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“房产新政”倒计时,兰州二手房价狂飙之后的彷徨


www.nsfang.com  来源:兰州晨报 时间:2009-11-10 09:22:28

  有“兰州十六条”之称的《关于促进房地产业持续健康发展的意见》行将到期,官方层面至今未对今后兰州房地产政策走向做出明确回应。

  在过去一年“房产新政”的利好刺激下,兰州二手房价再攀高峰,楼市回暖至此,下一步楼价是继续上升还是调整,牵动着消费者以及政策制定者的神经。

  二手房价再攀高峰

  11月4日,范芳和李杜在兰州房地产交易大厅相约办理过户手续。李杜说:“就一个月,我这房子又涨了3万元,小范你算是捡了个大便宜。”9月底,范芳支付了29万元现金,从李杜的手里购买了一套70平方米的“房改房”,每平方米的价格超过4000元,在远郊这是一套新房的价格。

  范芳购买的这处房产位于城关区白银路附近,是一栋建于上世纪90年代初的房子,楼龄已近20年。面积相等的房子,一样的结构,李杜的邻居11月2日以32万元的价格轻松出售。

  如果不是李杜的新房子装修着急用钱,李杜说他无论如何也不会这么快就把房子卖掉。李杜感觉卖给范芳的这处房产还有很大的升值空间,他的信心来自于近在咫尺的兰州新晋“地王”。

  虽然李杜对自己急于卖掉房子有些懊恼,但是范芳没觉得自己好像占了多大的便宜,看房无数的范芳现在对楼市的价格已经没有以前那么敏感了。“就像一个被房价赶着的陀螺,哪天转到没有劲了,就把房子买下。”从2004年就张罗买房子的范芳一直“转”到2009年,房价还是只涨不跌。

  兰州二手房价短暂的喘息始于2008年“5·12”大地震。玛雅房屋中介经纪人陈鹏在地震之后的半年时间里,业绩处于他职业生涯的最低谷。陈鹏说:“去年大地震之后,一直到当年11月份,是兰州市二手房交易最惨淡的时刻,也是唯一的一次。”

  地震之后,公众对二手房屋抗震性的普遍担忧是兰州二手房价格短暂喘息的一个原因。但是不期而至的金融危机,很快影响到了宏观经济面,从中央到地方,一系列振兴经济的政策由房地产领域率先开始。2009年1月15日,兰州市出台了《关于促进房地产业持续健康发展的意见》 ,舆论称之“兰州十六条”。

  11月3日,玛雅房屋中介甘肃总部刘锡鹏在其办公室接受本报记者采访时认为,这些政策陆续出台的一个效果就是推高了兰州二手房交易价格。

  刘锡鹏的观点得到了兰州市房地产管理局市场处公职人员的认同。这位不愿意透露身份的工作人员说:“国家、省、市相关政策出台,有力地促进了二手房市场的回暖。”他提供给记者的数据也印证了上述业内人士对兰州二手房市场的判断。这份数据显示,2009年第一季度,二手房市场住宅成交面积是17万平方米,和2008年第一季度相比,成交面积下降了18%,3月份开始,一系列房地产新政陆续出台,成交面积达52万平方米,增长了9个百分点。截止到2009年9月,二手房成交面积达87万平方米,增长了22%。

  迅速回暖的二手房市场目前已经达到了历史最高位。刘锡鹏提供的玛雅房屋中介甘肃总部2009年兰州市二手房第三季度成交价格分析显示,城关区每平方米成交均价是4099元,七里河区4319元,安宁区4620元,西固区2743元,兰州市区的均价是4270元。刘锡鹏解释说,安宁区、七里河区的二手房价格高于寸土寸金的城关区,是因为这两个区新开楼盘较多,很多二手房其实是投资客的新商品房。

  二手房市场显然已经全面复苏,刘锡鹏说:“玛雅房屋最近还要在兰州新开三四家店面。”

  “地产新政”行将到期

  为贯彻落实国家扩大内需促进经济平稳较快增长的措施精神,进一步完善房地产市场调控政策,积极应对金融危机对房地产业的影响,合理引导住房消费,促进兰州市房地产市场持续、健康、平稳地发展,根据中央、省上的有关规定,2009年1月15日兰州市出台了《关于促进房地产业持续健康发展的意见》 ,实行期时间为2009年1月1日至12月31日。

  此次新政是落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的具体步骤之一。

  根据新政,将现行个人购买普通住房超过五年(含五年)转让免征营业税,改为超过两年(含两年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足两年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

  将现行个人购买非普通住房超过五年(含五年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,改为超过两年(含两年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足两年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。

  随着年终的临近,针对中国房地产市场的扶持政策能否持续已成为消费者和投资者关注的焦点问题。出席2009年全球商报论坛的住建部政策研究中心副主任秦虹透露,二手房交易税收的优惠政策何时退出尚没有时间表,还需看宏观经济发展是否达到了政策的预测目标,距离年底还有两个月的时间,仍需对政策的效果进行观察。

  今年2月份以来的中国楼市一改去年的颓势,截至三季度,中国房地产市场形势出现了“三好”的态势,即房地产投资增速创十年来新高,即从2月份1%的增速提升到9月份的17.7%;前三季度月商品房销售平均面积超过6000万平方米,创历史最高水平,今年商品房销售总量有望超过2007年的水平。

  玛雅房屋中介多名受访经纪人告诉记者,现在的购房人不仅考虑各种传统买房因素,而且注重对同一个地段的新房、二手房和房屋租赁市场进行综合比较。许多购房人前脚离开一手房的售楼处,后脚就踏进了周围房屋中介公司的门店,打听周边二手房和租房市场的情况。

  经纪人陈鹏说:“二手房购买者基本上以自己居住为主,他们的买房意愿很强烈。”这位经纪人分析说:“买二手房的客户一般经济实力相对较弱,政策因素带来的优惠还是具有很强的吸引力的。”

  显然,“兰州十六条”楼市新政策,对二手房市场的回暖起到了促进作用。玛雅房屋多名经纪人证实,受楼市新政策行将到期的影响,试图通过二手房市场购买自住房的客户大增,委托量比去年同期增加了很多。

  2005年,政府开始在二手商品房市场开征营业税,当时征收对象仅为不足两年转让的二手商品房。随即2006年这一政策被调整为对于不足五年转让的二手商品房,按其转让收入全额征收营业税。去年年底为刺激房地产市场交易活跃,以营业税为主的优惠政策应运而生,营业税年限划定标准由五年改为两年,同时不足两年转让的,由按其转让收入全额征收改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收。

  一位不愿透露姓名的房地产经纪人说,由于以营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底,若明年优惠政策不能得以延续,则直接导致房龄在3至5年年限间的二手商品房交易量出现下滑。

  抢搭政策末班车

  11月3日下午,大平缴纳了共计1958.5元的费用后,从兰州市房地产交易中心拿到了房屋所有权证。这些费用包括契税456.17元、国有土地有偿使用费以及登记费、工本费等。

  2009年1月15日出台的“兰州十六条”,调整普通住房契税减免征收范围。购买144平方米以下普通住房的契税执行1%的税率。鼓励购买90平方米以下住房(含二手房),契税视财力情况返还50%。大平所购买的这套70平方米的房子在“兰州十六条”的政策效果下,仅契税一项就为大平节省了456.17元。

  “虽然不多,但这可是实实在在享受到的优惠。”大平说。

  而“兰州十六条”,从2009年1月1日起对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策,则让卖房子的守泽更是获益很多。

  守泽的女儿明年就要上初中了,为了让女儿能够进入更好的中学就读,守泽夫妇决定卖掉现有的房产,准备在兰州一中附近买房子。2008年初,守泽夫妇以每平方米5000多元的价格按揭买下了一套商品房,彼时,兰州房价涨幅雄踞全国三甲,二手房更是涨领西北第一。

  守泽夫妇看到二手房价天天涨月月涨,在心里其实是不愿意这么快变卖这处房产的。但是,“5·12”一场地震,兰州二手房价应声回落。守泽试着联系了房屋中介公司,经纪人评估了20万左右,这个价格与守泽的心理价位严重倒挂。

  转眼到了2009年,兰州二手房价又步入快速上涨的通道。2009年5月份,当初委托过的经纪人突然打电话给守泽,说守泽的房子现在值30万。“我想再等等,看起来还要涨。”守泽说他现在不担心房子卖不掉,大不了租出去,以房养房,也划算。

  2009年8月份,守泽拿到了新房的钥匙。经纪人又打来电话,说现在卖房子最划算,可以减免营业税,等到明年,估计就不好卖了。

  守泽这边,150平方米的大房子,又要装修又要买家具、电器,手头上已经没有多少现金了。来了两拨看房人后,这套80平方米的旧房子以35万的价格出手。

  11月初,关于一系列房地产新政年底或将调整的消息铺天盖地,守泽开始觉得自己选择出手的时机把握得恰到好处。

  玛雅房屋中介多名经纪人告诉记者,买卖双方现在最关心的就是二手房交易优惠政策是否延续。房屋中介经纪人判断,随着二手房优惠政策倒计时效应的逐步显现,将进一步加重买卖双方的恐慌心理,“集中抛售”或“恐慌入市”的现象将可能重现,预计二手房市场将有可能在今年年底前掀起新一轮的交易高峰。

  买卖双方博弈气氛浓厚

  “不知道未来楼市政策会发生怎样的变化,我投资的那套小户型现在已经增值了50%,只要房价还有上涨空间,不在乎多缴纳些税费。”两年前在安宁投资了一套小户型房产的朱一鸣说。

  对于像朱一鸣这样买房投资的人来说,两年期成了一个节点。选择现在出手,意味着免征营业税、印花税等税费。

  由于当前优惠政策是否延续尚不明朗,虽然给楼市增添了一些变数,但买卖双方博弈气氛依然浓厚。一个表现就是,房屋成交周期被拉长,在7月前一套比市场价略高的房源基本都能够在8至10天出售,但是从9月中下旬开始市场出现了明显的变化。客户不急买,下调心理价位过大,很多客户甚至要求房主降价10%以上,这明显加大了成交的难度,目前一套房源成交的周期基本已经需要15天左右,成交周期明显拉长。

  与两年前相比,楼市投资人的心态也发生了变化。陈鹏说,2007年投资楼市主要为了炒楼,现在的投资人则以保值的心态买楼,是“防御型投资”而非“进攻型投资”。“追求长期投资回报的人,不太在乎优惠政策的温和调整。”陈鹏说。

  再过两个月,这项“地产新政”行将到期,并非空穴来风。但是未来政策走向亦未有明确回应。

  11月4日,兰州房地产管理局相关负责人接受本报记者采访时说:“政策上的事情,地方还是按照中央层面的精神来确定。”这位负责人表示不好对未来兰州房地产政策走向做出预期。

  兰州交通大学房地产经济研究所教授刘义认为,当房屋成交量集中在二手房时,房地产行业拉动实体经济的作用其实并不明显。因此,政府可能会借助这次政策调整,减少二手房的优惠政策幅度,转而偏向促进新房的成交。

  不管楼市优惠政策如何调整,像范芳一样的自住性消费者宁愿相信二手房价如果再高,就会有价无市,而房子卖不出去,价格又会跌回来。



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