见》,上海将通过一批专业运营机构,以市场机制运营,向包括非沪籍人口的上海常驻居民提供公共租赁房。价格将略低于商品房租赁的市场水平。同时支持有条件单位(包括各类经济和产业园区)利用自用土地发展公共租赁房,即单位租赁房。另外,运营机构可与农村集体经济组织合作,利用农村建设用地建设公租房。

一位参与上海公租房制度方案讨论的专家表示,早在去年两会期间,温家宝总理在政府工作报告中就提出“积极发展公共租赁住房”。2009年以来,为解决城市“夹心层”的居住问题,各地开始研究建设针对中低收入者的租房市场,希望其和经济适用房、中低价商品房、廉租房一起,构成比较完善的住房保障体系。

今年5月21日,重庆发布促进房地产市场健康发展的十条措施,首要一条即构建多层次住房供应体系,并明确2010年开工建设公共租赁房500万平方米,申请范围向外地户籍人士开放。另有报道称,目前北京计划拿出50%以上的土地用于建设限价房、公共房及低收入房,深圳也计划今年出台住房保障制度。

“除了白领公寓这样为中等收入者提供的租房途径外,公租房主要服务目标是各地农民工及中低收入人群。也就是城市‘夹心层’。这大大扩展了廉租房的租住对象范围。这就是公租房推出的初衷。”上述专家表示。

从公租房方案来看,上海并未像重庆一样公布明确的公租房量化指标,也没有明确公租房体系建设的资金来源。对公租房的运营主体,方案中称“区县政府按属地化管理原则负责本辖区公共租赁房建设、筹集和供应管理。”具体平台是组织扶持一批“专业机构”,按《公司法》组建,采取市场化运作,以保本微利为目标。政府可投资入股运营机构,入股方式可以是土地出让金及行政事业性收费方面给予减免,作价入股,也可以提供土地房产等,其中低于市场价的部分可以折价入股。

房地产问题专家印堃华表示,在对上海公租房方案进行讨论时,曾有专家提出由市场主体平等参与公租房运营机构的竞标,以增加运营效率。但从目前方案来看,政府将间接参与运营。有专家担心,此举可能令公租房制度成为房地产调控的应急之策,难以实现长远保障的目标。

新建商品房项目需配建5%保障房

据上海市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍,今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。

“目前这项规定正在研究过程中,预计将于近期实施。”这位负责人说。

在商品房项目中“配建”、“插建”等方式已成为多个省市为增加保障房供应而采取的方法之一。具体的“配建”、“插建”比例在3%、5%不等,但均在土地出让合同中写明,对房地产开发企业具有约束力。

另据介绍,上海实施上述“配建”规定后,配建的保障房源将移交给政府,用作经济适用住房、公共租赁住房等。

意在为房产税做配套支持

目前,上海市房地产调控细则仍未出台,市场上关于房产税等方面的传言不断。有市场人士认为,上海市有关部门在此敏感时刻公布公租房方案可能很有深意。分析师薛建雄指出,此举意在为上海即将开征的房产税做配套支持。因为一旦开征房产税,会迫使部分出租房持有者抛售房产,或因成本增加将税费转嫁给租客,影响到租赁房市场稳定。而建设公共租赁房则可以对此形成缓冲。

同时,大量兴建保障房也有助于解决房地产市场开工不足等问题。“从这点来看,也是为下一步出台的房产税负面影响作相关对冲准备。”薛建雄表示。

延伸阅读:上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)

为进一步建立健全本市住房保障体系,积极发展公共租赁住房,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》(沪府办发〔2009〕58号)等文件的精神,结合本市实际,制定本实施意见。

一、发展公共租赁住房的总体要求

(一)发展公共租赁住房的基本思路。公共租赁住房是政府提供政策支持,通过专业机构采用市场机制运营,根据基本居住要求限定住房面积和条件,按略低于市场水平的租赁价格,向规定对象供应的保障性租赁住房。发展公共租赁住房要符合深化住房制度改革和加快完善住房保障体系的总体要求,符合“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难,进一步扩大住房保障政策覆盖面,促进住房租赁市场规范和健康发展。

(二)发展公共租赁住房的基本原则。为促进公共租赁住房规范、健康发展,应坚持以下基本原则:一是科学规划,合理布局。公共租赁住房发展应符合城市经济社会发展规划、土地利用总体规划和城镇规划,采取大分散、小集中的方式布局,集中设置的项目应在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。二是规范管理,只租不售。公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难,满足基本居住需求,应规范供应程序和租赁管理,定向出租,只租不售。三是政府支持,机构运作。政府采取政策优惠、专项投入等方式,支持一批公共租赁住房专业运营机构通过各种渠道筹集并经营公共租赁住房;包括支持有条件的单位(各类经济和产业园区)利用自用土地规范发展公共租赁住房(即单位租赁住房)。四是市区联手,以区(县)为主。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划;区(县)政府是公共租赁住房工作的责任主体,应因地制宜、规范管理,组织开展本区(县)公共租赁住房的实施工作。

(三)落实管理部门。市住房保障领导小组负责对本市公共租赁住房的政策和规划制定、发展目标和阶段性任务等重大事项进行决策协调。区(县)政府按照属地化管理原则,负责本辖区内公共租赁住房建设、筹集和供应的实施管理,可结合本区域实际情况制定相关工作的实施细则。市住房保障和房屋管理局是本市公共租赁住房工作的行政主管部门。区(县)住房保障和房屋管理部门是本区(县)公共租赁住房工作的行政管理部门。市和区(县)发展改革、城乡建设、规划土地、财政、税务、国资、民政、金融、人力资源社会保障、农业、经济信息化、公安、监察等部门按照职责分工,负责公共租赁住房的相关管理与监督工作。

(四)积极组建公共租赁住房实施机构。市、区(县)政府应组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构(以下简称“运营机构”),负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构应具有法人资格,按《公司法》有关规定组建,采取市场机制进行运作,以保本微利为营运目标,着重体现公共服务的功能。其中,单位租赁房的投资经营管理,由相关企业、产业园区开发管理主体、高校、部队、农村集体经济组织等单位组织实施。

(五)认真编制公共租赁住房发展规划和实施计划。区(县)政府应当根据住房保障需求、产业发展定位等情况,统筹安排,合理布局,组织编制公共租赁住房的发展规划和年度实施计划,报市住房保障领导小组备案。公共租赁住房新增建设用地应符合土地利用总体规划和城镇规划,并纳入土地利用年度计划管理,规划土地部门应当保证优先供应。

二、多渠道筹集房源

(六)拓展房源筹集渠道。市、区(县)政府要统一安排和协调房源的筹集工作,运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房,包括结合旧城区改造、市政基础设施建设、大型居住社区建设等项目,单独选址、集中新建;从新建、配建的经济适用住房和其它保障性住房中,经规定程序批准转化;利用单位(包含经济、科技、产业等园区)自用土地建造;按有关规定,综合利用农村集体建设用地,适当集中新建;对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造;收购或代理经租社会上闲置的存量住房;同时要积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源,以及采取其它有效方式筹集房源。

(七)明确房源要求和标准。公共租赁住房主要为成套小户型住宅或集体宿舍。新建成套住宅的建筑设计应符合国家和本市有关的规定和技术标准,综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素,合理确定套型比例和结构,套均建筑面积一般控制在40—50平方米。新建集体宿舍的建筑设计,应符合建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》及国家和本市的有关建筑标准、规范和规定。公共租赁住房的出租房屋条件和人均承租面积标准应符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定。公共租赁住房在使用前可进行简易的装修,配置必要的家具和家用电器等设备。

三、规范供应管理机制

(八)制定符合实际的准入条件。申请公共租赁住房的对象(包括单身和家庭),应同时具备的条件为:一是具有本市城镇常住户口,或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限;二是已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同;三是在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米,因结婚分室居住有困难的,人均面积可适当放宽;四是申请时未享受本市其他住房保障政策。各区(县)政府根据上述基本条件,可结合本区(县)经济社会发展等情况制定具体的准入标准,并可适时调整。准入标准应向社会公布,在公布准入标准前,应当报市住房保障领导小组备案。

(九)严格申请和审核程序。申请对象主要向工作单位所在地的运营机构提出申请,也可以向本市户籍所在地的运营机构提出申请。申请对象应如实填报申请表,按要求提交户籍证明或居住证、身份证、劳动或工作合同、住房状况等资料,承诺对提交资料的真实有效性负责,经申请对象所在单位盖章确认,交运营机构审核。对审核通过的申请对象,运营机构应出具登记证明,报区(县)住房保障机构备案。区(县)住房保障机构应对申请审核情况进行抽查,发现有不符合规定的,向运营机构提出整改意见,运营机构应当及时落实整改。

(十)提高房源使用效率。各区(县)应根据申请对象的人口结构、住房需求、承受能力等情况,制定公共租赁住房的租赁供应标准;根据房源供应等情况,可实行轮候供应制度。

(十一)加快建立租赁信息管理平台。市、区(县)应建立全市联网的公共租赁住房服务信息平台,并与房地产租赁合同登记信息系统、实有人口管理信息系统相衔接,形成完整的全市住房租赁服务的信息网络系统,发布房源信息、提供租赁服务、实行监督管理。公共租赁住房信息、居住人口信息的管理和使用按照《上海市实有人口业务数据信息共享管理办法》(沪府办〔2010〕12号)规定执行。

四、健全租赁管理机制

(十二)合理确定租赁价格。按略低于市场租金水平,确定公共租赁住房的租赁价格,具体由各运营机构按规定制订,报住房所在地的区(县)物价部门和房管部门备案。在租赁合同期限内,运营机构不能单方面调整租赁价格。

(十三)确保租金支付。承租人应根据合同约定,按时支付租金,有条件的可以按规定申请提取公积金账户内的存储余额,用于支付租赁租金。用人单位可根据职工的贡献等因素,向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴,租金补贴直接支付给出租单位。用人单位集体安排承租的,应配合运营机构建立租金支付或租金汇交制度。

(十四)规范租赁行为。公共租赁住房只租不售,实行有限期租赁;经租管理可由运营机构自行实施,也可委托专业的公司实施。出租人应与承租人签订租赁合同,并使用统一的住房租赁合同示范文本,申请办理租赁合同登记手续。租赁合同期限一般不低于2年,合同到期仍需租赁的,运营机构应重新对承租人进行资格审核,符合条件的可续签,租赁总年限一般不超过5年。单位集体租赁的,出租人应与用人单位和承租人共同签订租赁合同。

(十五)强化退出管理。租赁双方应严格按合同约定承担责任和义务,对承租人发生将所承租的公共租赁住房转借、转租的,擅自改变承租住房居住用途的,购买住房或享受其它住房保障政策的,违反物业管理公约拒不整改的,以及其它违反租赁合同约定的情况等,出租人可与其解除或终止租赁合同。对承租人按合同约定应腾退住房而不腾退的,出租人可要求用人单位协同督促腾退。对确有特殊困难的,给予一定期限的过渡期;拒不腾退的,应按合同约定严肃处理,并可采取在适当范围公告通报、纳入本市个人信用联合征信系统、5年内不得享受本市住房保障政策等措施,必要时可通过司法途径解决。

五、加大政策支持力度

(十六)保证政府投入。市和区(县)政府可以采取投资入股运营机构,通过合理让渡或不参与分配租赁收益等方式,支持和保证运营机构持续发展公共租赁住房。在运营机构组建时,市和区(县)政府可以一次性注入部分资本金,予以支持;在国有土地上单独选址、集中建设的公共租赁住房,可以参照《上海市经济适用住房管理试行办法》(沪府发〔2009〕28号)的相关规定实施开发建设,政府可以将在建设中按规定可减免的土地出让金及各项行政事业性收费,作为政府的投入,作价入股;市和区(县)政府提供其它土地、房产的,其中低于市场价部分可以折价入股。

(十七)完善配套政策。市、区(县)政府应通过多方面政策支持和推动公共租赁住房健康、有序发展。运营机构在筹集房源和租赁经营方面所涉及的税收,按照相关优惠政策执行;新建的公共租赁住房、特别是集体宿舍,根据实际情况可以适度增加建筑容积率和建筑覆盖率;有条件的公共租赁住房建设项目中可配套一部分商业等经营性设施;鼓励有条件的单位建设单位租赁房,按照单位租赁房建设和使用管理的相关规定享受优惠政策;公共租赁住房运营机构经过批准,可以通过多种形式与农村集体经济组织合作,参照单位租赁房建设和使用管理的相关规定,利用农村建设用地建设公共租赁住房;公共租赁住房项目的水、电、燃气等设施的建设和收费标准按照居住类房屋标准执行,实际使用量按照居民生活用水、用电、用气标准计价;结合实有人口管理要求,相关部门应对公共租赁住房承租人的户籍管理、就学和就医等问题制定相关的配套政策。

(十八)创新投融资机制。本市各金融管理部门,应按照有关规定,积极支持金融机构、公共租赁住房运营机构和有关单位,探索创新公共租赁住房的投融资机制。

六、其他规定

(十九)市和区(县)住房保障房屋管理、发展改革、城乡建设、规划土地、财政、税务、国资、民政、金融、人力资源社会保障、农业、经济信息化、公安、监察等部门应当根据各自职责,加强对公共租赁住房建设和筹集、申请审核、供应分配、租后管理工作的监督,依法查处违法违纪行为。公共租赁住房建设筹集、申请审核、供应分配和租后管理工作接受社会监督。有关部门应当及时受理监督举报,并向社会公开处理结果。

(二十)公共租赁住房建设、经营和管理的有关单位和人员,发生违规行为的,应按照有关法律、法规的规定进行处理。

(二十一)本意见自市政府颁布之日起实施。市政府相关部门应根据各自职能制定相关配套实施文件。

二〇一〇年六月三日



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