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楼市乱象 中介能操纵每个环节 购房者需谨慎


www.nsfang.com  来源:新闻晨报  时间:2009-08-05 10:15:35

“我买房子的过程就是造假的过程,前前后后造了四回假,签了真真假假四份合同。”昨日晨报刊发了《二手房评估乱象》后,吴欢(化名)向晨报讲述了自己更加离奇的购买别墅的经历:为做低房价,明明有多套房产的卖家签下了 “所售房产为唯一自住房”的书面承诺;为获得优惠房贷,在中介“手把手”的指导下,自己购买假离婚证和假户口本……

考虑到最后可能产生的风险,吴欢最终还是放弃了,“这么多造假记录以后可能带来信用甚至财产损失。 ”吴欢说自己都有些纳闷,造假就那么简单?中介、银行、评估公司……这些不同单位的“演员”在这样的利益链中究竟扮演了什么角色?

围绕着上述问题,晨报记者再次进行了调查。

买卖双方邛中介

首付能“变身”装修费

“400万的房子我们应该可以做低到340万。”对记者询问是否可以做低房价,临平北路上的某中介公司业务员张先生开门见山地说。

张先生称,二手房价格可以分为两部分,一部分是房屋本身的价格,另一部分是装修的价格,“房屋本身的价格评估公司可以评估,但装修的价格就有商量的余地。做低房价后,买方应支付的差额可以通过装修费的名义来付。”张先生表示,通过这种方式可以“合情合理”地做低房价,让交易中心、房产评估公司以及银行都无可非议,“一个水龙头要2万元,我们可以出具这样的发票。”

除了表示能做低房价外,一些中介还对做低房价的“尺度”把握得十分精确。记者以购买一套仁恒滨江园118平方米、450万的房子为例,询问陆家嘴东昌路上的一家中介公司大概可以做低多少时,业务员表示,可做到400万。

见记者面有难色,业务员立刻说:“我们上周也做过一套仁恒的房子,每平方米在3.2万元左右,但后来和交易中心起了点争执,他们认为这个价有点低了,不过后来他们也给过了,做低的那些钱我们放在装修费用里,这部分是不用交税的。”

记者算了一下,如果按每平方米3.2万元来算,这套118平方米的房子总价可以做低到377万元,总价做低了整整73万元。中介邛评估公司

“好处费”公关评估

“很多中介公司在客户和房产评估公司之间斡旋,他们与评估公司肯定有资金往来,这样房价就可以做高或做低了。”昨日,沪上一房产经纪公司相关人士向记者透露,在房地产行业内,部分房产评估公司早已不是代表公正和中立的机构,“他们与中介有密切的经济往来。”

相关人士表示,从形式上来看,中介公司公关房产评估公司常见的方式就是用“好处费”搞定房产评估公司的重要负责人,“拿了中介公司的钱,房产评估公司自然对中介的业务高抬贵手了。”“还有一种计件方式,就是按照案例付费,一个案子想要做低房价,就要向房产评估公司多付评估费,平常几百元的评估费可能要付到上万元。”相关人士说。“评估公司刚刚出现的时候,他们收费很少,但情况很快就变了。”有关业内人士透露说,银行和财税部门刚引进房产评估公司时,主要是考虑到贷款安全和防止国家税收流失。“在财税环节,很多房产评估公司刚开始是贴钱,他们审查每一笔业务,仅对有明显可疑的业务进行评估,当然这需要收费。”业内人士说,在评估过程中,评估公司慢慢发现,只有质疑才有佣金收入,因此现在评估公司对越来越多的二手房交易价格提出疑问,“有些评估公司的审查标准明显高于市场标准。”中介邛银行

二套房变首套有“路子”

在暗访过程中,记者到过的七八家中介门店,几乎家家都打包票说能将“二套房”做成“首套房”。问及原因,“路子”成了挂在他们嘴边最多的词。“只要第二套房不用第一套房的主贷款人的名字来贷款就可以了。”临平北路上的一家中介公司的业务员沈先生向记者保证说,“我既然这么跟你说,就肯定可以帮你办好。”

在某中介公司陆家嘴直营店,业务员问记者:“在您名下的那套房子的主贷人是谁?”记者表示是自己的父亲,中介马上说:“那不要紧,银行查不出你之前有房子的,万一查出来了,我这边给您一个房贷公司业务员的电话,你找这个人,他很有路子的,贷款利率方面肯定能帮您做成第一套房子的。”

不过,最近二套房贷收紧或多或少影响到了中介的“路子”。“现在银行管得很紧,比较难,像建行这些大银行就难了,要做只能从一些外地银行那里走。”某中介公司业务员坦言。中介邛假证公司

做假离婚证规避二套房

路 边 的 “ 办 证13×××××××××”我们并不陌生,令人惊讶的是,这些路边办证还有一个重要的客户——中介公司,而中介公司委托给他们的业务中,规避二套房贷的“假离婚证”成了重要内容。

昨日,记者拨打了3家“假证公司”的电话。“每个月,我们基本上要做20-30张假离婚证件,都是房产中介为了帮助客户规避‘二套房’做的,其中不少中介现在都是我们的老客户了。”一家“假证公司”的负责人说。

另两家“假证公司”的负责人也表示,每月都能收到来自中介公司的“假离婚证”的业务订单。[二手房评估乱象丛生追踪]

行业协会:估价报告可申请“复查”

对于部分房产评估公司乱评估、乱收费,市房地产估价师协会有关负责人昨日表示,不同评估公司对同一套房屋有不同的评估价很正常,但一般都会有个上下浮动的合理范围,“品牌公司为了自己的信誉,一般不会超出这个范围,给出一个‘野豁豁’的评估价,但由于目前市场竞争激烈,也不排除有企业随意抬高或压低评估价。”“我们要求协会企业不能接受委托人提高或者降低评估价的要求。”该负责人表示,如果发现企业有做低或做高评估价的行为,协会将在每年的年检中予以“扣分”,并要求整改,“严重的话可以吊销企业估价的资质。”

值得注意的是,房产估价公司的报告并非“板上钉钉”。如果购房者对于估计公司的结论有异议,可以要求重新评估。“协会将委托下属的专家委员会,对估价报告重新审查。根据房子总价的不同,我们会委派3-5名专家重新根据市场行情,对房屋进行估价,再取他们的平均值。”该负责人表示,委派的估价专家,肯定不会有原先提供估价的人员。

税务总局下通知:加强房产税收征管

除上述措施外,根据昨日新华社报道,税务总局于近日下发通知,要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管。“要加强房地产业税收和建筑安装业管理。”税务总局在通知中强调,要根据项目开发经营链条,将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为,都纳入控管范围,采集各环节涉税信息,开展分析比对,加强纳税评估或稽查。

通知指出,要重点对房地产开发成本费用进行审核。对国税局、地税局共管的房地产企业,主管税务机关要定期将所得税和营业税申报信息互相通报,加强比对分析,对有疑点的共同开展评估或稽查。

通知强调,要开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作,对纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的,按核定的计税价格征税。

[提醒]

三招可防房产评估被忽悠

对购房者如何防范房产评估被乱收费,晨报记者昨日采访了各路专家。专家们为此给出了三招。

第一招:搞清收费标准

二手房评估究竟按什么标准收费,这个问题“专业人士”的解答五花八门,从上万元到“可免费评估”都有。

在接受采访时,沪上某知名房地产估价有限公司总经理介绍了自己公司的收费标准:总价100万以下收取总房价的0.5%;100万-1000万 元 , 收 取0.25%;1000万-2000万收取0.15%;2000万-5000万,收取0.08%;8000万-1亿,收取0.02%;1亿元以上的,收取0.01%。

不过,上海市房地产估价师协会有关负责人告诉记者,这个收费标准只是行业收费的 “最高标准”,即不能超过这个额度收费,“在实际操作中,很多估价费是收不到最高标准的。 ”

第二招:自己搜“参考价”

购房者对将要购买房屋的价位心里应该大概有个数,比如到楼盘周围的中介公司转两圈,看看同一小区不同房源的报价,另外购买者还可以上网搜索 “参考价”。

如购买新房,购房者可到房地产交易中心“网上房地产”上,输入楼盘名称,再看它的 “参考价”。如果买的是二手房,购房者可登录“搜房网”、“房价网”等网站,这些网站针对不同的房源,根据自己的系统也会给出一个 “参考价”,而且会定期更新。由于不以评估房产为盈利目的,因此这些网站反倒更有可能站在客观的角度给出估价结果。

第三招:不轻信中介说辞

在具体交易过程中,购房者还要注意避开各种可能的陷阱。

上海大邦律师事务所合伙人律师张黔林介绍说,在贷款过程中,买家应先去银行咨询贷款的额度,再签订居间合同或买卖合同,而不要轻信中介说辞。

张黔林还提醒说,对中介报出的税费,买卖双方最好了解一下征税依据和标准,并到交易中心咨询成交价是否偏低。“如果中介对税收金额有明确的承诺,最好能让中介写一份 ‘承诺书’,承诺超过部分由中介承担。”张黔林表示,因为中介有时会为了促成交易,用低税来“招揽”买家的信任,“到了交易中心过户时,如果实际征税金额高于原来计算的金额,就会产生纠纷。

 



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