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楼市投资可以抵抗通胀吗?


www.nsfang.com  来源:中青在线-中国青年报 时间:2009-11-09 09:58:33

   有些人认为,既然现在股市波动得厉害,而且通胀的预期在增加,那么,我们百姓投资楼市可否有效抵御通胀风险呢?

    经济企稳回升明显 通胀压力渐增

    近日,国家统计局公布了我国前三季度宏观经济运行情况。从数据上看,前三季度GDP按可比价格计算,同比增长7.7%;三个季度的GDP增幅分别为6.1%、7.9%和8.9%,呈逐月递增趋势。在一系列宏观经济政策的刺激下,经济企稳回升态势明显,照此势头发展下去,今年“保8”已基本无任何悬念。

    常理告诉我们,在经济增长的作用下,物价上涨是一个必然的现象。从国家统计局公布的数据看,尽管居民消费价格指数(CPI)和生产价格指数(PPI)同比仍为负数,但降幅在缩小,预计11月份可由负转正;而环比方面,CPI从7月份开始走出低谷,已连续8、9两个月上涨,PPI截至9月份已6个月上涨。如果仅从当前的物价水平来看,确实还看不出存在着通胀现象,毕竟无论是CPI,还是PPI,同比还并未走出负增长状态。不过,当站在动态的角度,可以这样认为,随着经济的企稳回升并进入快速增长通道,通胀压力渐行渐近。

    为刺激经济,决策层实行了积极的财政政策与适度宽松的货币政策,数据显示,9月末广义货币供应量(M2)余额同比增长29.31%,前三季度人民币贷款同比多增5.19万亿元。货币信贷资金的这种超常增长,在拉动经济增长的同时,也不可避免地带来一定的通胀压力;而当物价水平由负转正时,这种压力会尤其明显。在经济全球化背景下,我国的通胀压力不仅来自国内,也来自国外。从目前看,美、欧、日等经济体经济复苏趋势开始明朗,以石油为代表的大宗产品的价格也会随之趋高,再加上美元的持续疲软,对我国的输入型通胀压力亦会不断增强。

    因此,在经济进入复苏通道之际,虽不至使通胀即刻发生,却导致了对通胀的预期。有研究表明,公众的通胀预期在一定程度上也会造成通胀发生。所以,日前温总理在国务院常务会议上,明确提出把管理好通胀预期列为今年第四季度宏观调控的重点之一。这说明,决策层已开始注意到保增长与控通胀预期之间的协调问题。一旦形成通胀预期,就可能促使一些人将资金更多地投入到楼市、股市,以期保值或增值。

    抵御通胀 买房可以是选择

    通胀意味着货币贬值,也就是我们俗称的“钱不值钱”。假定一个家庭的财富由实物资产和金融资产组成,当然还有的家庭有一定的负债,比如房贷。在通胀影响下,家庭资产结构会发生相应的调整,这就是所谓的财富分配效应。

    如果发生通胀,家庭资产结构中实物资产的价值会随通胀率的高低而相应变化,即使同一种实物资产,在不同时期其货币价值较之通胀率也是不一样的,有时高,有时低。在金融资产中,在通胀情况下如果利息率未充分提高或未采用浮动利率,银行存款受到的冲击应是最大的,虽然它的货币名义价值没发生改变,但其货币实际价值却因通胀率而导致下降。股票作为一种重要的金融资产,尽管在通胀条件下其货币价值会上升,不仅保值,还能实现增值,但股市易于多变,在通胀条件下利用投资股市来保值不是什么人都能做得到的。

    房产作为一种有代表性的实物资产,比金融资产和其他实物资产,在通胀情况下的保值增值功能有相对优势。从我国1998年全面推进住房制度改革到现在,房价的总趋势是上涨的,尤其是近几年价格涨幅十分明显;同时,随着我国经济实力的增强,人们手中的可支配收入逐年增多,在满足了基本的居住需求的基础上,对住房的改善性需求会随之产生;我国历来就有“买房置地”的传统思想,这不能不对房价的进一步上涨起到推波助澜的作用。房产投资建设周期长,而且数量有限,当需求上升时它的存量调整相当缓慢,需求上升的压力往往通过价格调整而非数量调整来加以释放,因此在通胀发生时,它的涨价幅度常常高于普通商品,甚至高于通胀率。更由于房产所依附的载体——土地是一种稀缺资源,供不应求是常态,这在人多地少的我国更是如此;在土地紧张的情况下,市场机制的作用必然通过价格的上涨来实现土地的供需平衡,而地价的上涨又必然会带动房价的上涨。从现实经验看,近些年我国每年的房价涨幅都跑赢了CPI涨幅。因此,有理由认为,在通胀环境下,要想抵御通胀风险并实现保值甚至增值,投资楼市是一种不错的选择。

    应该指出,任何投资都是有风险的,楼市也不例外。远到1990年日本房地产泡沫的破灭、1997年香港房地产的崩盘,近到2006年美国的次贷危机所引发的金融危机,如果投资者不能洞悉经济运行的周期性特点,一味追涨而贸然入市,则不仅跑不赢CPI,还很可能损失惨重。尽管像日本、香港和美国这样的情形近期不可能在我们身边发生,却也提醒我们,房价不可能一直趋高,当我们看到通胀条件下房价攀升的情形时,也应联想到总有一天在经济周期的作用下房价掉头下跌的情形。投资楼市固然能起到抵御通胀的作用,但假如通胀率继续上升,政府一定会进行宏观调控,给过热的经济降温,那些在经济由热到冷转换之际未及时脱身离场的楼市投资者将不得不身陷被套牢的境地。所以,投资者既应看到投资楼市能够抵御通胀,也需对宏观经济走势有个清晰的把握。除此之外,投资者还应对投资成本、房产的流动性风险、投资回报等做恰当的深入分析,量力而行,做个理性的投资者。



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