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信贷收紧 温州炒房团资金危机已现


www.nsfang.com  来源:上海证券报 时间:2010-01-27 09:07:45

温州炒房团因投资房产“快、准、狠”而成为中国楼市一道独特的风景线,他们的嗅觉之灵敏,行动之迅速,出手之大胆常令国人惊叹。而随着其影响渐成气候,温州炒房团的一举一动颇有了些风向标的意义,其退其进都能触动市场上那根敏感神经。眼下,房地产业再次走入调控之局,在成交量急剧下滑、房价仍然坚挺,买卖双方僵持的情况下,让我们再次把目光投向温州炒房团,从他们的生存状态或许可以看出,风平浪静的房地产市场表象下的暗流涌动,而某种危机可能正在蔓延……

国务院陆续出台抑制房价过快上涨政策后,温州炒房团们的日子也不好过。

“真没想到,资金面的变化会这么快,我们公司开盘的时机其实也就晚了1个月。”张少国(化名)是温州某房产公司董事长,这家公司及其分支机构目前在江苏北部的一个县、四川成都、广东、安徽和湖南都有楼盘。其中江苏、广州和成都的楼盘到2009年10月下旬就已符合开盘要求,但为了拿到更好的卖价,他们一直捂着没有开盘。而正因为拖过了2个月的黄金时期,张少国公司的3个楼盘回笼资金成了很大问题。

张少国是温州最早一批炒房团成员。早在1997年,他就在杭州投资置业,到2005年时,资金投资回报超过300%。然后,他就组织一帮亲友将钱转向了房地产开发。张少国表示,在温州像他这样完成炒房客到房地产商转变的,绝不会少于1000家。

那么,这些放大版的炒房团,如何应对这次宏观调控呢?

初遇资金危机

“我们的楼盘2009年10月下旬就符合开盘要求,当时我征求了公司其他股东的看法,是否立即开盘,他们的观点是现在房价还在暴涨,应该捂一捂再说。我当时确实考虑到了风险,但说实话,我当时的观点是和股东们一致的。”张少国表示,如果他们从10月下旬符合条件后立即开盘,按照当时的销售形势,目前广州、苏北和成都的楼盘应该已回笼了95%以上的资金,但将开盘日期选择在了12月底后,目前只卖掉了20%的房子。

“按照目前的售楼进度,将这些楼盘全部卖光估计要到2011年初,而且房地产市场还有进一步下调的可能,能否保证现在的房价还很难说。”张少国表示,正是因为这样,他才被迫决定提前把项目转让给别人。

“我们的项目按目前的市值大约是13至14亿元,目前已回笼了2亿多的现金,我准备把这些项目打包卖掉,打包价是10亿元。”然而,张少国表示,即使降价3至4亿元处理,但愿意接盘者仍然寥寥。

据了解内情的人士分析,张少国之所以愿意降价处理这些楼盘,主要还是因为他们的房地产开发资金来源是民间资本。而民间资本的利率普遍是银行贷款利率的2倍以上,有的高达4倍,这使得他们对回款速度要求很强。张少国坦承,“我的项目共投入4至5个亿,其中自有资金为1亿多元,目前的资金成本大约是20%,3亿的资金一年的利息款就是6000万元,这在温州房地产企业中绝对算不上高。加上这些楼盘的营销成本大约是5%,那实际上市值13至14亿元的楼盘,真正落到我账上的也就11至12亿元左右,这还没有算上接下去一年楼价可能下跌的。”张少国表示。

但即使是降价30%以上销售,张少国仍然面临许多麻烦,“在目前这个当口,很多中小房地产企业最关心的都是资金链,即使资金充裕,他们也未必会愿意出手。”张少国表示,曾经有地产商和他们洽谈,希望接手他们三个项目中的成都项目,但张少国和他的股东认为,仅成都项目出手,对资金回笼于事无补,所以没有答应。

张少国表示,“如果打折整体卖给其他房产商的思路无法进行,那就只能走以前的老路,那就是召集圈内比较大的炒房团成员,把这几个项目由他们包销,但得打7至8折,不仅要支付一定的中介费用,而且回款周期还会在半年以上。”

空方已占明显优势

事实上,遇到资金问题的楼盘绝不只是张少国一家,但像张少国这样整体出售项目的企业还并不多。

刘剑明是温州一家地产中介机构的总裁,他告诉记者,“目前温州炒房团对后市的看法是有分歧的,那些获利较多、追求保守的炒房客早在2009年8至10月就选择了回笼资金,落袋为安。但有些激进的投资者,到12月份还在出手买房。”但刘剑明承认,到了2010年1月,激进的投资者已明显减少,空方占据优势。

“我炒房一直主张要关注政策变化,不要追求太过分的利润,2009年3月,政府号召大家要买房,我们就买,2009年底,政府号召要抑制房价过快上涨,我们就卖,这是很简单的道理。”乐清人洪修益早在2009年11月就把手头用不到的6套房子挂牌出售,办好所有的手续和款项是在12月底。根据洪的介绍,这些房产都是他在01年、05年和07年购买的,就是这些房子,他也完成了从百万富翁到千万富翁的转变,整体收益率达400%。

但是,仍有相当一部分投资者看空但不做空,汤少敏(化名)是温州一家金融分支机构的负责人,他手头就有8套以上的房子,他从2009年5月开始就认为中国地产市场过热,但他真正卖出的房子只有两套。

汤少敏表示,自己之所以不选择目前把大多数房产出掉,主要是有两个考虑:一是宏观调控的周期,如果调控的周期只是几个月,那就不用过急卖掉;二是经过调控后下一波房价又会持续上涨,那么现在既然不急着等钱用,那也不用出手。

关键是调控周期

事实上,对温州炒房团多数成员来说,房地产宏观调控已成定局,房价在全国多数城市会出现小幅下跌也基本形成共识,但对炒房客来说,目前他们最关心的还是调控周期。

“如果宏观调控周期长达2至3年,而且调控的政策还会进一步严厉,那我们的日子就麻烦了。”张少国表示,目前温州在全国各地的楼盘开发资金,80%以上是通过民间借贷获得的,而且多数资金年成本超过25%,如果楼盘出现半年滞销,他们肯定会打折出售,如果出现两年以上滞销,那许多温州中小房地产企业会资金链断裂。

在这样的情况下,房地产资本来源以温州为主的城市,地产市场就会遭遇严重考验。温州市显然首当其冲。

“通过调研我们发现,温州房地产市场70%是投资或投机需求拉动的,真正自住的只有30%。而全国许多城市恰好相反,70%自住、30%投资。” 温州规模最大、最为活跃的智囊机构之一的温州中小企业促进会会长周德文表示,正是温州房地产市场这种特点,导致温州楼市涨幅远超别的城市,但风险积聚也远超其他城市。

据温州中小企业促进会统计,到2008年年底,温州民间借贷规模达600亿元,其中有相当一部分资金已流入房地产。

2009年4月30日,温州云天房地产开发有限公司董事长徐世国涉嫌合同诈骗被警方刑事拘留。“据初步匡算,温州云天及其关联公司通过向银行、社会借贷、一房多卖套取资金等手段,涉及金额近20亿元”,一位债权人向记者提供的材料显示。“徐世国的借款中,月息2分利,也就是年利24%算是很低的了,许多短期借款利率高达8分,也就是年利率96%,是银行贷款利率的10倍以上。”债权人饶为民(化名)表示。

事实上,温州云天资金链断裂,距离上一次2007年底开始的房地产宏观调控才1年不到。由此推算,如果这一波房地产宏观调控持续一年,部分温州房地产企业会有资金链断裂危险,如果调控延续达2至3年,温州炒房团的日子会怎么样就显而易见了。



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