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“卖租族”看跌房价 开始赌一把“做空”楼市


www.nsfang.com  来源:东方早报 顾菁 时间:2010-06-03 09:07:03

[提要]由于看跌房价而将自住房卖掉,暂时租房住,期待房价回落之后再买入,这一群体被称为“卖租族”。近期房地产调控新政出台后,北京、上海、海南等地陆续出现过对这一现象的报道和讨论。

由于看跌房价而将自住房卖掉,暂时租房住,期待房价回落之后再买入,这一群体被称为“卖租族”。近期房地产调控新政出台后,北京、上海、海南等地陆续出现过对这一现象的报道和讨论。

业内人士称这样“赌一把”可能得不偿失

早报记者 徐晓林 图

有专家分析称,买房不存在绝对的刚性需求,无非是对财产的渴求,是一种渴望得到财产收入的生活方式。从这个意义上来说,假设职业收入所代表的是稳定,那么财产收入必然要付出额外代价,甚至担风险。是否买房,取决于人们乐意选择何种生活方式。

“租房住更划算”

“新国十条”出台后,上海楼市成交量一直低迷,但价格并没有明显的松动。于是“卖租族”看准机会果断出货,他们将自住的房子卖掉去租房住,期待价格回落后再逢低买入。

小周是个“80后”,原来一个人住在市中心一套老房子里,最近他也加入了“卖租族”的行列。

小周表示,由于近年上海房价逐渐走高,租金回报率逐年降低,目前甚至低于一年期银行储蓄利率,所以租房比买房更划算。“一位朋友去年就把房子卖掉,把钱存在银行里,用利息付房租。但那时候因为房价还在涨,我想房子还可以升值,所以当时就没卖。这次看到房地产调控政策如此严厉,我觉得房价是碰到天花板了,肯定要跌的,所以我也把老房子卖了,目前租房子住。准备等房价跌下来时再换一套面积大点的。”

小周算了一笔账:“我们家老房子刚刚卖掉,卖了120万元。这笔钱存银行一年定期,利率是2.25%,一年的利息就是27000元,去掉税后是25000多元,平均到一个月就是2000多元。现在我在我们单位附近租了套一室一厅的房子,40平方米,2000元一个月。利息付每月的房租还有余。这样,不但房间比以前大了,居住条件也比老房子好很多,而且离公司又近,交通费也节省了。”

在走访过程中,记者发现小周这样“做空”楼市的并不是个案。

21世纪不动产上海锐丰浦城路店区域经理杨雷告诉记者:“我们店最近也出现了这样将自住房卖掉租房子住的客户,一位姓张的先生就在国家调控新政出台后将自己居住的一套仁恒滨江园小区的两房卖掉,并在同一小区内以1万元/月的价格租了一套房子居住,张先生打算等房价回调10%~20%时,再购置一套面积较大的三房。”

杨雷这样解释,“现在调控细则未明确,房价未见明显松动,陆家嘴板块这样的置换型买家寻求租赁过渡的现象确实所增加,并促使租金水平较前期升高10%~15%。”

看跌房价是主因

将唯一的自住房作为“赌注”,“卖租族”的行为确实需要勇气。

中国人民大学财政金融学院路君平副教授分析称,按照国际惯例,房屋租售比应在1:200为宜,而在国内一线城市,租售比已经远远超出国际惯例,这是“卖租族”选择租房居住的原因之一。其二,前一阶段房价上涨迅猛,使得房价达到高位。从卖房者的心理来讲,他们考虑到未来房价的变化,倾向于把房子在高点出手,让资金落袋为安。

中原地产研究咨询部总监宋会雍分析道,中国人对于房子的特殊感情,有房才是家的观念一时无法改变,所以卖掉房子租房住的人一定不会形成规模。但“卖租族”的心里其实都像小周一样,曾经算过这样一笔经济账。

目前我国大城市的租金回报率确实很低,像上海大约在2%左右,所以租赁市场相对买卖市场更理性更健康,因为租赁市场中不存在投资投机行为,也没有囤积可言,所以租金的高低完全取决于人们的生活水平和房屋本身的价值。现在我们的房价已经脱离了租金基准线,“卖租族”正是看到了这一点,才会卖掉自住房去租房住。

宋会雍分析,对之前的“卖租族”而言,卖掉房子租房住,可能更多的原因是对生活质量、流动资金等方面的要求。但房价飙升速度之快,远远超乎了人们的想象,所以在本轮“史上最严厉”的调控政策出台后,看跌房价的这种心理预期成为了大多数“卖租族”卖掉房子去租房的主要原因。

“可能得不偿失”

宋会雍同时指出,房地产市场走势的未来不确定性因素还很多,卖掉房子租房住还是存在着一定的风险。虽然卖掉房子换来的现金,具有很好的流动性,自由度很大,可以用来做一些理财投资,获取的投资回报率要比租金回报率来得高,但这些投资行为同样存在风险,投资者千万不能只看到眼前利益,而是要做长远打算。

“卖租族”一定要想清楚以后的打算,是准备一直租房租下去,还是等待机会再次入市。对市场的判断存在一定的不确定性,加上未来还可能出现的通货膨胀等问题,“卖租族”一定要摆正心态,最好不要抱着投机心理而一时冲动卖掉自住房,量力而行尤为重要。

对于这种现象,21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔也表示,“卖租族”在卖掉自己唯一的住房时一定要想清楚,如果抱着单纯的“等房价降下来再入市”的心态很可能会得不偿失,“因为目前的调控只能说是暂时的,底部还没有出现,但究竟底部在哪里,谁都说不准,能不能抄底真的很难说。”

与“卖租族”的想法相反,黄河滔认为,现在如果二手房房主有一定的议价空间,入市则是比较理性的选择,因为房地产的供需结构并没有发生根本的变化,所以调整只是暂时的,中长期来看,房价的上行是必然的趋势。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,“这些人多数在‘赌’,和投机者根本没有多少区别。没有房的人等待房价下跌买房,而有房的人卖掉房子等房价下跌。完全是赌一把的心态,这样的心态可能会造成不堪想象的后果,他们把自住的房子卖掉,赌房价下跌,但万一房价继续上涨怎么办?如果到头来发现,现在的价格已经是低点,卖出去的房子以现在的价格再也买不回来,岂不是得不偿失?”



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