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上海房地产万科集团称 不会透支预期去抢地王


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻  时间:2009-08-06 09:49:07

在众多房地产企业纷纷为争夺土地“大打出手”时,龙头大哥万科作出表态:万科今后也不会购入需要房价大幅上涨才能盈利的土地。

昨天下午,万科集团举行网上投资者交流会。万科管理层就公司上半年业绩、未来发展及行业情况等方面,与投资者进行了交流沟通。

坦言发展速度有所下降

在对上半年回顾时,万科集团执行副总裁肖莉表示,万科今年的主题词是“0和1”。肖莉对这个主题词的解释是:“零”,既是原点,也是起点。万科将放下往日的成功,修正过去的不足,将每一天视为新的起跑点。“壹”,象征着希望,也代表着行动。

在谈起上半年业绩时,万科集团总裁郁亮说,已经重新回到增长轨道。有网友对万科效益那么好,然而股价却不如别的房地产涨得好表示疑惑。

肖莉表示,过去4年万科每股收益的复合增长率为32.2%,最近一段时期公司的发展速度相对于此前确实有所下降。并表示如何在更长的时间内持续提升股东利益,是万科正在不断反思的问题。

在被问及万科的最终目标时,郁亮表示:“如果一定要选择唯一的指标,我们希望是每股收益快速增长年限最长的公司。”

正积极探讨融资方案

郁亮表示,公司目前在积极探讨融资方案,募集资金仍将用于房地产项目的开发。

肖莉补充道,今年年初,万科曾表示将进一步拓展融资渠道,考虑在时机成熟时进行一次股权融资。同时,公司将充分考虑资本市场和投资者的承受力,在融资的时机、规模、方式上也会尽一切努力,确保融资为股东带来盈利增长。

在谈及将在上海倒楼事件中投入资金时,肖莉表示:根据万科对梅都公司以及莲花河畔景苑项目的了解,目前梅都公司的财务状况能够承担对购房人的责任;对景苑项目的质量安全状况,相信政府主管部门公布的鉴定结论。

肖莉表示,只要恢复了购房人的信心,莲花河畔景苑项目会受到市场的认可,上海万科参与这个项目,不会给公司和股东造成损失。

“如果梅都公司难以继续操作这个项目,不排除由上海万科收购梅都公司的股权,以保障该项目的后续建设。”

储备土地可开发两年

截至今年6月底,万科今年共新增项目15个,万科需为此支付大约75亿元的土地款。

与当前土地市场“地王”频出相比,万科对土地则显得相对理性。郁亮表示,万科今年购入的每一块土地,在进行盈利测算时,都是基于房价稳定的预期。万科今后也不会购入需要大幅提高房价才能盈利的土地。

肖莉表示,万科获取土地资源是出于满足未来可持续发展的需要,一般保持两到三年的开发量。

截至2009年中期时,万科的权益规划中建筑面积为2079万平方米,2009年上调后的开工面积为585万平方米,在未来开发规模存在一定增长的情况下,现有的土地储备可以满足未来两年多的开发需要,此外,下半年万科还会适当的获取一些项目。

对于未来房产市场走势,万科集团董事会秘书谭华杰表示,从供求关系看,上半年市场成交迅速回暖,市场可售存量消化较快,而去年楼市深度调整以来,地产企业普遍缩减开工,导致短期内新房供应较少,预计三季度,市场的供应仍然处于相对紧张的局面,房价有一定上涨压力。

但随着地产企业今年以来加快开工,预计年底市场供应量会有较大提升,预计四季度后供需关系将得到缓解。

谭华杰同时表示,另一方面,目前房贷政策方面已经出现了适度收紧的信号。这将有助于防范市场向过热的方向发展,因此,房价快速上涨的可能性并不大,这有利于避免四季度新增供应入市后市场出现大的波动。

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地产复苏倒逼万科 王者失算经营风格开始转变

因准确预见中国地产2007繁荣拐点而确立行业绝对权威地位的万科A(000002),为平安穿越行业周期性调整迷雾,于2007年第四季度—2009年第一季度其间,在全行业内率先采取全线收缩、现金为王的生存应变策略。

然而,这一主动管理市场周期策略不仅没有令其获得主动优势,反而使其2009上半年生存防御战的谋局中先失一手。

虽然如此, 鱼晋华依然从中发现了令人欣慰之处——尽管偏谨慎的策略,使得公司上半年业绩平淡,但却换来了公司更强壮的骨骼和稳健的资产负债表。

报告期末,万科报告期末公司现金余额268.8亿,相比年初增加了69亿,现金占资产比21.59%,基本达到近几年最高的水平。期末公司的净资产负债率仅为10.7%,比2008年末下降了22.4个百分点。

而长江证券(000783,股吧)研究员苏雪晶则从万科中报发现了更加令人兴奋的东西,年初,公司曾表示将进一步拓展融资渠道,考虑在时机成熟时进行一次股权融资。此次中报上公司重提融资,预计下半年有望推出该计划。

虽然上次周期低点万科并没有把握住机会,经过半年追赶,万科新开工提高45.2%、土地储备增加权益规划面积414.6万平米,巨人脚步依旧灵活。

失算的“王者”?

“在项目获取上,公司总体上仍将保持谨慎。”万科基于2009年中国房地产充满不确定性的判断,于年初为自己制定了上述经营方略。

尽管万科声称在保持谨慎的同时,力求灵活把握行业整合机会并通过并购、合作等方式获取土地项目,但在今年的前4个月,公司只新增1个土地项目。

然而实际的市场形势并没有万科当初预计的那么糟糕。

一季度报告期内,公司累计实现销售面积152.5万平方米,销售金额 122.2亿元,分别比2008年同期增长 33.2%和21.0%,实现结算面积106.1万平方米,结算收入80.3亿元,同比分别增长32.1%和27.7%。实现营业收入81.6亿元,净利润7.7亿元,同比分别增长27.6%和7.1%。

但此时的万科仍然认为,好于预期的形势还需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性,断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。在经营上公司将继续坚持“应对重于预测”的原则,继续遵循市场化的定价策略,积极促进销售。

而二季度持续好转的销售形势,进一步证明万科对地产行业景气预判的失算。

1-6月份,万科珠三角市场实现销售面积110.1万平方米,销售金额 104.4亿元,同比分别增长46.3%和38.8%;环渤海市场实现销售面积102.6万平方米,销售金额74.7亿元,同比分别增长64.2%和59.8%;长三角市场实现销售面积92.9万平方米,销售金额98.3亿元,同比分别增长1.4%和0.5%;其它市场实现销售面积43.1万平方米,销售金额30.1亿元,同比分别增长18.7%和40.3%。

鱼晋华指出,万科今年上半年营业利润率仅为23.7%,同比下降5.5个百分点, 主要原因在于土地价格的快速上升以及2008年出于对市场较为谨慎的判断,大幅降价促销的策略。与此同时,由于万科2008年较为谨慎的新开工增长,导致2009年可推盘面积增长较弱,从而使其销售增长落后于市场同期增速。



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