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[动态]房产投资“全球化” 出现“内资外流”


www.nsfang.com  来源:上海证劵 时间:2009-11-09 09:28:47

  上海证券报9月23日讯 中国内地房地产投资者的购买力的确不可小觑,继上半年汹涌的投资资金撑起了国内房地产市场的火爆局面之后,一些资金已经不满足于国内市场,而是跟随利益的气息,将触角伸向了海外。最近一段时间以来,不仅国内投资客积极关注海外市场,一些海外机构已经相继“登陆”,主动招揽国内投资客。

  购买力惊人

  中国内地房地产投资者的购买力之强在香港楼市的表现最为明显。今年新鸿基地产就一直在向内地市场宣传其位于香港九龙的单价逾20万元/平方米的豪宅项目“天玺”。据统计,一期的买家中除了一半的香港客户和三成的国外客户,其余两成均为内地客户,这在以前是从来没有过的现象。不仅如此,新鸿基地产还乐观的预期国内赴港的购买力将继续扩大,因此会有更多内地买家出现。

  据悉去年内地楼市深度调整时,市场预期不好,但是投资者香港楼市的预期却没有变化,认为房价还能稳中有升,因此开始有内地投资客赴港买楼。一位广东的投资者几百万的房子就买了好几套。而今年经济复苏,流动性充裕,对于通货膨胀的预期使内地赴港买楼投资的数量明显有所增加,甚至香港一些区域的房价也因此被抬升了一两成。而在不少香港业内人士眼里,内地买家俨然成为香港楼市一股重要支撑力量了。

  此外,部分内地投资者更将手伸向国外。就在上个双休日,新加坡房地产投资基金太平星来到上海初次推介旗下位于马来西亚首都吉隆坡市中心的豪宅“Pavilion”,结果吸引了300多名投资者前来一探究竟。“此次推出的项目包括80套住宅,总价在300万至400万元人民币,而上海这边已经预订了5套。”代理该项目的天晟企业总裁夏宜介绍。她也向记者坦言,相对于移民,赴东南亚购房的内地人士的投资意愿更为明显。

  不同的吸引力

  当然,要吸引外来投资者,总得开出些足以诱人的条件。与今年交易快速回暖、甚至一些主要城市的房价已经攀至历史高位的内地楼市相比,其他市场仍在筑底盘整所带来的潜力空间和优惠措施成为内地投资者感兴趣的重要原因。

  “Pavilion刚开盘的时候,马来西亚的房价正处于一个高峰,不过去年金融海啸来袭,房价也出现了下降,虽然今年又上调了一点,但还没有回到高位。想想现在上海楼市每平方米4万元以上才算豪宅,我们2万多的单价就显得很便宜了,何况现在还有总价8%的折扣。如果你加入马来西亚政府发起的第二家园计划,买房更可享受到最高85%至90%的贷款。”太平星基金执行副总裁黄国祥表示。

  他还指出,投资者其实最看重的是其灵活的“退场机制”,“我们的豪华公寓全部现房带装修即可入住,并提供租赁及转让服务,出租回报率可稳定在5%至6%,马来西亚转让房产也没有增值税和年限要求。”

  而除了私人物业投资,房产商或许也有机可乘成。如本月,台湾最大企业台塑集团在北京、上海、深圳等地举办了“台湾桃园科技工业园区土地大陆招商会”,这是台湾土地首次“登陆”,也预示着大陆房产商有望首次入台投资。

  记者在现场了解到,此次转让的仅为约1275亩的工业用地,可根据买家需求合并或分割出售,地价标准约为每亩150万元人民币。虽然地价看似与国内一线城市不相上下,但台塑方面却提出了更有诱惑力的三大优势:一是永久的所有权转让,而非有年限的使用权转让;二是地价与上海等大城市相比贵得不多,对陆资的贷款政策也已放宽,如购地款可贷5-7成,建造款可贷6-8成,且台湾目前不到2%的贷款利率可称得上世界最低;三是工业园区往往有税收优惠,甚至于购地设厂后可使产品转化为“台湾制造”,售价也可能有5%-10%的提升。

  此外,虽然台塑方面最希望吸引的是符合桃园科技工业园区产业定位的制造企业,但也不拒绝房产商购地后开发厂房再出租的投资模式。事实上,大陆房产商对于台湾地产注意已久,今年2月SOHO中国主席潘石屹(博客)、富力地产主席李思廉等6家房企的8位房产大亨就曾组团赴台考察,引起台湾市场轰动。有分析指出,总体来看,台湾楼市在经历了上世纪80年代末的疯狂后,基本还处于沉寂阶段,房价水平比起上海等地来并不高,但台湾人均GDP却高于上海,这种可孕育的潜力使得不少陆资企业对投资台湾房地产发生兴趣。

  不过,也有业内人士指出,内地资金投向境外房地产市场规模仍比较小,对所谓抄底境外楼市的说法更不能寄予过高期望。“港台等地的房地产市场已经比较成熟,投机性不强。另外,内地投资客整体缺乏境外投资房地产的经验,需要理性对待。”房地产分析师陈真诚表示。


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