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北京四大热销楼盘打头阵 万科六月或全国降价


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻 叶书利 时间:2010-06-03 09:20:18

[提要]“据内部人士近日透露,本月起,万科将在全国范围内降价,以加快销售量,抢占市场。”——6月第一天,这样一则消息在业内传播。在此之前,在万科重兵集结的北京,降价的消息若隐若现。

“据内部人士近日透露,本月起,万科将在全国范围内降价,以加快销售量,抢占市场。”——6月第一天,这样一则消息在业内传播。在此之前,在万科重兵集结的北京,降价的消息若隐若现。

近日,《每日经济新闻》记者调查发现,时下万科五号公园楼盘内新近开盘的独栋商业项目万科五号公社,实际销售均价已从4月的5万元/平方米下降至4.55万元/平方米。实际上,万科在北京的四大热销楼盘皆已降价促销。

虽然对“全国降价”的说法,万科表示不予置评,但2008年万科主动降价,引领行业步入价格下降通道的一幕或许将再次重演。

万科五号公社暗降4500元

万科五号公社是万科五号公园楼盘内的独栋商业项目。一位房地产中介调查机构高铺经理向《每日经济新闻》记者透露,4月20日时,该机构在调查北京商业地产销售价格时,万科五号公社销售均价为5万元/平方米,而到了5月14日再次进行调查时,万科公司主动向他们更正说,当时的销售均价已下降4500元/平方米,降至4.55万元/平方米。

《每日经济新闻》记者在实地调查时,该楼盘的营销代理方北京世联房地产顾问有限公司一位销售员说,该栋商业地产项目原先预计销售均价为5~6万元,新政后,均价约在5万元/平方米,后来根据市场实际情况,时下实际销售均价已调至4.55万元/平方米。

近日搜房网数据监控中心发布的调查数据显示,截至5月25日,三月至五月间,北京城区及五个近郊区县90个热点商业地产楼盘中,90%的商业地产项目售价上涨,最高涨幅达50%。而万科五号公社逆市降价,多少有点意外,此外,万科五号公社地处北京CBD东扩区的黄金地带,位置优越,降价更难理解。

对于记者的疑问,该销售员表示,万科坚持市场定价,会适市而定,根据市场层面的反馈,万科适时适市对定价做了调整。

万科北京四楼盘价格松动

此外,记者调查发现,万科在北京热销的另外三个楼盘时下也出现了价格松动的迹象。

5月初,万科蓝山以3.98万元/平方米开盘,低于预期的4万元/平方米,而一次性付款还可享受9.7折优惠,老业主享受9.9折优惠。

而万科北京另一个楼盘金隅万科城也在降价。据统计数据显示,4月份该楼盘销售均价为1.8万元/平方米,5月份下降5.56%至1.7万元/平方米。

5月16日,万科假日风景最后两栋楼以实际销售均价约为24200元/平方米开盘,比原先预期开盘价25000元/平方米下降800元,相比3月份该楼盘的开盘价24250元/平方米,也略有下降。一位业内人士透露,此次开盘的两栋楼为“工业化产品”,实际建设成本比以前的产品还贵700元/平方米左右。

由此可见,万科时下在北京热销的四大楼盘:万科五号公园、万科蓝山、金隅万科城与万科假日风景均出现价格松动。

意在抢占市场份额?

万科在北京开始降价销售,这是否缘于公司资金链紧张,急于出货以缓解资金压力?其实不然。

据4月27日万科发布的2010年第一季度财报,第一季度期末,万科手持现金179.2亿元,而公司短期借款和一年内到期长期借款的总和为127.4亿元。由此可见,万科现金流比较充沛。

一位长期跟踪万科的证券业分析师认为:“从万科的财务状况分析,如果市场持续低迷,万科至少能撑5~6个月。如果不再拿地,存货周转速度下降一半,支撑一年到两年都没问题,资金链仍旧可以延续。”

“像万科这样的成熟企业降价不是因为缺钱,而是想在行业低谷时逢低吸纳市场占有率。”上海中原地产研究部总监宋会雍向 《每日经济新闻》记者解释道:“正是因为时下不缺钱,才让万科具有降价抢占市场的更大资本。”

其实,当行业处于低谷时,正是大企业们扩大地盘的天赐良机。从历史上看,万科是此中熟手,也是巧手。2008年房地产行业调控之际,正是万科率先降价,将行业从观望期带入了降价通道,万科也因抢先降价,扩大了地盘。

2010年农历年初,万科股份总裁郁亮在与机构投资者沟通时便阐述了万科对本轮地产调控的态度:“要听政策的话,中央政策是什么,我们跟着做,这样才能为这个行业提供更大的发展空间。”

5月15日,郁亮在万科内部一次会议中再次告诫公司员工:“不要心存侥幸”,“要跑得比对手快”。

一位房地产公司营销总经理说,郁亮的意思很明显,万科不会对政府本轮地产调控的决心“心存侥幸”,万科还不如利用行业低谷良机,抢占市场份额。这也符合万科近年来坚持的“快速开发,提高资金周转率”的企业经营策略。

万科一季度财报显示,万科在珠三角、长三角和环渤海区域的销售面积同比分别下降45.1%、33.9%和0.1%。为了实现在行业低谷时抢占市场份额的目标,降价以释放销售量或许是万科唯一的出口。

此外,完成今年销售目标的压力也迫使万科作出降价举措。

2009年万科全年共实现销售金额634.2亿元,而王石的目标是2010年销售额实现25%~30%的增长,即达到792.75亿元~824.46亿元的销售额。

一位业内人士透露,万科全年60%的可售房源集中在宏观环境更不确定的下半年上市。为了冲击792.75亿元~824.46亿元年销售目标,万科也会被迫降价,释放手中“货物”。

基于此,宋会雍认为,“不要心存侥幸”,“要跑得比对手快”,这正是郁亮吹响了的全国降价的冲锋号。

他认为,万科会先从政策最严、成交量最冷的区域开始,然后逐渐推广至全国。开始时,降价幅度预计不会很大,以试探式降价策略为主。据悉,时下万科在广州、苏州等地的个别楼盘价格也出现了松动。

万科:顺应变化合理定价

昨日,就全国降价的说法,万科向本报回复称,近期国家及各地连续出台了多项政策,抑制市场向过热发展,这些政策调控力度之大,调控态度之坚决,为近年来所少见,相信必然会对市场产生显著影响。

万科一贯认为,价格是由市场决定的,企业只能“发现”价格,而不可能单方面“决定”价格。万科将积极主动顺应市场趋势,以合理的价格赢得客户的支持。万科也将积极主动顺应市场变化趋势,尊重市场实际情况合理定价,按照购房者愿意接受的价格售出产品。

此外,万科公关部在电话中说,“全国降价”不知其来源如何,不予置评。“有关各地的价格情况,万科实行由各地管理层根据当地市场情况决定。在6月初公司没有发布公告前,我们不能评论。公告发布后,以该公告数据为准。”

专家说法

房价或步入明降期

《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师陈真诚表示,前段时间,业内一些人误读了5月13日温家宝总理在天津的讲话,断章取义地强调了“加强协调,适时适度”一词,认为房地产调控转向了,而忽略了“区别对待,有保有压”。而房地产就属于“压”的范围,而不是“保”的范畴,近段时间加强土地增值税的清算与房产税的讨论,更加证实了房地产属于“压”的范围。在这个时候万科降价,短期内可能比宏观调控政策对房企的冲击力更大。

北京理工大学房地产研究室主任周毕文也赞同此观点:“万科的榜样效应是巨大的。如果不出意外,万科在北京的价格调整,将会拉开北京房价正式调整的序幕,进而带动行业从时下的观望期步入明降期。”

上海中原地产研究部总监宋会雍认为,万科将扮演“大企业带头明降”的角色,而率先动手的大企业最终也将从中获得最大收益,后面跟着降的企业,只有降幅更大才能吸引购房者。

延伸阅读:

“不要轻易上高层项目,那不是纪念碑、里程碑,而是墓碑。”这是万科董事会主席王石在《道路与梦想》一书中写下的格言,但房产业在遭遇宏观层面前所未有的政策调控寒流后,一直强调只做住宅开发的王石遇到新烦恼:万科是否需要转向?

事实上,围绕转向问题,万科内部早有分歧。一名万科内部人士日前对《投资者报》表示,在这个问题上,“老将”王石仍然坚持只做住宅,但是“少帅”郁亮却主张开发商业地产。半年以前,这两人“观点对立,甚至在一些公开场合都也能感觉得到。”

分歧的结果最终是双方各退一步。今年在严厉的地产调控政策下,王石不再死守纯粹的住宅开发模式,而万科总裁郁亮也将商业地产的关键词从进军变为配套。万科近期的一些动向似乎正在印证了这一点。5月26日,万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军江城高端商业地产,以抢占高铁时代中原汉口新门户。而在此前一个月,短短的10余天里,万科也相继有3个大体量商业地产项目被披露,总投资超过百亿。

万科对此却表现得异常谨慎。公司董事会办公室的媒体代表陈颖5月25日接受《投资者报》采访时说,“外界对万科在商业地产方面有诸多误解,错误地认为我们是大举进入商业地产,事实上我们的核心业务仍是住宅。”并表示希望客观传达万科的真实想法,“以住宅为核心,商业只是辅助”。

但目前可以肯定的是,万科不轻易上高端项目的铁律正在被打破……

商业地产:转还是不转

万科作为地产业的风向标,对此轮地产调控政策早有预料。北京万科一名营销经理对《投资者报》表示,尽管如此,当政策突降之时,万科还是显得有些不安。这种不安,既是万科面临业务模式转向时的抉择阵痛,也是王石对是否坚守20年来减法策略的犹豫。

毕竟,在外人眼中,万科和王石都是在面对商业地产领域诸多诱惑仍能“坐怀不乱”坚持住宅开发的忠实信徒。事实上,1984年成立之初,万科走的是多元化路子,用王石当时的玩笑话形容,就是“除了军火、黄、赌、毒不做外,什么都做。”但随后,酷爱登山的王石却在商界放弃了众多的山峰,大刀阔斧地砍掉食品饮料、影视以及百货等业务,专注于单一的住宅开发。

正是这种专注,成就了万科飞跃式的发展,公司上市18年来,年复合增长率超过30%。可以说,万科在专业住宅开发商的道路上已走到极致。然而,就在2009年创造了房地产公司销售业绩首次突破600亿元壮举后,万科面临转向抉择,压力的来源就是中国宏观政策对住宅开发前所未有的调控。

去年底以来,一系列楼市调控政策频频出台,房价今年上半年步入调整。与存量房“价跌量缩”不同,一手房市场在调控政策出台后仍经历了一段“滞涨”时期。截至2010年第一季度末,万科的现房为59亿元,比2009年末的53.1亿元现房,增加了11.11%。而4月份和5月份,存货增加的趋势估计只会越来越明显。

但是,五一过后,在恒大地产率先宣布所有楼盘8.5折促销后,万科沉寂半月也悄然跟上。尽管销售人员对《投资者报》表示并未宣布降价,甚至一再强调不会降价,但万科北京紫苑项目5月16日开盘时,开盘价已经下调了800元。可最终销售量只有认购量的50%,此前紫苑项目的历次开盘都以当日销售告罄告终。

万科的二线楼盘也受到影响。《投资者报》5月27日从万科苏州金色家园处了解到,目前售价为12000元,与该项目此前13000~15000元/㎡的估价相比,降低了销售预期。

从万科一季度销量来看,累计实现销售面积124万平方米,同比下降19%,在严厉调控下,万科未来销售面积继续出现同比下降在所难免。国信证券分析师方焱认为,今年销售额要与2009年的634亿持平,有一定难度。

4月中旬,在国务院发布了严厉的收紧二套房贷款政策之后,国土部门、建设部门和各个地方政府顺势推出了各种打压住宅市场的政策。就连万科北京总经理毛大庆也表示,“我们几乎每晚都碰头,商量应对办法。”而万科去年8月提出的112亿元再融资方案仍未获批,如被否决或打折实施,公司释放业绩的动力将缺乏。

王石和万科站在了岔路口,是继续专注住宅开发,还是实施业务转向?

不过,此前公司似乎已经给出初步答案。在万科2009年年报的“致股东”部分,有两段意味深长的话:在未来若干年内,轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具,纯粹的住宅区将不再是建筑主流,取而代之的是城市综合体;另一句话是:面对新的局面,有许多具体问题万科需要重新思考。”

据了解,万科早在2006年就进行过一项关于中国人口结构的调查。结果显示,2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,新增首次置业人口将迅速下降,到2017年左右,老龄人口在此期间将不断增加。

这意味着,住宅地产将面临需求萎缩的局面。也许,万科在今年涉足商业地产,正是为未来的发展和业务模式的可持续性留出空间。

【延伸阅读】

万科花园小城19日开盘 精装房优惠0.2%再减5000

传万科6月开始全国大范围降价 幅度地方公司自定



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