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大兴黄村会不会成为下一个望京?


www.nsfang.com  来源:北京青年报  时间:2009-08-06 09:35:39

7月28日,大兴黄村(酒厂改造)居住地块经93轮竞价最终以2亿元的成交价格归至北京宇丰房地产名下,至此,大兴区在7月份共出让8宗地块,累计出让建设用地面积达到745930.4平方米。而细数这些新近进驻大兴泛黄村地区的开发商,多半都是大型知名房地产开发企业,大兴黄村未来几年的发展已经从土地市场的交易结果上可见一斑,这也使得人们将目光再次集中到了这片紧邻南五环的京南土地上。从黄村的发展历程看,它的诸多轨迹与望京颇为相似:大型地产集团的进驻,商业的逐渐发展,世界品牌企业的吸引,由机场带动的国际化区域……人们不禁要问,黄村,要成为比肩望京国际港的区域,还需要多长时间?

  商业提前进入带动区域升温

“如果商业配套发展成熟,黄村就不再是原来意义的村儿了。”购房人许先生对《广厦时代》表示,商业配套一旦迅速发展起来,“无论是自住还是投资,在黄村买房都很值得。”近期,《广厦时代》的多位读者在看到宜家将进驻大兴西红门后,都纷纷打听黄村周边的楼盘情况。

●旗舰店入住成为价值标杆

中小商户有望快速跟进

7月23日,宜家以7.9亿元竞得西红门商业综合区二期地块,并于稍后宣布,将在这一建筑面积超过30万平方米的地块上建设一个大型购物中心,包括宜家亚洲最大旗舰店在内的400多家商户将进驻。

就在宜家拿地的当天,近在咫尺的西红门商业综合区一期地块以5.82亿元的价格成交;黄村枣园商业用地也以3.44亿元的价格成交。同一区域一天成交三块商业用地,黄村板块作为北京市规划的大兴新城主阵地,商业前景再一次引来各界关注。

同样看好黄村板块的商业巨头也并非宜家一家。就在宜家准备拿地的同时,业内盛传日本永旺集团、英国超市巨头TESCO乐购也在伺机而动。此前,早在今年4月,乐购已经先行一步,签约入驻位于黄村的火神庙国际商业中心。众所周知,无论是对于具体项目,还是对于整个区域,商业巨头的进驻都是旗开得胜的好消息,中原地产华北区域董事总经理李文杰就表示,宜家、乐购等商业巨头的进入,对黄村板块整体商业会有明显地拉动作用。

“类似宜家、乐购这样的主力店,本身有很强的集客能力,能给区域带来大量人气。”在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来,主力店对商业地产的意义显而易见。除了人气,主力店本身意味着良好的品牌形象,可以有效提升商业项目和区域的形象,对其他中小商家和品牌具有标杆意义,“许多商家和品牌都会采用跟进战略,在有主力店入驻后,不愁其他小商户不进来。”

火神庙国际商业中心招商总监戈雪峰告诉《广厦时代》,在签约乐购等主力店后,项目招商整体加速,虽然项目到明年上半年才能竣工,但现在商业签约面积已超过可租赁面积的一半。戈雪峰透露,火神庙商业中心百货店和超市招商过程中,都是几家巨头角力,“不少本来在犹豫的小商户看到乐购签约后,也立刻打消了疑虑。”

●住宅热地抬升消费人气

黄村商业期待红起来

“周围有更多的居住区,才有人气支撑商业;而有了商业配套,居住起来也更方便。” 一位在京多年的房产投资人表示,自己正在考虑投资黄村,一个主要原因就是黄村板块住宅和商业地产的同步升温。

从北京土地整理储备中心交易公告可以看出,今年6月和7月,在三块商业用地之外,大兴共有9块居住用地成交,其中不乏保利、绿地等房地产巨头。根据房地产项目开发周期,这些住宅用地都将在未来两年左右的时间内开始入住。而新成交的商业用地也将和住宅项目前后脚入市。根据有关规划,包括宜家在内的西红门商业项目预计2010年7月开工,2012年7月竣工。

“在可以预见的将来,这些新拿地项目的住宅将拥有大量的居住人口,新增的商业配套需求,加上原来该区域的居民消费力,将有效支撑黄村区域的商业。”李文杰表示,“大兴楼市本身还有医药、文化等产业的支撑,可以保证本地需求持续增长,而不像个别区域只能指望外来需求。”

陈云峰也表示,包括西红门在内的黄村板块,商业还处于一个比较原始的状态。而随着黄村板块土地供应和楼盘入市的增多,居民对商业升级的呼声很高,特别是亟须娱乐、休闲业态填补这一板块的空白。

目前,根据有关统计,黄村周边拥有60余个住宅小区,人口约45万人。而大兴区拥有常住人口108万左右,大兴个人税收缴纳增幅连续数年位居北京前列。2008年,全区社会消费品零售额达到109.7亿元,提前完成2010年突破100亿的目标。

●配套成熟“反哺”住宅价值

黄村板块被多方看好

在住宅升温成为黄村商业利好的同时,业内人士也指出,黄村商业的异军突起也将转化为住宅项目的配套,提升住宅的价值。

黄村附近一楼盘负责人告诉我们,在项目开发中,商业配套一直是短板所在,制约着购房人对项目价值的认可。“房子本身不错,但住起来不方便,买件衣服要从五环跑到长安街。”听说宜家即将入住西红门,“一旦建起一个购物中心,带动一个新商圈,京南区域许多楼盘价值会有一个新的定位。”

“商业地产进入的意义不仅是作为住宅配套。”在北京华润房地产经纪有限公司营销总监王简看来,宜家等知名商业的进入,更多地可以促进人们对黄村区域价值的重新认识,为区域价值带来“增长点”。

而在北京,商业入住带来区域价值提升的案例不在少数。陈云峰说,在天通苑,包括家乐福、百安居在内的龙德广场,提升了立水桥板块的价值;中粮朝青大悦城进入朝青板块,也带动了朝青区域价值。“这两个商业中心都给区域房价带来500元的增幅。”至于黄村板块,陈云峰预计大型商业体进入后,可以给周边楼盘带来1000元的涨幅。

“无商不活,有了商业,北京南部会赢得越来越多的认同。”在采访中,不少业内人士对我们表示,头重脚轻不是一个城市的健康形态,随着政府规划的引领,商业和住宅项目的大举跟进,北京南北发展会渐趋均衡。“随着北端丽泽商务圈的崛起,南端首都第二机场的兴建,处在枢纽位置的黄村板块自身又是北京重点发展的卫星城,区域价值带动房地产市场水涨船高是水到渠成的了。”

黄村 为什么吸引地产大鳄

作为进军黄村的名企之一,金地集团北京公司总经理严家荣表示,今年6、7月北京的土地市场放量相对集中,而大兴新城的土地放量又是其中最大的。相比之下,现在大兴黄村一带的一级土地开发已经十分成熟,市政、道路、环境等基础条件也因为早前几年的开发而具备了一定的基础,对于现在入手土地的开发商来说,是非常好的开发时机。

据了解,目前地铁4号线以及地铁大兴线的施工正在紧张的进行中,预计轨道交通在明年年底可以覆盖大兴黄村地区,而轨道交通的建立意味着从大兴黄村到达金融街只需要半个小时的时间。同时,根据我们的实地探访发现,位于大兴黄村稍微偏北的大兴新城北区目前虽然还处于初级开发阶段,但是密集、成熟的道路网已经覆盖了该地区。此外,南五环和京开高速也紧邻这一区域,便捷的地上交通和轨道交通无疑是该地区住宅发展的重要保障。

严家荣认为,北京西南部地区住宅放量一直偏小,而四环内高昂的房价以及日益便捷的交通网络会将新生代购房人推向郊区住宅市场。按照目前大兴新城北区进驻的开发商和其周围环境判断,将来这里很可能建成品质较高但是价格相对合理的大片住宅区,且来此购房的人群将主要集中原先在市区内的购房人,黄村本地的购买力只会占较小的一部分。严家荣表示,如此集中地吸纳大型房地产开发商的区域在北京或许还是首例,开发商之间的相互竞争会促进该地区住宅市场的良性竞争,特别是在住宅品质的保证上。而西红门地区进驻诸如宜家等大型商业企业,对于住宅区域的发展也是一个利好的消息。

“目前黄村一带的二手房价格最高已经超过10000元/平方米,而且房源不多,今年这一片的二手房价格已经涨了不少,在土地大规模售出的消息出来以后,相信这里的二手房价格还有上涨的空间。”在黄村一家二手房中介门店里中介人员向我们介绍,目前黄村一带的住宅特别是二手房主要以上世纪80年代的“红砖楼”为主,因为近些年的新住宅开发量有限,所以想在黄村买到新社区的二手房是非常困难的。特别是2009年以来,随着在北京整体房地产市场的情况好转以及大兴轨道交通的修建、土地大量出售等信息的促进作用下,大兴的住宅市场开始重新回归到人们的视线当中。文/杨明晓

黄村起点高于望京

今天黄村地区的发展很容易让人们联想到十年前望京的起步阶段,由最初的几幢住宅楼发展到如今的大型综合居住社区,望京用了十余年的时间。而同样是靠近城市边缘,黄村也紧靠着规划中的北京第二国际机场,是否黄村的发展会是下一个望京呢?

“相比之下,大兴新城的整体土地放量没有望京区域的大,至少目前是这样的。以目前大兴新城的土地供应量来看,大约五年左右就能全部开发完成。而这片区域也是住宅和商业同步开发,依靠黄村本身就已经不错的基础和已经日渐成熟的城市规划发展经验,相信黄村地区的开发周期会比望京要短。保守估计以目前的土地放量,在未来几年内黄村会建成至少1万户的居住社区”,业内专家表示。同时专家认为规划中的机场也会为新兴的住宅区域带来一定的购房人,不过这要根据机场落成后的实际运营情况而定,机场对于住宅区域的利好是十分肯定的。

据了解,目前泛黄村地区出让的土地以商业用地和住宅用地为主,商务用地目前还未列入具体的规划之中,有业内人士表示,在望京、CBD、亦庄等区域的开发接近饱和的情况下,黄村很可能在未来建成京南一大主要的生活居住区,而商务用地并不在该区域的主要发展规划之内,这也是黄村地区与望京发展轨迹的一大区别。

●链接● 大兴新城北区

大兴新城北区位于北京市五环路以南、黄村卫星城建成区以北,东临京开公路,西临京九铁路,南至康庄路,北至北兴路,总规划用地面积5.75平方公里。《大兴新城规划》中明确表示,将加快大兴新城东片区的改造与建设,加强兴华大街两侧的更新改造和土地置换,不断提升区域环境品质,完善东片区北部居住区及公共服务设施建设,建成集居住、休闲、办公、文化、体育、商业服务于一体,具有鲜明特色的现代化新城区。大兴新城规划商业金融用地222.73公顷,占城市建设面积的3.42%,规划新增商业金融用地主要集中在两处:清源路与芦求路交口、兴华大街兴亦路至清源路段。此外,规划在西红门组团西面建设城郊大型商业综合体,是北京七个城郊大型商业综合体之一,占地面积约43公顷。



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