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国税总局划定土地增值税预征下限 上海不低于2%


www.nsfang.com  来源:东方早报 时间:2010-06-04 08:58:53

曾经被认为是最暴利行业的房地产业正迎来清算风暴。

国税总局昨日发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》(下称《通知》),除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,以上海为例,与目前1%的预征税率比较,等于税率至少翻番。

国税总局划定土地增值税预征下限 上海不低于2%

国税总局划定土地增值税预征下限 上海不低于2%

早报记者粗略计算,增加1%的预征额可能导致房企5%的净利润损失。有开发商表示,在目前利润普遍降低的情况下,以单个项目而言,税率变化最多可能影响到净利润总额的30%。

上海预征率不低于2%

所谓土地增值税预征,是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。

根据《通知》,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征。

沪上一开发商告诉早报记者,目前,上海土地增值税按照销售收入的1%预征,而深圳地区2008年才从0.5%提高至1%。按规定,上海的税率必定会调整至不低于2%,即使以2%底线计算,也等于税率增加了一倍。

上海统计局的数据显示,上海2009年商品房销售面积3372.45万平方米,比2008年增长46.9%。其中,商品住宅销售面积2928.04万平方米,2009年全年商品房销售额4330.22亿元。如果预征税率提高1个百分点,等于上海全年房地产行业税收收入提高43.3亿元。

来自上海财政局的资料显示,今年一季度,上海土地增值税收入已达24.1元。

有开发商笑言,如果按照国家统计局发布的2009年全国商品房4.4万亿元销售额计算,假设全部以2%计算,光土地增值税的预征收入就可以达到880亿元。

限期清算增值税

提高预征税率的同时,昨天的《通知》再一次要求地方税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。为防止像2007年一样再次流于形式,此次《通知》特意要求各地区6月底前上报清算工作计划,并且要求各地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象。国家税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

可查资料显示,2007年1月16日,国家税务总局、财政部、建设部等三部委联合下发通知,要求从2月1日起,严格清算房地产企业土地增值税,税率30%~60%,并规定项目到一定节点必须清算。消息一经公布,第二天沪深两市地产股几乎全部跌停。

2007年6月12日,上海市地方税务局曾向各区县税务局、各财税分局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,全面展开对沪房地产企业的土地增值税清算。

但随着2008年金融危机爆发,楼市急转直下,政策全面放松,有关土地增值税清算的通知也不了了之。

而昨天发布的《通知》要求,要对已经达到清算条件的项目,全面进行梳理、统计,制定切实可行的工作计划,提出清算进度的具体指标;对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人,要依法进行处罚;对审核中发现重大疑点的,要及时移交税务稽查部门进行稽查;对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

按照此前的清算要求,清算需要满足三个条件:已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余面积已出租或自用;取得销售(预售)许可证满三年仍未售完;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。

影响房企净利润或达5%

杨红旭表示,从调控形势来看,此次《通知》的落实效果应好于2007年初那个《通知》,开发商的利润必然因此而有所减少。

据一家代理公司负责人介绍,眼下,每售出一套位于上海的商品房,售楼发票中包含的税金接近房价的12%,包括:5.5%营业税+15%×33%所得税(预征)+1%土地增值税(预征)=11.45%

也就是说,一家年销售额在百亿元左右的房地产企业,眼下一年缴纳的税金为11.45亿元左右。

尽管只提高一个百分点,但由于是以全部销售额计算,在上海目前高房价的情况下,项目动辄数十亿的销售回款意味着一个项目预缴税费额可增加数千万之巨。

最新发布的《2010中国房地产上市公司测评研究报告》显示,内地香港两地上市公司中前50强上市房企去年的营业收入为4060.41亿元,净利润为838.41亿元。

如果忽略地域差距,简单以2%税率计算,增加1%的预征额,等于上述50家房企利润减少40.6亿元,约占到其净利润总额的5%左右。



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