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资金用途界定追踪难 工中交已暂停个人抵押贷款


www.nsfang.com  来源:理财周报 时间:2009-11-09 09:56:52

  荣小姐近日在上海看中一套330万的房子,按照首付四成的比例,她需要拿出132万的首付款。

  虽说荣小姐夫妇年收入40多万,但两人在3年前购买过一套新房,加上最近换车,夫妇俩手上并无多余现金支付首付款。由于房子交易时间紧迫,她想通过抵押一套房子,去支付首付款,然后再办理住房按揭贷款。

  可以说,330万元的房款全部通过银行贷款方式支付。她想等过一阵,抵押的那套房子顺利找到买家后,再把抵押贷款的钱还掉,减轻财务压力。

  荣小姐的这一算盘打得非常不错。可是,她向银行咨询了一圈下来,发现大多数银行无法满足她的要求。有些银行直接告知,房屋抵押贷款产品已经不做,有些银行告知放贷额度没有了,有些银行则表示利率上浮20%。

  理财周报记者在京沪穗三地调查后,发现个人抵押贷款政策近期确实发生了变化,不少银行在《个人贷款管理暂行办法》公布之前,已经停止了相应产品,这些产品虽然能够在银行网站上搜索到,但不过是“有名无实”。

  暂停原因之一:资金用途难界定

  荣小姐最先咨询的是工行上海某支行负责房贷业务的人员,对方直接告诉她,已经不做这个产品了。“贷款资金实际用途难界定,上级部门对这个产品要求也比较严,最近明确表示不能用于购买房子,这款产品几乎是停了。”

  “现在不要说用于买房,一些用于消费的抵押贷款都不好做了。一方面以前发生过客户套现的情况,银行管得紧;另一方面现在额度确实有限。”交行浦东某支行工作人员明确向理财周报记者表示。

  “现在要么是质押贷款产品,就是你本来在我行有理财产品或存款定单的,可以以此做质押贷款,质押率有90%。”该交行工作人员说,“原来银行都有循环贷款的,就是向客户一次综合授信,客户在网上银行上点一下就可以将贷款划到账上,现在也停掉了。”

  停掉的核心原因在于,资金用途界定难。据悉,客户以消费贷款名义实际将贷款资金用于炒股的例子不在少数。比如,客户以装修为名向银行提出贷款申请,一般银行要求客户提供装修合同,证明贷款用途。这类装修合同文本网上搜寻一下即有,客户只要资料准备周全,拿到一笔贷款不是太难。

  而像荣女士这样用房产抵押获取的贷款支付第二套房子的首付,相当于“空手套白狼”,间接享受“零首付”,违反银监会的规定。

  无独有偶,理财周报记者在走访了广州的银行时,也听到了类似的回答。“我们最近都有接到上级部门的相关通知,要求对银监会早前公布的《个人贷款管理暂行办法》严格执行。中行的确一直都有个人抵押贷款,但现在一般都不想办了,因为个人抵押贷款后所获得的资金必须专款专用,银行很难去界定或追踪资金的真实用途。”中行广州某支行一客户经理表示。

  中行该客户经理还建议说,“如果真的想要把房屋等抵押后获得一笔资金的话,最好去一些股份制银行(越小越好)进行咨询。因为银监会如果有什么相关规定,中国银行(4.19,0.02,0.48%)这种国有大行一定会‘看风行事’的”。

  事实上,最近银监会公布的《个人贷款管理暂行办法》不仅要求必须建立并严格执行贷款面谈制度,确保贷款用途的真实性,而且要求超过30万元的个贷必须采用受托支付的方式。

  理财周报记者也从一些房产担保公司了解到,近半年全国房价再次大幅上涨,房产交易量急剧上升,也刺激了房产抵押消费贷款中用于再次购房的比例。

  “用原有的房产作抵押再贷款购房的人肯定属于二套房贷范围,虽说选择消费贷款享受不到二套房贷的相关优惠,而且最多只能贷到抵押额的50%,但房价的快速上涨也拉高了银行的评估价格,意味着消费者可通过抵押贷款获得更多资金。”一担保公司内部人士向理财周报记者表示。

  现在,随着房产交易量的萎缩,并不排除银行担心房价下跌、抵押物贬值的情况。

  暂停原因之二:

  放贷额度基本用完

  荣女士在咨询过程中,还得到这样一个无奈的回答:本来产品是有的,但现在额度没有了。

  上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜就向理财周报记者表示,由于第四季度大部分银行额度已用完,有额度的银行信贷政策进一步收紧,10月以后可能会出现50万以下商业贷款无银行愿意做,或部分贷款中介向客户收取一定手续费推荐那些有消化能力但年底前无费用的银行办理。

  确实,理财周报记者在采访一些贷款公司时,对方工作人员明确表示要收取约3个百分点的费用,“把资料包装一下可以做这个抵押贷款产品”。

  目前有消化能力的银行主要集中在中小银行及外资行。一家贷款公司向记者报出的可办理的银行名单有:平安银行、渣打银行和恒生银行,而深发展、交行、浦发等目前额度比较紧。

  交行的一位工作人员向记者透露,“在月初来申请还有些额度,到11月20日以后基本额度没有了。”

  仔细观察,这些额度较紧的银行恰恰是资本金面临压力的银行,房贷额度收缩自然难免。

  与此同时,银行对房屋抵押的成数多有下降。“规定最高能拿到抵押物的七成,但现在拿到六成不错了,而且对借款人的要求、抵押房屋的小区品质要求比较高。”

  理财周报记者还了解到,目前能提供房屋抵押贷款的银行一般能给五成的抵押率,但在贷款利率上存在一定差别。有的银行执行基准利率,有的银行上浮10%左右。

  民生银行、建设银行(6.00,0.01,0.17%)依旧可办

  相比一些银行的保守做法,也有几家银行仍能提供相应的抵押贷款产品。

  当理财周报记者问及通过房屋等抵押能否获得贷款时,广州民生银行一位信贷经理小姐有条不紊的回答道,“像您所说的这种贷款现在当然能够办理。”

  至于对银监会上述通知,该工作人员则淡定的向记者表示,“银监会该项通知的做法并不是现在才提出的,早就发布了;现在不过是重申,想让银行与申请人都能重视起来。只不过在执行情况上,每家银行都不同。”

  如果要在民生银行办理抵押贷款,最高贷款额度可达七成(一般是将房屋作为抵押物),还款时间较短,利率会在基准利率上浮。该行工作人员还建议,“如果需要把原有房屋抵押后获得资金再去买房子,倒不如直接申请一手房房贷,这样还可以享受到更多优惠;抵押贷款现在会慢慢严查起来,而且利率又高,无论是用来买房或其他用途审批都没以前那么容易。”

  招行的工作人员面对记者抵押贷款问题,似乎有点“欲拒还迎”。“抵押贷款的资金用途前两天我们行才作了相关重申,必须严格把关抵押贷款的资金去向,基本上所贷资金都直接打到资金去向方。现在能办理这种业务也需要审批较长时间,没以前快了。”

  建行对抵押贷款产品也并没有暂停。建行一工作人员则表示,“现在想办抵押贷款不算太难,最主要的是要有好的抵押物,地段好的房子无疑是最佳的选择,别的抵押物我们都不想做,因为抵押贷款所获得的利润并不多,房子抵押对于银行来说是最好选择。”建行北京市分行潞河支行的工作人员也表示,只要贷款用途合理,比如用于再购买住房,就可拿第一套住房作抵押贷款。

  态度最积极的是一些外资行。“只要能提供一些像发票之类的证明,银行一般都会相信,也不会做太多细查。因为房子都在银行手中,没什么害怕。”某家外资行客户经理“一语惊人”。

  不过,需要提醒客户的是,银行工作人员往往说得比较动人,实际操作中未必能申请到七成的抵押率。而且,不要轻易将资料提交给银行,一旦某家银行拒绝了客户的贷款申请,由于“贷款申请被拒”的记录存在,客户再到其他银行去申请,就更加困难。



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