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市场信心大增 京城商业地产回暖租金首次上升


www.nsfang.com  来源:京华时报  时间:2010-01-25 10:10:26

   在更多经济指标上升的带动下,国内及本地经济在2009年第四季度保持良好复苏态势,消费者和投资者信心大增,本市包括写字楼和商铺在内的商业地产出现回暖迹象,租金均出现自2008年三季度以来的首次上升。

  商铺环比上涨约0.3%

  高力国际最新报告指出,第四季度内无新增供应的入市,中高端购物中心租赁市场受国际和国内零售商迁址和扩张活动的推动表现活跃。第四季度,租赁活动和成交量较前两季度明显上升,带动总体空置率较第三季度进一步下降。然而,需求的复苏还处于初始阶段且仍很脆弱,因此多数业主维持租金和非租金方面的优惠条件以期吸引零售商。租金水平出现自2008年第三季度以来的首次实际上升,但同比水平仍然下降。

  2009年第四季度,北京中高端商铺物业市场无新增供给入市,北京中高端商铺物业市场的整体空置率由2009年第三季度的17.00%下降至2009年第四季度的16.27%。同时,中高端零售面积租赁需求上升,更多国际和内资零售品牌开始扩张或进入本地市场。

  受此影响,第四季度,北京中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨约0.3%,至人民币694.27元每月每平方米,实现自2008年第三季度来租金水平的首次实际上涨。然而,由于需求总体上较脆弱,租金同比仍录得下降,降幅约6.89%。按商圈分析,缘于个别购物中心因业绩出色或定位升级而提升租金,CBD、中关村和东直门商圈总体租金上涨幅度最大,分别按季上升1.2%、1.0%和0.9%。除朝阳门和建国门外,其余商圈租金水平稳定或小幅上涨,幅度在0.1%到0.6%不等。

  写字楼环比反弹2.6%

  据第一太平戴维斯统计,随着跨国企业写字楼需求的回升,第四季度市车的经济基本面和相对乐观的前景。

  市场整体需求预计将会上升,但未来新入市项目的市场定位难度依然存在。谢靖宇认为部分新项目业主将不得不降低租金预期以及提供非租金优惠条件来吸引更多租户——尽管可能并非均是中高端品牌,加上西单、王府井和CBD商圈内一些成熟购物中心的看涨租金水平,2010年市场整体租金水平将大致保持平稳。

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  商业地产“抗调控”“大跃进”凸现后遗症(新华网)

  与住宅市场不断遭受政策打压,开发商的供给和购房者的购买日益陷入观望不同,以写字楼为首的成都商业地产却在不断扩容。开发商和购房者都在豪赌一个业内的预言:21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期,第二个十年是投资商业地产的黄金时期。

  一度被誉为“住商”倒挂的典型代表城市成都会在2010年形成一个反转吗?

  商业地产“抗调控”

  “现在住宅投资应该理性了,投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要,相对商业地产来说,投资反而有着更多的机会。”高先生,一位专业不动产投资者,其投资理念一度在成都引发不小的跟风。在商业地产不甚明朗的2009年,他操盘的写字楼投资组合市值回报近40%。“产业资金和外资还没有开始大量进入,商业地产的机会随着住房调控的开始渐入高潮。”

  成都区域商业地产开发商不断增加的供给似乎在印证高先生的判断。随着仁恒广场、喜年广场、新希望(14.01,0.02,0.14%)大厦、新视界广场、、成都国际商城、大陆国际、银石广场、新鸿基国际金融中心、九龙仓国金中心等十余个甲级写字楼陆续入市,以及开发量超过800万平方米的城市综合体动工兴建,约300万平方米的总部基地办公物业同样参与到了争夺投资者的战争中来。

  “供给的大幅增加除了看重整体经济的复苏和产业转移的庞大需求外,以高端电梯住宅为基础开发的区域商务中心有着庞大的市场潜在需求。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为,以成都、重庆为首的区域经济中心商业地产的机会将复制几年前上海、北京等地商业地产的模式。“而其单价低于周边住宅,出租收益却高于周边住宅,将吸引更多的资金进入这些区域寻找投资机会。”

  商业地产的“抗调控能力”似乎也正在成为开发商和成都市政府看重的房地产投资新天地。

  “从2009年12月份开始,成都市土地的供给明显偏重商业地产的土地供给,而万科、华润等传统住宅开发巨头也在成都寻找适合商业地产开发的地块。”在星彦地产成都分公司总经理张猛看来,作为传统住宅房企上市企业的万科、华润等,光靠住宅保持良好的业绩是很困难的,只有增加自有物业的比重才能保持业绩的增长,“才有了转型一说”。



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