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北外滩CBD惹关注 高端在售写字楼价值凸显


www.nsfang.com  来源:易居网 时间:2010-06-03 09:12:05

  在上海两个中心建设的方向明晰后,北外滩作为“国际航运中心”的重点打造区域,其写字楼市场一直备受关注。日前,方兴地产宣布,将以9.288亿元的代价收购上海银汇的50%股本权益,作为高端商业物业的开发商及投资者,方兴地产看重的正是上海银汇手中尚待开发的的北外滩商用物业地块。

  北外滩写字楼 单笔成交“亿元俱乐部”成员

  据介绍,上海银汇主要从事开发一幅位于上海虹口区北外滩第26E地块的物业开发及管理,该物业占地面积约4.13万平方米,上海银汇拟在该物业上建造及发展商用及写字楼楼宇。根据上海市规划局的批准,该物业的计划总建筑面积为约19.657万平方米,并将发展成为上海国际航运服务中心项目的其中一部分,将打造为航运贸易及相关服务的国际中心,提供(其中包括)航运相关服务以及商用写字楼及展览场地。

  事实上,方兴地产首席执行官李雪花此前就坦言,国务院决定在2020年将上海建设成国际金融中心和国际航运中心,预计公司正在开发的上海港国际客运中心和上海国际航运服务中心的两大项目将可受益,成为未来的盈利动力。

        这则新闻很容易让人联想起去年的一则新闻,也是在北外滩,同样是方兴地产。国家开发投资公司下属的国投亚华(上海),豪掷10亿元人民币,从方兴地产手中购得当时在建的上海港国际客运中心的3号办公楼。就单价水平而言,已经远远超过黄浦江对岸小陆家嘴滨江地段,同样号称顶级写字楼的中融碧玉蓝天大厦当时最新的成交价。

  而早在2008年底,在上海楼市处于相对低谷的情况下,上海国际港务集团、中远集团、中海集团、瑞士地中海航运公司、上海建工集团、上海地产集团等七大企业集团就层集体签约进驻北外滩,总签约金额(含购买意向书)高达70亿元。北外滩的潜力不容小觑,虽然与陆家嘴有着不同的气质,后者张扬,前者含蓄,却即将或者说已经成为上海CBD建设的标签。

  北外滩商务办公区已经渐成气候。戴德梁行写字楼部人士指出,北外滩区域写字楼供应面积已经占到上海东北部供应总量的50%,未来几年内北外滩的高档办公楼总量有望突破100万平方米。

  商业地产价值被重估 写字楼惜售或成趋势

  一直以来,由于土地性质和使用年限的不同,包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目其贷款条件比住宅严格不少,要求首付至少五成,贷款利率为基准利率的1.1倍,同时按揭年限最长为十年。在此前历次楼市的信贷政策调控中,商业项目也一直执行这一单独的政策,并不受住宅放贷屡屡收紧的影响。

  业内人士称,二套房的首付比例提高到50%以后,购买住宅和商铺、写字楼所需要的自有资金将差别不大。从物业价值看,商务写字楼的中长期收益是一定大于住宅的。因为住宅面对的消费群体大多是个体,属于消费性质的,而写字楼的消费群体是公司或者是一些较具实力的个体,出租写字楼能够获利,并可以创造价值。

根据市场的监测,目前投资写字楼大约在10年到12年就能收回成本。以上海郊环区域某均价为7500元/平方米的写字楼计算,租金大约为70元/平方米(租金还有一年的上涨空间),一年收益为840元/平方米,这样算下来,10年左右就能收回成本。随着城市轨道交通、商业等发展,写字楼的升值速度也将加快。

  据数据统计,2010年第一季度,上海甲级写字楼的新增供应量仅为5000平方米,核心区域的供应量稀少,可售型项目更是有限。业内人士分析,甲级写字楼只租不售一个很重要的内因,是开发商普遍认为上海写字楼目前的市场价值被低估,长久以来商业物业的售价偏低。在资金充裕的情况下,一些好地段写字楼项目开发商不愿低价销售,宁可长期持有经营,只租不售,导致市场上好地段甲级写字楼在售物业稀缺。

  笔者在以投资者身份询问北外滩几个甲级写字楼项目时,都被告知项目为只租不售型物业,可见这一区域写字楼的租金回报前景被多数开发商开好。

  北外滩板块能量释放 在售甲级写字价值凸显

  自从国务院将上海建设“两个中心”的《意见》明确之后,北外滩区域的高端物业立刻成为全球资本追逐的目标,单价4万元以上的豪宅成交量迅速飙升。原因很简单:物业的增值往往与板块利好消息有关。比起高端物业集中的新天地、陆家嘴,北外滩的土地储备比较充足,整个北外滩板块的物业升值空间相当大,这里正悄悄孕育着众多有潜力的商用物业。

  笔者获悉,地处北外滩与东外滩的分界线——大连路上的北美广场将于近日入市,作为北外滩稀有、大连路唯一一个将以出售方式面市的甲级办公项目,受到市场关注。

  大连路是东外滩和北外滩的分界线,也被普遍认为是北外滩的辐射区域,依托大连路隧道的交通条件,大连路在地理位置上是东外滩和陆家嘴、北外滩的重要衔接点,因此大连路一带的改造理念是:以商业、贸易、居住为主导,由北至南依次为购物区、展示区和商务区,并在大连路上设置景观绿化带,以达到改善区域环境,提升区域功能的目的,目前已有两家世界500强企业,西门子和德国大陆集团,分别在大连路、长阳路附近设立了企业总部。

  目前大连路沿线有多个在建的项目,由北向南依次是海云天广场(在建)、宝地广场(暂名,在建)、北美广场、德国大陆集团和西门子中心。其中宝地广场是大型社区宝地东花园的商业配套,规划面积达15余万方,除了填补大连路沿线的商业空白之外,还增加了商务、会展等功能。其余几个项目都以商务办公为主,北美广场是其中唯一一个将以出售方式面市的办公项目,随着大连路沿线几个商办项目的陆续交付使用,这一带的商务氛围也将逐步成熟。

  5A智能装备,外墙可开启式LOW-E中空玻璃幕墙设计,约1000平方米、14米挑高、全地暖铺设气派大堂,7部三菱电梯,罕见的4.1米的标准层高,由仲量联行担纲物业管理……,种种数据显示北美广场项目如假包换的甲级写字楼品质。

  笔者从北美广场售楼处了解到,北美广场与西门子上海中心比邻,由A、B、C三栋楼组成,现已成功吸引德国大陆集团亚洲总部和安莉芳总部的竞相入驻,即将开盘的A楼是项目目前唯一可售部分,均价在35000元左右,面积28000平方米,单间面积在100-250平方米,共有200多套,挑选余地很大。




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