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天津写字楼整体品质较低 三年内多高端项目入市


www.nsfang.com  来源:戴德梁行 时间:2010-01-27 09:41:29

        国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明, 住宅市场在经历了2008年房地产的寒冬之后,在2009年重新起跑,且速度惊人,在不到一年的时间内成交量翻番,滨海新区的成交量更是惊人,成交总量首次超过市内六区的307.8万平方米,达到334.9万平方米,是2008年的三倍之多。住宅市场的火热是否能说明房地产市场真的进入了一个完整上升的通道呢?答案是否定的。

        房地产市场若要真正复苏,不仅是反应在住宅的成交量和价格上,更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。

  与住宅市场不同,写字楼市场与实体经济密切相关,受国际国内经济基本面的影响较大,基本上无法借助政策调控拉动需求。因此,写字楼市场更加受制于宏观经济的真实情况,也更能体现实体经济的走向。

  

  地区生产总值再创新高,固定资产投资迅猛发展

  国际物业顾问DTZ戴德梁行统计显示:天津第三季度地区生产总值达到了4,997亿元,在全国各大城市中居第五位,在二线城市中名列前茅。预计2009年天津市全年的地区生产总值将超过7,000亿元,其中滨海新区GDP增速继续领跑全国,预计完成生产总值3,760亿元,增幅达23.5%,占全市比重约53.7%。滨海新区已经成为全市最大的经济增长点和促进区域发展的重要力量。

  在2009年1到10月,天津市固定资产投资迅猛发展,达到3,987.56亿元,较08年同期(2,729.29亿元)增长了46%,比2007年增长了105%,在全国仅位于上海之后列第二位。但同时我们也注意到,基本建设占固定资产投资的比重已经结束了一路上升的势头,呈小幅下降趋势。

  受国际金融危机的影响,在全国吸收外资处于下降通道,大部分地区降幅明显的情况下,天津市2009年直接利用外资再创新高。天津市直接利用外资额在2009年一到十月份达到70.94亿美元,超越北京, 排名仅次于上海位居全国第二,同比增长20.22%,全年直接利用外资达90.2亿美元,同比增长22%,其中滨海新区贡献了其中的59.6%,直接利用外资达到了53.78亿美元。

  市场现存写字楼整体品质较低,未来三年内多个高端项目即将入市

  国际物业顾问DTZ戴德梁行研究显示:天津市现存甲级写字楼21座,总存量约为77.1万平方米,其中38%坐落于和平区,47%位于河西区。南京路沿线是写字楼相对集中的区域,其他大多分布在小白楼、友谊路和海河沿线。

  2009年天津市写字楼新增供应16.4万平方米,较过去几年有了显著的增长,而吸纳则停留在一个比较低的水平,全年的吸纳约为5.1万平方米,供应和吸纳的差造成了天津写字楼空置率的上升,2009年第四季度天津写字楼空置率也因此攀升到了19.76%。写

  字楼市场激烈的竞争使得业主报价时纷纷把物业费包含在租金中,以便在和租户协商价格的时候更具灵活性。

  从整体市场来看,目前天津写字楼的现状可以概况为高品质写字楼较少,多数都有散售部分,整租型物业较少,低品质写字楼偏多,中低端竞争相对激烈。同时写字楼市场尚未成熟,未来新增供应非常大,且散布于天津各个主要商业区域。就建筑面积而言,天津写字楼的平均办公面积为三万平方米,单层标准层面积一般在1,000平方米以上。

  目前天津写字楼产品质量参差不齐,主要有以下几个问题:

   缺少固定用餐场所,时常有送外卖的小贩穿梭其中;

   电梯配备不足,上下班高峰时段拥挤现象严重;

   地上地下停车场面积普遍不足,妨碍业主出行;

   许多写字楼都存在缺少足够的共享交际空间和休闲娱乐设施等诸多问题。

  在2009年火热的住宅市场带动下,写字楼的价格也有所攀升,平均售价环比增长了11%。未来三年中仍将会有大量写字楼新增入市,预计2010年就将有27万平方米的写字楼进入市场,未来三年内写字楼新增供应将超过80万平方米,这个数字比天津目前现存写字楼的存量还多,这些新供应的写字楼一方面将极大提升天津写字楼的整体水平和档次,同时也将给写字楼市场带来更加激烈的竞争。



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