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上海房地产实施“预告登记”防止楼市跳价现象


www.nsfang.com  来源:东方早报 时间:2009-08-05 09:45:43

《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)自2009年7月1日起正式实施。作为《登记条例》的配套操作文件,《上海市房地产登记技术规定》(以下简称《技术规定》)经全面修订后,也同步实施。昨天,上海市住房保障和房屋管理局对《技术规定》进行了详细解读。

据了解,《技术规定》首次明确,物业管理用房、业委会用房以及配套建设的公益性公共服务设施不再登记在开发商名下。同时明确,对预购商品房及其转让、房地产的转让等方面有关事项,当事人可申请预告登记。专家表示,此举将让房东随意“跳价”的风头得到遏制。

另外,根据《登记条例》的规定,自然人处分(转让、抵押)其拥有的房地产申请登记等六种情况的房地产登记,应当由当事人本人到登记机构办理,确需委托的应当提交有关委托书的公证文书。

业主共有房地产不再归开发商名下

由于以往文件没有明确规定,办理新建商品房初始登记时,物业管理用房、业委会用房及配套建设的公益性公共服务设施往往登记在开发商名下。开发商用于销售的房地产与保留自用的会所、地下室、车库、用于出租的房屋等,在初始登记时也未作任何区分。

为了保护业主共有房地产权益。《技术规定》明确,房地产开发企业在申请商品房初始登记时,除其他规定材料外,还应提交:1.经市或者区县房屋管理部门备案的载明开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房的销售方案;2. 区县房屋管理部门出具的业主共有的房地产的具体用途、坐落位置等的证明文件;3. 属公益性公共服务设施的部分,还应提交区县房屋管理部门出具的公益性公共服务设施的具体用途、坐落位置等的证明文件。

同时,房地产登记机构在登记簿上对上述情形分别记载,对开发企业用于销售和保留自有的分别发证;对业主共有房地产的只记载不发证;对公益性配套设施待明确所有权人后办理房屋所有权初始登记。

当事人可单方提出预告登记申请

修订后的《技术规定》明确规定了当事人申请“预告登记”的权利保障。由此,无论是一手房开发商欲售还休,还是二手房房东频频“跳价”,购房者都可凭“预告登记”,保有自己在正式房地产登记上的 “优先权”。

据介绍,预告登记是相对于正式登记而言的一种预备性房地产登记,是便于当事人取得将来正式登记的优先权而进行的登记行为,其目的是为保护房地产权利变动中债权人的合法权益。在登记实务中往往存在这种情形:双方当事人有意思表示一致的约定,但因一方当事人不予配合或无法配合,致使双方无法共同申请。事实上,这也导致了目前市场中“跳价”行为的出现,在房价持续上行过程中尤为普遍。

对此,《技术规定》明确,对预购商品房及其转让、以预购商品房设立抵押权、房地产的转让、抵押等与房地产权利有关的事项,当事人可以共同申请预告登记。一方当事人未提出登记申请的,另一方当事人为保障将来实现房地产权利,按照双方关于办理预告登记的明确约定可以单方提出预告登记申请。

购车位

可记载房产证中

根据《物权法》规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对此,《技术规定》根据实际情况,对车位等转移登记作了特别规定:房地产开发企业因解散清算,将其名下未出售车位等转让给其股东申请转移登记的,申请人是清算人和受让股东,申请人还应当提交经股东会或者股东大会确认的清算报告和房地产开发企业按照原市房地资源局《关于房地产开发企业因解散清算涉及名下会所及未出售车位转让有关问题的批复》进行公示的材料。

《技术规定》明确,业主购买的车位不单独颁发房地产权证,可以在业主的房地产权证内予以记载。房地产权利人将一套住宅和两个以上车位一并转让申请转移登记的,还应提交业主委员会和物业服务企业共同出具的有关证明。

业主共有房地产

不得被抵押

《登记条例》规定,办理房屋所有权初始登记时,开发企业所有房地产、业主共有房地产、公益性公共服务设施房地产分别予以登记。业主共有房地产等不再属于抵押物范围。

《登记条例》同时明确,登记机构应当在房地产登记簿上将房屋建设工程抵押权预告登记改为房地产抵押权登记,抵押物范围不包括以下房地产:(一)已经办理预告登记的预购商品房;(二)房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产;(三)不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施的房地产。抵押权人可以申请换领房地产抵押权登记证明。换领的房地产抵押权的登记证明中应当注记原抵押权预告登记的登记日、登记证明编号。

 



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