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业内:首套房优惠仍继续 部分优惠政策年底或停


www.nsfang.com  来源:新京报  时间:2009-11-06 09:45:44

业内人士分析称首套房优惠仍将继续;中介称近期房源增多,年底二手房可能成交加速。

9月3日,2009年秋季房展上,推出4万套精品二手房源,创今年房展新高。暴帆 摄

 去年底,出于“保增长、扩内需”的需要,多部门分别制定了一系列有关楼市的优惠政策。一年大限将至,这些优惠政策可能就此落幕。昨日,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示,鉴于目前经济好转,房市回暖,这些政策可能到年底取消。

去年底出台的一系列有关购房的优惠政策,其中包括二手房契税、营业税的减免;首套及改善型购房按揭利率7折优惠等。对于减税等直接刺激房产交易的政策,国务院给出的期限为一年。不过值得注意的是,这些政策是在经金融危机下,基于2009年不明朗的经济形势。

王珏林认为,今年以来,房地产市场的各项指标都在增长,他分析说,房地产市场形势向好,这些优惠政策可能很难存续。“这只是我个人基于现在房地产市场形势做出的分析。”

一位房地产专家昨日也表示,在业内,确实存在着房产优惠政策去留的讨论,其中,认为减免营业税等政策即将谢幕的人多一些。也有人猜测,对于首套住房的优惠政策,可能延续。

■ 算账

国务院去年底公布今年营业税新政,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策:

其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

使用100万,购入一套买入价70万的房产

1、假定该房产不足两年转让:

新政:缴纳 (100-70)×5.5%=1.65(万元)营业税

旧政:缴纳100×5.5%=5.5(万元)营业税

2、假定该房产已超两年但未满5年转让:

新政:不需要缴纳营业税

旧政:缴纳100×5.5%=5.5(万元)营业税

3、假定该房产已满5年转让:

新、旧政策均无需缴纳营业税。

■ 业内分析

税费优惠取消 交易成本增加

营业税政策对二手房市场影响巨大,业内人士分析认为,首先是全额征收的绝对值高,按5.5%的标准来看,对于目前北京二手房市场,一套涉及营业税的房源动辄将需要缴纳5万以上营业税,而84号文的叠加效益又使营业税的威力进一步放大,根据84号文,黑白合同的取消使得原来可以避税的房源变成了全额缴纳,5年内房源再交易成本增加成交总价的3%以上。其次,北京市场上受营业税政策影响的房源数量巨大,五年内次新房就占到目前房源的60%左右,另外还有近几年已交易过的房源三次上市等,这些房源在现在的政策下基本上没有营业税影响,而一旦恢复营业税缴纳政策,这些房源都将增加交易费用。

■ 房市反应

税率优惠 二手房成交加速

“营业税年底到期后可能不再续期的消息,从9月份就开始传了”,美联物业市场研究部总监张大伟称,从市场表现看,9月份市场成交量明显放大,全月成交量创年度新高。10月份上半月,受长假等因素影响,成交量出现下挫,但是下半月又重新出现上涨势头,统计显示,10月下旬,北京二手房日均成交量达到964套,甚至已超过了9月份的日均成交量。

21世纪不动产分析师认为,市场上本已初现因房价高起而引起的成交滞涨,而随着年底营业税优惠政策倒计时的逼近,买卖双方的心态又发生了变化,出现了成交加速的局面。

房源增多 房主可接受议价

除了成交量外,房源挂牌量也出现明显增长。张大伟告诉记者,根据北京房地产交易管理网公布的数据,10月下半月北京二手房市场新增房源就达到近2万套,继9月5年内房源比例突破62%,10月5年内房源比例继续上升,已经达到65%。随着接近年底,这一比例还有继续上升的可能。而大量房源的集中上市将使得11月、12月市场成交量继续上升。

业内人士还表示,前几个月曾远离北京市场的议价现象现在也逐渐多起来了。不少业主向中介表示,如果有客户有意向购买,价格可以商量,部分业主甚至表示可以优惠5万左右。而这种议价现象,从3月份至8月份在北京市场上是很少见的,其中一些高端物业甚至出现了5%-7%的议价空间。



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