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境外买家突袭上海豪宅 "理财"不成或被高位套牢


www.nsfang.com  来源:第一财经日报  时间:2009-08-06 10:02:28

境外买家总被看作是炒高楼价的罪魁祸首:高价买入,加价抛出。不过,最近上海一家房地产中介行古北店店长吴小弟发现,境外购房者现在操作手法与温州炒房团完全不同。“前者很少短期抛售,他们会持有3到5年再套现;但温州炒房团坚持不到2年就会转手,或转战另一个区域再买。境外买家强调‘性价比’,而炒房团则更倾向于‘便宜’。”

据上海台庆房产研展部统计,7月上海二手住宅成交量环比上月下降7.3%,但这期间,港澳台、外籍人士购买量逆市增长两成,从而创出2007年8月以来的新高。另外,7月境外人士购买量与其2008年月平均购买的181套相比而言,成交量是其2.3倍。

当然,不是上海所有板块都受益于此,多数买家仍集中在小陆家嘴、古北及新天地这些已经根深蒂固的豪宅板块。从各总价区间来看,300万以上二手住宅成交量呈现3%~8%的增长;而200万以下住宅成交量则整体出现4%~10%的萎缩。

业内判断,这些境外买家多为企业高管,在理财方面颇有心得。最近的成交量增加,一方面是因为他们近两个月才关注到国内的楼市爆棚;另一方面是出于安全角度,希望将“理财包”做一个更合理配置。

台湾买家张先生就是这样考虑的,他4月底买入了上海盛大金磐的一处二手景观房,当时成交价为5万元/平方米,现在类似房源售价已超6万元/平方米。而类似房源现在月租金可达1.5万元到2万元。张先生对这笔投资十分满意,他介绍朋友在陆家嘴继续寻觅房源,朋友7月初敲定一套世茂滨江非景观房,售价不足3.6万元/平方米,但随附的租约每月就有1.7万元收入,几乎可“以租养房”。

“他们(指上述买家)多数在美国、新加坡股市收入颇丰,现在希望将股市和不动产的投资进行合理分配,图个安全。”台庆房产陆家嘴店店长杜伟称。吴小弟说,他接触的一个日企高管有300万元人民币现金,当获知古北御翠豪庭单价高达5万元/平方米后,他选择了旁边的国际花园,后者售价是4万元/平方米左右。“有高价楼盘的辐射,仍存在涨价空间。”吴小弟如是分析这位客户的投资经。

据古北地区某楼盘销售主管分析:境外投资者买房一次性付清比例很小,他们尽可能要求折扣和较好户型;要么就美元购买,以此套现,突破外汇兑换限制。相比而言,温州炒房者是“走量”,通常会选最便宜的户型。

这些“稳健”投资者有可能遭遇窘境。“年后这一波大热行情由内资发动,境外的高价买家在4、5月才被带动积极加入,若后续行情出现逆转,内资会是赢家,外资却有高位套牢风险。”上海台庆房产副总经理陈史翎说。

按照杜伟的说法,过去1到2个月他经手的豪宅价格上升了15%到20%,有些买家之所以现在进入,是因为他们没有经历过之前价格低的时候,无法针对之前的价格进行很好比较,所以心理平衡。

这就如同一场房价游戏。无论因为何种理由将高档房作为投资产品,都间接导致高档房楼价攀升,带动中外环价格一飞冲天,给整体楼市带来泡沫。

“几百套豪宅几乎决定了上海数万套成交的价格上扬,最终在7月份就显示出了整体的‘价升量跌’,这并不是一个好兆头。”陈史翎说。有限的豪宅供应带动均价持续攀升(一手住宅均价从4月的13351元持续上升到7月的15754元,上涨幅度达18%),而从豪宅所占比例来看,6月4万元/平方米以上的豪宅仅占总成交量的0.96%,还不到1%。“表面看来供应紧张,但是若将内环内‘有主’地块都悉数开发出来,就会发现这种短缺很大程度是‘人为’的原因罢了。”陈史翎坦言。

外资撤资国资进场? 谁动了豪宅这盘“奶酪”? 搜房网

虽然与楼市最为疯狂的2007年相比,沪上豪宅没有重演成交量“翻跟头”上涨的“帽子戏法”,但是截止到2009年8月3日,总价2500万元以上别墅的成交套数也是稳步上涨到943套。与豪宅市场一派火热场面形成鲜明对比的是:日前却有数据显示,外资正欲撤资。于是,一边是外资撤资,一边是豪宅成交量不断上升,那么到底是谁来接盘?

别墅一路热销

记者自上海佑威房地产研究中心获得的数据显示,沪上高端别墅(单价25000元/平米以上)成交总面积、套数、均价自2007年至今一路上涨。成交面积自2007年229411平米上涨到2008年308530平米,截止到2009年8月3日,该数据已达310740平米,而均价更是从2007年的36380元/平米上扬到现在的40289元/平米。

此外,根据官方数据显示,7月上海别墅成交量达到1699栋42.7万平方米,比6月1586栋39万平方米的历史最高位还要多出113栋,面积上升9.5%。在7月仅14.3万平方米的供应量下,成交量却达到了42.7万平方米。而绿城玫瑰园这样的上海顶级别墅销售量6、7月分别为18栋和12栋。

外资正欲套现

虽然豪宅市场一度保持“高温”,然而据中原成交数据统计,上下家外资比例差距较大,总体呈现外资撤离态势。据统计,上海上半年全部二手房成交中,上家(卖方)外资比例为7.8%,而下家(买方)外资比例仅2.1%,不到上家外资比例的1/3。从数值上的巨大差距可以看出,目前外资人士仍在不断从上海楼市撤离,套现手中的资产。

上海市中心知名楼盘外资比例较高,这些楼盘的成交情况同样说明,大量外资正在从高位撤离。中原地产统计显示,2009上半年在翠湖天地、世茂滨江等10个代表楼盘中的成交中,上家外资比例为51.1%,下家外资比例为21.2%。其中翠湖天地,作为中心区高档楼盘的代表,其上下家外资比例在上述10楼盘中均属最高。

业内分析:疑为国资进场

一边是豪宅的热销,一边却是外资的离场,到底是谁来接盘?有业内人士分析,由于此前外资在二手房市场赚得“锅满瓢满”,虽然近期房价仍是一路水涨船高,但是接下来政府是否将会采取进一步措施,对楼市进行宏观调控不得而知,在此情况下,不少外资对未来楼市看空。“外资离场,或是国内资本进场的良机。

此外,中原集团地产研究中心分析人士指出,其实,从2008年金融危机蔓延开始,很多外资就受到影响,抛售上海楼盘套现资产。上半年上海楼市的情况表明,仍有更多人愿意套现撤出。不过从2009年2月开始,买方外资比例也在上升,说明仍有部分外资看好中国市场,这也反映出,外资对后市走势判断仍存在一定分歧。



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