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地方两会密集"布防"楼市泡沫 "夹心层"受重视


www.nsfang.com  来源:中国证券报-中证网 时间:2010-01-27 09:23:58

         1月中旬开始,地方两会相继拉开帷幕。处在调控十字路口的房地产业成为各地人大代表、政协委员们议案提案的焦点,政府工作报告及主管部门拟定的政策纷纷剑指楼市泡沫。其中,北京明确表示“将遏制房价过快上涨势头”,上海启动经济租赁房政策研究,海南决心防止泡沫再一次轮回,天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。

  “经历2009年房价暴涨,各地政府应平衡房地产在拉动经济和保障民生两方面的作用。在今年的地方两会上,房地产调控政策将成为利益各方博弈的焦点。”21世纪不动产分析师孟奇表示。各地的房地产市场状况不同,地方政策将有所侧重,但专家提醒,在当前楼价上涨过快的背景下,个别地方出台的调控和改革措施客观上反而助涨房价,造成主观愿望与实际效果南辕北辙的局面。

  关心保障房

  “一线城市房价高涨,主要缘于商品房结构性失衡。城区新增的土地都往豪宅方向发展,以迎合高端购买力人群,这也带动了周边普通住宅房价飙升。”北京市一政协委员指出。他建议,政府应对供应结构做出适当调控,加大中小户型、中低价位商品房供应,尤其是加快保障性住房建设。

  北京市统计局的数据显示,2009年第四季度,北京四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元/平方米,比第三季度上涨2334元/平方米,创历史新高。去年12月,北京市新建住宅销售价格指数同比上涨13.2%。

  为遏制房价过快上涨,北京市市长郭金龙表示,2010年,北京将加快中小户型的廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设,确保占全市住宅供地面积的50%以上,占全市住宅新开工建设套数的50%以上。同时,确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用4.6万套。另外,北京市今年将完成1000亿元土地一级开发投资。坚持节约集约用地和“多储快供”,优化土地供应结构,推动二级开发投资稳定增长。

  “加大供应对房价上涨一定有抑制作用。”北京市副市长陈刚指出,北京土地极其稀缺。所谓加大供应,是近两年提前供应住宅。“政府对房地产市场的调控,过去更多的是采取行政手段,现在是采取引导市场这样更有效的手段。今年,政府将加大保障房建设力度,如果市场上有一半是中低价房产,高价房产肯定会大受影响。”

  无独有偶,天津、重庆也启动大规模保障房建设,扩大住房保障政策的覆盖面。2010年,天津市委、市政府将改善中低收入群众住房条件列为今年20项民心工程的首要任务,确定了全年开工建设保障性住房650万平方米、8.5万套,向7.5万户低收入家庭发放租房补贴,完成危陋房屋拆迁200万平方米、4.4万户的任务目标。今年下半年,以新家园经济适用住房房源为启动试点,将经济适用住房购买对象首次放宽至非拆迁中低收入住房困难家庭。

  重庆市市长黄奇帆也指出,今年,重庆市拟新增投入75亿元,建成220万平方米廉租房,开工建设公共租赁房500万平方米、竣工200万平方米,新建3万户巴渝新居,改造3万户农村危旧房。

  情系“夹心层”

  “目前,北京、上海等城市的房价,已经将大批中等收入阶层排斥在外,这一‘夹心’群体无法被保障房体系所覆盖,也无力购买商品房。”上海市政协委员屠海鸣建议,政府应针对数量庞大的夹心层人群出台相应的商品房产品,满足其需求。

  业内人士指出,中等收入阶层是城市消费群的主力之一,这一群体在高房价面前正日益收缩消费,不利于拉动内需。而一线城市的高房价也限制这一群体的住房购买力,这对楼市成交放量和开工升温也会产生负面影响。因此,在今年的地方两会上,多数省市均将“夹心层”的购房问题放在了较为重要的位置。

  1月25日,上海市政协十一届三次会议开幕。此前,上海市政协共收到大会提案480件。其中,关于“中等收入”人群的住房问题,被市政协列为今年重点调研课题之一。

  不少政协委员联名提案,建议当地政府尽快出台面向中等收入家庭的限价房措施,房价略高于经济适用房,首先针对住户困难的中等收入家庭。这类房产的销售对象主要是买不起市场商品房的中低收入市民。

  提案认为,上海可以借鉴其他地区的经验推出限价房,由国土部门和住房保障部门划出专门地块,以定地价、定建房标准、定税费率、定5%-10%的利润率、竞房价、竞建设方案,专门向房地产企业招标供地限价房。针对地价不断疯涨的现象,提案还建议,政府可在招拍挂供地时,明确在建普通商品房需配建若干面积的限价房,或者收购一部分普通商品房专门作为限价房用途。与此同时,限价房的供应对象应作严格界定,试点初期主要为城市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭和需引进的海外或外地特殊人才等。

  在南京的两会上,相关部门也明确表示,该市将投入300亿元开工建设6个“城市住宅大型区”。目前,5个项目的规划已经完成,另一个也正在抓紧制定,规划建筑面积从几十万平方米到二三百万平方米不等。“城市住宅大型区”以经济适用房为主,但同时配建中低价商品房、人才公寓等,主要面向中等及偏下收入人群。与过去保障性住房有很大不同的是,“城市住宅大型区”强调交通、就业、居住、服务的统筹和谐,改善居民的生活质量。

  调控不能南辕北辙

  对于商品房市场,多数地方两会均提出综合措施遏制楼市投机和炒作。郭金龙便指出,今年北京将大力整顿和规范房地产市场秩序,查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为。

  不过有专家指出,在地方两会上,主管部门纷纷贯彻中央地产新政,并拟定适合当地的房地产调控措施,但也应警惕一些地方的不当调控——选择不适当的时机推行改革助涨房价,或者借调控和改革的名义变相托市。

  以广西南宁为例,该市正拟议取消商品房预售制度,在当前楼市供应偏紧的情况下,这可能造成短期内商品房供给大幅下滑甚至“断档”,催生楼市炒作。

  而1月以来,受“国际旅游岛”概念和土地“短期断供”影响,海南楼市被“爆炒”,成交量井喷,海口、三亚等城市房价一天一涨。虽然海南有关领导表示,海南楼市不会重蹈“泡沫”覆辙,但其部分刺激性政策,比如暂停土地供应造成恐慌性购房,致房价飙升等,也受到业内的争议。

  对此,海南省省长罗保铭在1月25日的海南省四届人大第三次会议上作政府工作报告时提出,2010年,海南将进一步强化和完善房地产业规划,科学有序供地,优化开发结构,严格规范房地产市场,抑制房地产市场投机。

  海南省政协委员董德标也建议,通过提高城市基础设施配套费、开征房地产价格调节基金等方式,抑制海南楼市价格飙涨。他认为,除了传统的市场规划、土地供应、信贷控制、土地出让金管理、打击捂盘惜售等调控举措外,还可在报建环节、交易环节等采取措施。一方面提高城市基础设施配套费,特别是大幅提高中高档住房开发的城市基础设施配套费征收标准,用于完善城市基础设施建设。另一方面开征房地产价格调节基金。在交易环节,抑制开发商暴利。



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