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京期房市场"僧多粥少"价升量跌 二手房量价齐降


www.nsfang.com  来源:证券日报  时间:2010-01-28 08:53:40

2010年初,伴随着北方漫天的大雪和渤海湾的寒冰,北京楼市的温度也开始降至冰点。期房、二手房的成交量均出现大幅下跌。

期房供应量“腰斩”

价升量跌再次出现

根据北京市房地产交易管理网的数据,今年1月份前3周北京期房签约量和签约面积都只有上月同期的1/4;其中期房住宅3147套,环降74.6%,期房签约面积321670平方米,下滑73.8%。

此外亚豪机构统计数据也显示,1月1日-20日,北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3万平方米,扣除保障性住房,实际成交的期房商品住房为3735套,成交面积为42.3万平方米,环比2009年12月同期分别下降了48.3%、48.0%;现房商品住宅共成交1326套、18.5万平方米,环比下降37.1%和37.2%。

对于一月份期房成交量的低迷,银河证券房地产行业分析师丁文对《证券日报》记者表示:“一月份北京楼市成交量的大幅萎缩,除了因为年初的房地产市场是传统淡季外,2009年下半年的火爆销售也是重要原因。过热的市场催生的巨大交易量,让很大一部分需求得以释放,使得有实力又想买房的群体在2009年基本消耗殆尽。而其后中央连续出台的房地产行业调控政策,又使得各方都产生了很浓的观望情绪,尤其是开发商方面,年初这段时间推出的房源非常少,也间接影响到了楼市的成交量。”

而亚豪机构的统计数据也印证了这个观点。1月1日-20日,北京市共有28个项目开盘,提供房源3002套、面积32.5万平方米,与12月同期相比,虽然项目个数相当,但供应套数和面积分别环比下降59.3%、55.0%。并且,受到春节将至的影响,北京地区2月份计划开盘的项目更是少之又少,截止目前统计只有10个,在这10个项目中,首次开盘的纯新盘项目仅为2个,分别是位于大兴区黄村的博悦府项目和位于朝阳区北土城路的元大都7号项目,且这两个项目不是高档洋房别墅就是大户型的公寓。

随着2010年前2个月期房供应量的严重萎缩,还使得市场的供需缺口被打开,出现了供不应求的局面,从而导致期房的成交量虽然大幅下跌,但成交价格持续上涨,四环内的新盘价格均在3万元以上。

二手房量价齐降

就在期房成交量萎靡不振的同时,二手房方面也表现不佳。根据北京市房地产交易管理网的数据显示,今年1月份前3周北京市二手房成交量仅为9006套,相比去年12月锐减了2万多套。其中住宅成交8114套,降幅达70%。

而除了成交量大幅下降,二手房的成交价格也出现小幅下挫。根据北京中原三级市场研究部调查显示,在1月份成交的近万套二手房中,86%的二手房成交价格相比挂牌价格出现了明显的下调,下调比例在1.5%-2.5%之间;而在去年12月65%的房源成交价格都高于挂牌价2%-3%。

对于这种情况,业内有专家表示,二手房市场出现量价齐跌的主要原因还是受营业税征收年限2年变5年的影响,许多人为了规避新政带来的交易成本增加,促成了2009年年底的二手房交易“井喷”行情,严重透支了今年年初的交易份额。而房地产政策的步步收紧也让拥有较多房产的部分炒家急于出手,从而带动了二手房价格的下降。但从全年的情况来看,二手房市场的价格不会出现大的波动,依旧存在的刚性需求也会促使二手房成交量逐步回升。

信贷政策变化影响难料

相比于楼市成交量的下降,房地产信贷领域的变化更令业内人士关注,随着近日有媒体爆出广州、南京、杭州等多个城市的多家银行停批二套房贷后,北京部分银行也传出房贷收紧的消息。据悉,这些银行已经或即将将个人首套房贷7折利率调高至8.5折,二套房贷利率则升至贷款基准利率,未来还可能继续上浮。

而如果这些措施真的实施,对于房地产市场的影响还是很大的,楼市的温度也将进一步降低。但业内人士对此却普遍表示并不担心。

丁文就对记者表示:“部分银行暂停审批二套房贷,主要是1月份头半个月银行放贷量过大,不到20日就有超过1.45亿元的资金被银行放出,而去年同期的放贷金额也就是1.68亿元。所以部分银行暂停二套房贷的行为只是暂时的,最多持续到一月份结束。而随着二月份新的信贷指标发放下来,这些业务仍然会继续。”

而在部分银行“停贷加息”的同时,北京市政府也表示,将在春节前出台一系列调控政策,继续整顿和规范房地产市场秩序,依法查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为,从而遏制房价过快上涨势头。

不过业内有专家认为,从近期政府的表态来看,北京市春节前出台的政策不会有太多新意,基本上是对重点措施的重申,但是如果能够严格执行,对于房地产市场的健康发展还是很有意义的。



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