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房产新政出台一月余 中国楼市究竟将何去何从?


www.nsfang.com  来源:杭州日报 时间:2010-06-03 09:23:38

       目前,外界普遍认为,“新国十条”将成为未来一段时间内房地产政策的纲领性文件,加上住建部、国土部等相关政策的叠加效应,将对市场短期走势继续产生显著影响:预计新政出台半年内交易量将继续低迷,房价调整速度可能快于以往。

  从中长期来看,2010年全国18.5万公顷的土地供应和三年1540万套保障性住房建设规划若得到落实,将对未来几年的市场格局产生显著影响。
 
但与此同时,由于中国经济内外部环境十分复杂,世界经济复苏势头和中国经济“去房地产”后的内生动力是否充足仍有变数,房地产政策和市场的走势存在一定的不确定性。此外,由于货币政策的自身周期性,各方应密切关注宽松性货币政策何时退出。

  新政解析

  首先,新一轮房地产调控政策的出台建立在宏观经济形势趋好的基础之上:2010年第一季度,宏观经济形势在延续2009年回暖的基础上持续向好,GDP增长达到11.9%,工业企业利润和效益大幅增长;社会消费品零售总额增长趋于稳定,总体同比保持在高位水平。中金预计2010年中国GDP增速为9.5%,投资、消费和出口分别对GDP的贡献为4.5%、4.6%和0.4%,超过政府预期目标1.5个百分点。

  在固定资产投资中,房地产投资完成额增长率明显提升,增速同比加快近20个百分点。此外,1-3月份出口平均增速(28.1%)恢复到2007年平均水平;财政收入增速比上年同期大幅提高42.3个百分点。从总体来看,市场信心已逐步恢复,国民经济上升势头明显,“保增长”压力减轻,管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。

  其次,房地产市场“淡季不淡”的异常表现成为调控政策出台的直接诱因:2010年第一季度,宽松货币政策的惯性作用使得市场上游资金充裕,但住房供给仍相对短缺,70 个大中城市房屋销售价格在一季度持续快速上涨,特别是住宅销售价格的快速上涨已推动住房价格攀升至历史最高水平。

  此外,由于在2010年年初“国十一条”推出与全国“两会”后,一线城市“地王”的出现再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致,企业不理性涨价行为开始出现,市场交易秩序不规范现象逐渐加剧,投资性和恐慌性购房比重加大。资产价格的过度膨胀已开始导致民众总体对通胀预期的加强,并致使市场不满情绪上升,由于宏观经济形势的好转为全年整体发展奠定保障基础,房地产调控政策应势而生。

  市场变化

  新政出台后,多数城市成交量持续下降, 5月1日-14日,13个城市中有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%,北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%。

  13个城市的日均成交水平全部低于4月18日-30日,其中北京、上海、广州等10个城市降幅超过30%。与2007年-2009年的平均水平相比,5月1日-14日,11个可比城市中,北京、上海、广州等7个城市日均成交水平低于2008年全年平均水平且降幅均超过30%,仅天津、武汉、重庆、长沙4 个城市高于2008年,其中长沙更是高于2009年。

  土地市场方面,面对2009年下半年以来“地王”频现、地价高企的非理性现象,针对土地市场,中央政府及国土部等相关部委先后出台一系列政策措施,涵盖增加土地供应、完善土地出让方式、打击囤地、加强土地开竣工监管等各个方面,受此影响,土地市场进入重大调整期:土地供应显著增加,企业拿地更趋理性,部分热点城市地价溢价水平显著下降,招标方式得到更多应用。

  具体表现在以下几个方面:首先是住宅用地供应同比大幅增加,随着出让计划的逐步落实,土地市场出现新一轮供应高峰。5月第一周,20个重点城市共推出土地270宗,环比增加286%,推出土地面积1085.4万平方米,环比增加127%。其中,推出住宅用地76宗,环比增加217%,推出土地面积504.4万平方米,环比增加25%。住宅用地比重接近50%,表明各地政府正逐渐实施供地计划。

  2004年“‘8.31’ 大限”之后,挂牌、拍卖的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的重要原因。以北京为例,2004-2010年(2010年1-4月)7年间,采用招标出让方式较多的年份地价增长率相对较慢,反之,增长较快。2009 年,北京仅4宗住宅用地采用招标的方式出让,平均楼面地价同比增长51%。

  可以说,完善土地出让方式,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等是此次土地市场调控的重点,土地出让方式结构将发生重大变化,招标出让方式将得到更多采用。5月1日至15日,北京正式推出9宗住宅用地,其中7宗将以招标方式,仅2宗以挂牌方式出让。而1-4月正式推出的19宗住宅用地中,仅1宗采用招标方式。

  影响应对

  如前所述,新政对开发企业的销售业绩产生显著影响,部分企业已灵活调整销售策略。与此同时,企业融资和拿地也已受到显著影响:银行信贷和公开资本市场融资难度加大,多数企业拿地更为理性,高价拿地现象明显减少。此外,由于加强预售资金监管等多项政策的叠加效应,企业资金压力将显著加大,投资信心和开工建设可能受到较大影响。

  应该说,房地产新政对购房者的影响十分显著,在新政出台影响下,购房者已经普遍产生了观望情绪,大多数购房者预期房价将下跌且房价的最低点会出现在下半年。调查同时显示,购房需求依然存在,如果房价回调至合理心理价位,大多数购房者还会选择出手置业。

  调查数据显示,在8个重点城市,认为新政对其购房计划有比较或非常大影响的购房者均占50%以上,广州、上海、天津和北京在60%以上。此外,因新政延迟购房或暂时观望的购房者占比均在60%以上,广州、苏州、南京和天津甚至超过80%。多数购房者预期房价下跌,半数认为房价最低点将出现在下半年。调查数据显示,各城市均有超过或接近半数的购房者认为房价最低点将于今年下半年出现。因此,在房价出现一定的调整后,购房者或选择在下半年出手。

  对于开发企业而言,当前应该认清市场形势并顺势而为,结合市场需求合理定价,积极拓展土地储备和融资渠道,搞好品牌建设,为未来跨越式发展打下基础。此次房地产新政决定了未来一段时间内房地产市场量价齐跌的必然性,房地产企业唯有审时度势方能平稳发展,建议企业主动认清市场形势,放弃侥幸心理。同时,历史数据表明,在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前,结合市场需求合理定价,加快资金回笼,降低财务风险。“现金为王”的策略会增加企业资金实力,在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。

  与此同时,由于2010年土地供应计划大增,加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降,对于资金充足的优质房地产企业来说,这将是一次扩大项目储备、超越竞争对手的绝佳机会。随着行业调控政策日趋严格,开发商通过囤地谋取利润的模式将得到抑制。开发企业应综合评估自身实力和新增土地状况,并结合企业未来发展战略,合理拿地理性成长。目前银行信贷和公开资本市场融资难度日趋加大,但企业应未雨绸缪,积极探索票据、信托、基金等多样化融资渠道。在市场低迷期,开发企业更应注重产品品质和品牌建设,增强企业与客户的价值联系,构建“公司品牌+产品系列品牌”的强大品牌组合,为未来健康发展打下坚实基础。



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