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楼市虽遭盛夏“冷空气” 巨头抢地依旧信心爆棚


www.nsfang.com  来源:上海证券报  时间:2009-08-05 10:17:09

成交下降、房价高企、开发商抢地热情仍旧……房地产市场各要素走势不一,前景错综复杂。一个可以肯定的结论是,相比二季度刷新历史纪录的商品房成交情况,三季度成交量一定会小有回调。但这种短期回调就像盛夏的冷空气一样,并不代表房地产市场就此下行。这一趋势从巨头企业仍旧高调拿地就可以看出端倪。

成交量普跌房价反创新高

和5、6月份令人措手不及的成交高峰相比,7月的楼市确实出现回调迹象。最新数据显示,30个典型城市7月商品住宅总成交面积环比下跌4%,北京、上海、广州、深圳等4个一线城市则首次出现月成交量全线下跌。

其中,上海7月商品住宅成交面积194万平方米,环比降5.37%,成为上海今年以来首次成交环比下跌;北京7月期房商品住宅成交12840套,剔除经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约10862套,日均350套,较6月下跌9.1%;广州一手商品房共成交6653套,环比降36%,只有5月成交量的一半;深圳新建商品住宅成交面积54.83万平方米,环比降17.4%。北京、广州、深圳为今年以来第二次环比回调。从周成交来看,深圳等地也呈现连续四周逐周下降的局面。

成交在降,但价格依然高企。中国指数研究院重点监测的10个城市中,除重庆外,四大一线城市及杭州、天津、武汉等城市的住宅成交均价依然出现不同幅度的上涨。其中上海商品住宅成交均价15770元/平方米,环比涨1.58%;深圳商品住宅均价16080元/平方米,环比涨8.47%。到7月最后一周,深圳一手房成交均价重回2万元大关,创下今年以来新高。

世联地产分析师表示,成交量下降与季节因素有关,也与各地不同程度地收紧房贷,并取消其他优惠政策有关。但房价目前没有下降迹象,原因是:一方面,楼市刚性需求和投资需求依然旺盛,供给紧张局面短期难改,市场仍属于卖方主动阶段。另一方面,开发商在经历上半年良好的销售境况后,已经于年中制定了下半年的价格计划,不容易轻易调整。“除非看到政府在房地产宏观调控方面又有出组合拳的迹象,或者投资市场出现重大波动,”业内人士分析。

地产商抢地 乐观预期后市

一边是成交量明显回调,另一边房地产开发企业的抢地热情却一浪高过一浪。

上海证券报独家统计,7月3日至7月30日四周,全国37个监控城市共成交土地243幅,成交面积1231万平方米。其中,上海、天津、杭州等地均在7月刷新地王纪录。第一周,北京大兴区域延续上月的火爆卖地势头,三幅地块共成交70.5亿元。到第三周,金地集团拿下上海青浦赵巷10号地块,溢价率高达222%,成为今年上海新地王。杭州上城区钱江新城18号地块成交楼板价达20656元/平方米,也刷新单价地王纪录。

到第四周,抢地热潮达到最高峰,杭州成交4幅经营用地溢价率均在40%以上,滨江集团以27.85亿的总价拿下杭州江干区黎明村北A10-1与A10-2两相邻住宅地块,溢价率分别高达117%、121%。金地集团再以262%的高溢价率竞得宁波市梅墟新城地块,保利地产也以12亿的高总价拿下成都领事馆地块。

“无论市场对地王有怎样的置疑,有实力的开发企业还在大举拿地。一方面,一些国资背景的企业有强大的资金支持,另一方面,房企巨头根据经验判断,确实认为还有利润可赚,”专家表示。此前,金地集团在获得上海赵巷地块后也高调表示,“地王赚钱”没有问题。

一些企业常以保利叶上海、龙湖滟澜山等项目为例说明2007年的地王项目,如何有良好的规划设计和楼盘品质作保证,开发商预期的高价格仍可被市场消化。

但是,在多数企业乐观预期后市的时候,还是出现了不同程度的忧患之音。尤其是成交出现大幅下滑的华南市场。中国指数研究院的报告显示,在其跟踪监测的30个城市中,华南城市7月份住宅成交面积环比下滑相对明显,其中厦门等地成交降幅超过20%。

“虽然包括恒大等很多华南企业表示下半年加大开工量,但其实地王企业和房企巨头在市场上的绝对占有量不大。也还有很多中小房企并未进入全面复苏阶段。现在深圳房价已经逼近了历史最高峰,但城市购买力究竟有多强,我们心里也没底。所以一些开发商对后市仍比较迷茫,”广东一家建材龙头企业负责人告诉记者。采访中,这种态度表达了很多广东地产界人士的担忧。

部分接受采访的楼市专家认为,在宏观经济没有出现持续回暖的情况下,房地产市场不大会出现政府强力调整的局面。这种政策导向给了开发商一年左右可以设计利润空间的机会。但如果开发商从今天开始拿地,到一年后刚好是政策可能调整的时间点,这无疑增加了未来市场的不确定性。万科等经验成熟的企业已经鲜在一线城市拿地,即是另一个侧面的证明。



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