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胡宇:以房地产泡沫推动经济增长是饮鸩止渴


www.nsfang.com  来源:上海证券报 时间:2009-08-06 09:33:56

作者:华林证券研究中心副主任 胡宇

当前业内有一种观点认为,房地产复苏是推动本轮经济复苏的主要力量,因此,针对房地产泡沫采取的调整政策并不可取。然而在笔者看来,这样的观点实在是缺乏战略思考和长远打算,寄托于房地产泡沫对经济的短期拉动其实是一种饮鸩止渴的想法。

  从目前宏观经济的发展前景来看,经济的复苏仍存在诸多不确定性。尽管近几个月PMI、发电量及部分产业下半年开局复苏较为明显,但民间投资及居民消费能力仍未有明显复苏的表现。与此同时,随着资源品价格的改革进程的加大,PPI有负转正的机会也在加大。然而,推动本轮经济复苏的主要推动力还是归根于投资的拉动。依靠投资创造的87%的贡献,上半年GDP增长7.9%;下半年经济增长要想保8,在出口及外需没有太多保障的情况下,调动内需仍然是主要手段。而内需的调动无非是通过投资和消费拉动,当前消费能力的表现更多的体现在房子和车子等大宗商品的消费上。因此,房价的上涨与消费回升之间也存在相关性。

同样,房地产开发与基建项目的投资拉动对GDP增速的支持也非常明显。从相关数据可知,截至2009年6月底,房地产投资占整个固定资产投资的比重达到四分之一,对经济增长拉动作用与基建投资相近,而与房地产和基建有关的建筑安装工程在整个固定资产投资所占比例达到62.22%。因此,下半年经济增长能否保持复苏态势,与房地产开发能否维持增长密切相关。

其次,目前全球货币宽松的背景下,投资者对未来通胀的发生仍有较大的预期。因此,在实体经济缺乏有效的盈利项目和投资渠道之时,房产作为流动性较高的投资品让许多资金充满着热情和幻想。从历史的经验来看,投资房地产确实能够跑赢通货膨胀。由相关分析数据可知,以住房私有化改革的1999年为起点,到2009年上半年,就每个季度同比涨幅的简单算术平均值而言,国家统计局公布的房屋价格指数为4.6%,而同期CPI每季上涨1.8%。按照国家统计局公布的住房销售累计平均价格计算,在2000年-2008年间,平均每年上涨8.2%。考虑到一些城市房价实际上涨的速度,过去十年房价涨幅远超出上述平均水平。显然,从历史的数据来看,房产投资是中国最好的通胀防御性投资之一。

毋庸置疑,当前房地产发展存在明显的投资或投机的需求因素,但由此带来的房价泡沫也理应得到重视。随着各地房地产价格的不断上涨并接近历史新高,房价上涨压力已明显抑制了普通消费者的消费能力。随着城市化进程的加快,仍将有越来越多的低收入阶层进入大城市生活,但购买一套价值一、两百万的房子对他们或许只是终身的奢望。一套房的价值或许代表着许多人一辈子的收入。房价的高不可攀与老百姓追求“居者有其屋”的生活理想的鲜明对比是当前中国经济发展的主要矛盾之一。如何解决这一供求矛盾不仅仅当前中国亟须解决的经济问题,更是一个有关民生福祉的社会问题。

从市场价值的角度而言,无论是从房价收入比还是房价租金比来看,中国各大城市的房价都不便宜。各大城市的房价已经脱离了居民收入的正常承受范围,正在朝着“奢侈品”的价位迈进。而在资金驱动与通胀预期的刺激下,房地产市场注定是富人的游戏。然而,我们认为任何事物都有其内在的发展规律,任何商品都有其内在的合理价值,脱离了内在价值的商品价格,迟早会有一天回归的。

现在寄托于房地产价涨量升来推动经济的增长,只会将泡沫破灭的风险进一步延后,由此,带来的风险积累将会对未来经济的长远发展带来破坏性影响,借鉴美国次贷危机的案例,我们可以深刻体会房地产价格对金融安全及经济发展的破坏作用。风物长宜放眼量,当前包括产业结构调整与产能过剩等经济发展的深层次问题绝不是靠维持货币供应与制造经济的虚假繁荣等短期行为能够彻底解决的,只要静下心来,深刻研究经济发展的根本性及客观性问题,才能做出适合经济长远发展的战略举措。随着银监会对二套房政策的调整,我们或许看到了政策调控的曙光,但房价泡沫何时破灭恐怕仍有待时间来验证。



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