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房地产量价上升空间将收窄


www.nsfang.com  来源:中国证券报-中证网 时间:2009-11-11 09:41:11

  10月份,房地产市场再度上演“量价齐升”。联合证券跟踪的14座重点城市中,有9座城市成交环比上升,4座城市成交环比持平。同时,成交均价稳步攀升。

  业内人士指出,随着通胀来临,政策变数正在加大;明年,房地产市场“量价”上升的空间或将收窄。不过,未来一两年内,房企业绩已锁定。

  通胀是把双刃剑

  21世纪不动产孟奇指出,通胀对房地产市场而言,是把双刃剑。房产作为保值增值产品,在低利率环境和通胀预期下,往往会持续热销;当通胀来临,货币政策也将“由松变紧”,这对房地产市场将产生负面影响。

  10月,全国各大城市商品房销售放量,主要是缘于通胀预期和优惠政策到期不续的“末班车效应。”联合证券鱼晋华指出,目前,大部分城市的二套房贷政策执行明紧暗松,为购房者提供宽松的信贷环境,通货膨胀预期下的寻求货币保值增值的需求也使得投资客再度出手,使楼市交投再度活跃。

  北京10月期房住宅成交套数为11831套,成交面积128.4万平方米。除去经济适用房、限价房等保障性住房,期房商品住宅成交10203套,成交面积116.8万平方米;环比上涨5.9%和2.3%。10月上半月,京城成交的期房商品住宅为2933套,而下半月,期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套,增幅达147.9%。上海楼市成交量也强劲反弹,10月商品住宅成交套数和面积环比分别上升24%和20%。其中普通住宅成交套数和面积环比分别上升了41%和44%。

  北京商品住宅10月份成交均价达15891元/平米,环比上涨10.5%,同比涨幅更是达到8.9%。天津、杭州、苏州、武汉、长沙、重庆等城市房价环比均在上升。

  业内专家认为,近期楼市成交再度活跃,需求大幅释放,预计四季度楼市成交仍将维持高位。国信证券方焱指出,在流动性依然充裕、宏观经济渐趋复苏的背景下,楼市四季度销量有望超过三季度的水平。

  政策变数大

  业内认为,楼市部分税收优惠很可能不再延续,宽松的房贷政策也将面临调整。这对楼市将产生负面影响。而通胀变为现实后,市场也将进入加息周期,这将削弱置业者的购买力,遏制楼市需求。

  2008年底,房地产市场相关政策进行调整,契税、营业税减免,首套及改善型购房按揭利率7折优惠。2009年又调低房地产开发项目自有资本金等。对于直接刺激住房交易的政策,国务院给出的期限为一年。

  目前,建设部并没有充足的理由主张延续这些地产优惠政策。房地产调控牵涉建设部、人民银行、国土资源部、国家税务总局多个职能部门,建设部作为牵头部门负责政策统筹。如果建设部不牵头主张续期,那就意味着,一年期的政策到期后将自动退出。

  一位券商地产研究员指出,虽然从消费的角度扶持楼市的政策将适度退出,但地产投资开发的基础还不牢固,政策调控可能向增加供给倾斜。这有利于平抑资产价格,维护房地产市场稳定。

  业绩已锁定

  A股地产公司中,有近半数企业第三季度净利润增幅超过100%。经过重组的万方地产(16.48,0.00,0.00%)三季度净利润同比增长56.6倍。另外,中天城投(18.77,-0.13,-0.69%)阳光城(26.61,-0.19,-0.71%)南京高科(23.95,-0.15,-0.62%)等公司三季度的净利润增幅超过10倍。万科、保利地产(26.79,-0.22,-0.81%)招商地产(30.18,-0.32,-1.05%)金地集团(16.23,-0.10,-0.61%)三季度净利润增幅分别达101%、67%、179%和338%。

  前三季度,全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%,其中,商品住宅销售增长46.4%;商品房销售额27532亿元,同比增长73.4%,其中,商品住宅销售额增长78.2%。

  楼市热销直接带动房企预收账款的增加。据中国证券报记者统计,A股房企共实现预收账款1251.8亿元,同比增长62.5%,较年初增长113.3%。预收账款是同期营业收入的近1.4倍。



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