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豪宅市场对楼市调控政策免疫涨价30%仍遭热捧


www.nsfang.com  来源:第一财经日报 时间:2010-06-03 09:01:30

新“国10条”之后的楼市,成交量暴跌,价格也有松动迹象。然而,在部分千万级豪宅市场,却是一派火热景象。

豪宅项目对凌厉的调控果真有免疫能力?

豪宅市场逆势飘红

“开盘均价62000元/平方米。5月24日开盘至今,我们楼盘已经销售了20多套,现在处于‘网签’过程中。”昨天下午,绿城·蓝色钱江的售楼处人员在电话里自信地介绍。

就在今年3月22日上一轮开盘的时候,绿城(03900.HK)这个位于杭州的钱江新城西翼望江区块的项目开盘价格(均价)为43500元/平方米。当时,188套千万级豪宅,半天售罄。

时隔两个月,虽恰逢新“国10条”的调控,该项目销售单价却跳高18500元,涨幅约29.8%。

截至昨天晚上,杭州市权威的“透明售房网”最新数据显示:再次开盘的绿城·蓝色钱江纳入网上预(销)售总套数35套,已预(销)售总套数2套,已预订套数19套。销售率(含预订)达到60%。

形成鲜明对比的是,5月份杭州约有20个楼盘开盘,推出3500多套房源,截至5月31日,仅成交341套,成交率不足10%。绿城·蓝色钱江的销售速度明显“跑赢大市”。

绿城·蓝色钱江售楼处人员告诉《第一财经日报》,这批房源拥有一线江景,总价一般在2000万元以上,目前的客户以杭州本地客为主。当问及外地客的购买障碍时,他建议外地客可以一次性付款,绕行差异化信贷政策。

据杭州当地媒体报道,绿城·蓝色钱江此次推出的1号楼,客户中约一半为绿城的老客户。在目前的市况下,开盘当日约55%的预订率被看作是高端市场刚性需求的真实体现。

同月,杭州另一明星楼盘——远洋地产(03377.HK)旗下的远洋公馆,其销售率位居杭州之首。在其高价销售的强势拉动下,5月杭州的住宅销售均价环比上涨9.7%。

在杭州200公里之外的另一楼市重镇上海,在刚刚过去的5月,上海新房成交面积仅为30万平方米,环比4月大幅萎缩70%,成交量创5年来最低。但是,新房成交均价为22338元/平方米,环比4月仅仅微跌2.6%。

值得关注的是,受5月成交豪宅的价格拉动,当月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊,上周(5月24日~5月30日)高端楼盘成交量出现了30%左右的反弹,使上海新房均价再度回到2万元以上。

以恒盛地产(00845.HK)在上海的旗舰项目——位于徐汇区的豪宅项目“尚海湾”为例,昨天该楼盘售楼小姐在电话里告知记者,6月份将推出最新的一线江景豪宅。按照恒盛地产行政总裁、执行董事程立雄的最新公开表态,最新的房源售价未定,但是参考已售房源的价格,其定价站上10万元/平方米的可能性较大。

房产税或成“豪宅杀手”

豪宅项目在陷入深寒的楼市里为何仍旧如此火爆?

上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡的观察是:项目越高端,贷款比例越小,甚至不涉及贷款。

从事房地产营销工作已经12年的上海合厚营销策划有限公司董事长张鲁宁认为,目前市场利益各方对房价合理回调的预期正在强化。不少银行、开发商、投资客能够承受的房价下跌的压力范围在20%~40%。在整体下行的趋势之中,豪宅对于“被杀跌”具有一定的免疫力。

张鲁宁认为,豪宅买家往往是经济能力较强的享受型置业者,其成交量受外界因素影响不大。比较而言,区位豪宅在牛市时增长性平稳,在熊市时保值性突出;景观豪宅在牛市时增长性突出,在熊市时下滑幅度较大,但是依然满足保值性。

面对豪宅的跌价免疫力,施宏叡表示,国内民间财富积累依然庞大,各路资金齐聚上海,流动性充裕。一个值得重视的现象是,上海、北京、杭州等热点城市高档物业仍旧受到投资者青睐,与通胀预期加剧密切相关。这些人往往裹挟着强烈的投资意图和资金避险需求。

华远集团总裁任志强此前甚至表示:“在通胀时期里,最好的抗通胀产品应该还是房子。”

不过,市场上历来混杂着不少伪豪宅项目,仅仅因为其被炒高的房价。业内人士认为,这些售价很高的“豪宅项目”隐藏着不小的市场风险,未来的价格走势很难捉摸。事实上,一些高价“豪宅项目”在推出之后的市场接受程度并不高,短期内亦看不到明朗的投资溢价空间。

但即便是真正的豪宅市场,也并非高枕无忧。传闻许久的房产税一旦落地,首当其冲的或许就是豪宅。

施宏叡认为,如果上海“从严”掌握新“国10条”,并征收房产税,会使得以豪宅为代表的物业将出现10%以上的价格下挫,甚至不排除住宅市场整体下探30%的可能性。

施宏叡的看法是,假如房产税税率定为0.8%,如果是一套1000万的房子,每年就要征收80000元税。如果确定为累进税率,每年的税额将更高。

不过,除了北京、广州、深圳和重庆,目前各地的调控细则仍迟迟未出台,或许是因为有些地方政府认为中央后续不会有更严厉措施出台。但是从目前态势看,房产税出台似乎已是“如箭在弦”。

延伸阅读:豪宅价格高屹不下 个别楼盘仍逆市上扬 上海证券报

虽然历经调控,但北京顶级豪宅——长安8号在不到3个月时间里已经有8个多亿销售收入。北京作为这轮房地产调控政策最为严厉的城市,普通住宅市场已经陷入僵局,但豪宅市场却逆市上行。据中原地产统计,截至5月30日,北京4万以上公寓成交均价为52653元/平方米,较4月份均价上涨2390元/平方米,涨幅约为4.75%;同期北京4万以上别墅成交均价为60934元/平方米,较4月均价上涨了2364元/平方米,涨幅为4.0%。

这既预示着整个房地产市场的进一步分化,也预示着楼市调整将进一步深入。对此,潘石屹表示,上海市调控政策还没出台,温州等民间资本仍在观望,房地产调控政策并没有结束。

北京豪宅逆市高调亮相

虽然,北京商品住宅期房签约量已经连续3周在100套左右,甚至于有单日最低仅20套的纪录,是绝对的“冰川期”,价格也有松动迹象。但与此截然不同的是,北京豪宅却逆市上涨。

“我们楼盘起价5.6万元/平方米,均价8万元,已经签约近40套,即将推出的楼王单套面积1800平方米,预计在12万/平方米左右。”长安8号一位销售人员向记者表示,其房子全部为精装修房,仅装修标准每平方米就达到1万元,堪称顶级豪宅。

令人侧目的是,就在上周末,长安8号还高调举行了样板间开放、艺术馆开幕,以及顶级红酒品鉴会。记者在现场看到,其样板间绝对奢华,将“充分满足全球顶级富豪阶层‘高舒适’豪宅的需求。”销售人员说。

记者在售楼处注意到,面对动辄千万甚至上亿的豪宅,有两三位购房人正在咨询项目情况。

事实上,记者从北京市房地产官方网站查证,目前长安8号(即擎峰阁)已经销售公寓35套,共计11936.9平方米,均价57498元/平方米,并且项目还签约销售一酒店,面积为1542.64平方米,均价80000元/平方米。这两项合计,在不到3个月时间里,长安8号已经有8个多亿的销售收入。

一位业内人士向记者表示,在今年3月份刚刚开始推盘时,长安8号成交均价约为每平方米50000元出头,显而易见,现在的价格又上涨了近万元。

无独有偶,北京红玺园销售人员也向记者表示,目前在售楼盘均价每平方米达到53000元,较此前40000元/平方米的均价更是大涨了32.5%。北京东钓鱼台家园目前均价更达到了93655元/平方米,较其此前拟售72000元/平方米的价格也大涨了30.1%。

另外,刚刚取得销售证的银河湾嘉园二期,报价为每平方米50000元以上,较去年一期价格大涨了1.5倍,可见楼市调控对豪宅影响甚微。

根据上海中原最新监测数据,对比“新国十条”前后一月豪宅价格行情发现,近七成个案价格走势平稳,约两成个案价格逆势上扬,最高涨幅达六成。在总共33例豪宅成交个案中,69.7%的豪宅价格在新政前后基本持平,21.21%豪宅价格上涨2.23%~62.66%幅度不等,9.09%的豪宅出现价格下滑,整体价格仍显坚挺。

市场分化调整深入

需要指出的是,北京豪宅是一面镜子,它已经映射出调控下房地产市场的分化,也预示着楼市调整将进一步深入。

“从租金回报和房价来看,豪宅的投资性较普遍住宅差很多,炒作空间小很多。”一位业内资深人士向记者表示,豪宅是相对独立的一个市场,其销售率一般也较低,并不追求哄抢效果,而更希望细水长流。对此,中原地产张大伟也表示,豪宅市场的调整要明显滞后普通商品房。

以别墅为例,上周北京成交的34套别墅中,千万级别墅有16套,占47.06%,经济型别墅仅成交5套,占总成交的14.7%,高端别墅抗压性明显较强,而经济型别墅成交受新政打压影响较大。

搜房网数据监控中心数据显示,5月1-31日,北京别墅市场总体成交全面下滑,成交面积和成交金额严重下挫,总成交117套,环比下跌78.37%,同比下跌83.8%。与此同时,销售总金额达11.23亿元,与4月相比减少35.31亿,环比下跌75.87%,同比跌68.82%。虽然,别墅成交量大幅萎缩,但成交均价依然坚挺,成交均价为25578元/平方米,与4月相比几乎持平。

实际上,搜房网数据监控中心观察到,截至5月17日,北京逆市涨价的别墅项目有39个,占总项目的35%,平均涨幅为4961元/平方米,最高涨幅达20000元/平方米。

但值得注意的是,别墅豪宅市场本身也存在分化。据搜房网统计,在逆市上涨的同时,北京别墅降价打折项目共23个占比达20%,停涨项目共25个占比达22%。

记者了解到,原计划4.7万/平方米开盘的万科蓝山,最终只报价到39838元/平方米。而且,截至目前该项目签约仅10套,均价也只有39251元/平方米,较预期下调了约1.5%,足以昭示出市场的微妙变化。

“开发商的共识是未来房地产市场仍会好,但对眼前市场的走势却看不清。”一位国企级知名地产商老总向记者表示,他还要等等看。

对此,地产大腕潘石屹在旗下第二大项目——三里屯SOHO落成庆典上也表示,调控从政策来看没有任何放松的迹象,楼市调控要见到效果是一个漫长的过程。

“上海市调控政策还没出台,温州等民间资本仍在观望,房地产调控政策并没有结束。”潘石屹向记者坦言,目前众多资本选择观望的仍占多数,只有等政策稳定了,市场才会打破沉寂。



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