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陈宝存:房企的土地储备量不是大了,而是小了


www.nsfang.com  来源:经济参考报 时间:2009-11-06 09:42:45

很多人在炒作上市房企以及央企、国企土地储备存在很大的盲目性。数据显示:前10位房企的土地储备规模均在2000万平方米以上,总量超过3亿平方米,而据公开数据显示,全国每年房地产开发规模仅为6亿至7亿平方米。

有分析人士看到:榜单中房企的大部分土地储备都来自去年及以前,今年的新增土地十分有限。其中,恒大地产在上半年实现127亿元销售额的情况下,新增土地储备仅0.36万平方米;雅居乐则是“零储备”。其中上半年万科的储地规模达到414.6万平方米,位居各房企之首,保利、绿地和碧桂园的新增土地也在100万平方米以上。

大房企全国市场土地储备仅仅增加百万平方米,是多了还是少了,我相信大家是能看清这一形势的。

近期一组统计机构数据表明,超过70%的城市今年的土地供应计划目前没有完成,4个一线城市更是如此,甚至有的城市完成计划数仅有30%。严格执行土地招拍挂出让之后的土地供应形势决定了不可能有大量的土地囤积。

但是,像在北京2004年“8·31”大限之前的协议出让土地有多少没有到达开发过程,这是一个未知数。有很多遗留问题造成了土地闲置,也就是直观的土地荒芜。当然公开的土地出让仅仅是土地入市很小的一部分,特别是二三四线城市更是如此。而这方面的土地上市难度一直在加大,也就是立项办的很早,但是纠纷不断,形不成真实的供应。

土地大势究竟是何种态势?土地可以无限放大供应吗?答案是否定的。拆迁成本的走高是无法逆转的。然而我们城市的土地之源越来越倚重城市的拆改而不是摊大饼的方式,城市不可能无限扩大。

比如在新修订的《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》全国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。

而目前全国耕地面积已从1995年的19.51亿亩减少到现在的18.26亿亩,人均耕地更是只有1.39亩,不到世界平均水平的40%。“人增地减”已成为我国现代化进程中最突出的矛盾。也就是说至2010年我们仅有0.08亿亩(800万亩)可耕地转用为新增建设用地,但是同时的占补平衡还要限制增速。而下一个十年,我们仅有1300万亩的耕地转用指标可以指望。

指责房企,特别是上市房企和国企储地的盲目性就更加没有道理。这样形式的土地供应大局,对土地预期的一致看好,也就存在土地争夺局面很难改观。至于集约节约用地的要求,面临着调控频频的局面,除了延缓开发节奏,也就只有退地一条路可走。

不要指望上市企业和央企国企低于成本开发项目,真的会亏损的话,股民和国资委所代表的全体大众也不会答应。

是土地供需失衡造成的房企对土地的追捧,而全国城市的根本发展阶段的不同,单个企业的土地储备并非像有人估计的那样,目前房企不可能储备了150年,或者几十年的土地。

囤积土地现象又是一个错误的估计。



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