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取消预售引爆楼市“深水炸弹” 日成交暴跌近8成


www.nsfang.com  来源:东方早报  时间:2010-01-27 09:48:12

        广西南宁年内将成为国内首个取消商品房预售制度的试点城市!1月23日传出的上述消息震动了当地楼市。南宁市房产管理局政务信息网的数据显示,1月24日的商品房成交量仅为38套,与之前单日平均交易量200多套相比,下滑近80%。

  在一些分析人士眼中,由于开发商没有足够资金继续建房,未来南宁地区的商品房市场很有可能长期开发量严重不足,导致出现供小于求,并推动当地房价上涨。

当地与房地产密切相关的行业,也将受到巨大打击。

  不过,昨日(1月25日),广西壮族自治区住房和城乡建设厅表示,上述试点取消商品房预售制度的细则还在初步拟定阶段,并未正式发布。

  南宁引爆楼市“深水炸弹”

  1月23日,广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布,为进一步整顿和规范房地产市场秩序,推进商品房现房销售试点,广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。

  25日,广西壮族自治区住房和城乡建设厅办公室向《每日经济新闻》记者进一步证实,上述试点取消商品房预售的制度目前还未正式制定颁布,尚处在一个细则初步拟定的阶段。制度具体的细则和下发时间,将由南宁相关政府在建设部与建设厅的共同指导下,结合南宁市当地的具体情况再行拟定、颁布。

  不过,上述消息仍然令开发商惊愕。一家在当地开发商品住宅的大型房企品牌部副总监说,如果未来南宁真要取消预售制度,相当于引爆一枚“深水炸弹”,威力还要比物业税正式出台还要猛十倍。

  在上述人士看来,取消商品房预售制度,不仅令公司无法使用预售款开发项目,更使得整个项目的资金回笼时间被延长一年时间。开发商将因为资金周转时间而承担更多融资成本和风险。

  国家统计局的数据显示,2009年全国房地产业的57128亿元开发资金来源中,有15914亿元来源于商品房的订金及预收款,占整体资金来源的25%。

  成交量暴跌是巧合?

  巧合的是,南宁市房产管理局政务信息网的数据显示,传出取消预售制度消息的第二天,1月24日的商品房成交量仅为38套,较此前200多套的日均交易量下滑近80%。

  南宁冠宇房地产经纪有限公司负责人邓勇说,截至2009年底,南宁楼市均价稳定在5000元/平方米左右,为近年来的较高价位,但南宁的普通购房者倾向于选购均价不超过4500/平方米的中低端房源。

  在南宁地市场唱主角的大型外来地产品牌开发商更倾向于大规模建造中高端项目。预售房制度的取消,使得开发商预售、竣工,到交付的资金运作模式瓦解。

  中原地产分析师季峰说,开发商的原有资金运作模式的瓦解,长期来看会使南宁当地楼市的供应量进一步减少,导致房价上涨。虽然,在短期内部分开发商会因为资金紧张而降价卖房,但当地市场的供应稀缺,却将注定是中长期的事,这可能会导致商品住宅的长时间上涨。

  据邓勇介绍,南宁市房地产二手房的流通率非常低,仅为3%。很多房源从新房竣工交付到拿到产权证的周期短则2年,长则5年~6年。

  二手房流转速度的缓慢,一定程度使得当地市场很难依赖二手房填补新房供应不足的空白。

  不过,佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,取消商品房预售制度,长期看来仍是利大于弊。取消商品房预售制度后,所有新建商品房将以现房形态对外销售,可以部分解决房屋质量、入住时间等问题。

  新闻资料

  商品房预售制

  商品房预售制,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。

  预售制的弊端

  在商品房预售制下,房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不需承担房屋的存货成本。预售制的弊端在于,当开发商提前拿到预收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他们就没有了后顾之忧,便通过囤积居奇等方式推高房价上涨,而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件,因为在房价上涨过程中,在买涨不买跌的心理推动下,人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

  国外的房屋预售

  国外也有房屋预售。在美国,房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方。业主愿意支付预售款的原因是:房地产市场火热,预期的房价上涨比较确定;预售款占总房价的比例比较小,如果因对建成后的房屋不满意或者其他原因想要退房,风险和损失都不大。对开发商而言,房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度,而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。



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