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广州去年27个"地王"有24个仍"闲置"


www.nsfang.com  来源:经济参考报  时间:2009-08-05 09:19:32

随着楼市止跌企稳并逐步升温,广州土地市场再次喧嚣起来,频现“地王”,土地价格被不断刷新超越。然而,与此同时,2007年拍出的27个“地王”却有24个未售或未动工,甚至闲置长满荒草。

缘何开发商闲置“老地王”不建,却又不断拍出“新地王”?“地王”频出的背后,开发商究竟打着什么样的算盘?而这种土地市场之怪现状,又将会为房地产市场带来怎样的不利影响?

“老地王”为何闲置

在广州白云区金沙洲,保利地产2007年竞拍的“地王”仍然没有建起一栋楼,地上的荒草在阳光下显得郁郁葱葱。看上去,与两年前并无太大变化。

回到2007年9月11日,保利地产出手阔绰,以21.2亿元和20.8亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地,楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米,这两块土地也成为金沙洲的“地王”。

与2007年的风光无限相比,当下,这两块“地王”显得有些落寞。近两年过去了,“地王”上面仍没有盖起一间商品房。

而这不是个案。“在2007年拍卖的土地中,不少土地都在晒太阳。”据广州合富辉煌首席分析师黎文江介绍,“2007年广州市共卖出住宅地294万平方米,平均楼面地价4622元/平方米。若以此均价为基准,有27块土地的成交价高于此均价。为方便称呼,这27块土地通称为区域性“地王”,然而直到目前,有24块“地王”未售或未动工”

“老地王”闲置与楼市低迷有关。“因为面粉都贵过面包了”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同给记者算了一笔经济账,“去年金沙洲不少楼盘售价只有约6000元/平方米,而“地王”楼面地价则已超过了8000元/平方米。这样的话,开发商就只有两种选择,要么让地王晒太阳,要么退地”

而据了解,在目前政府硬约束不足的条件下,开发商不会因为闲置“地王”遭受太大的损失。据媒体报道,这些晒太阳的地王几乎都没有足额缴纳土地出让金,而且退地成本较低,其中以广州市2007年未开发土地中总价最高的广州开发区土地为例,这块地尽管拍出了44.75亿元的天价,但是最初开发商的定金只有8000万,占整个地价的不到2%。

开发商再抢“新地王”意欲何为

尽管“老地王”还在那里长草,“新地王”却在不断涌现。

今年5月以来,广州开发商展开新一轮土地争夺战,“地王”再现。在6月10日的土地拍卖中,经过了50轮举牌竞拍后,广州城建地产击败保利地产等十多家开发商以楼面地价15323元/平方米,拿下珠江新城的一块住宅用地成为区域地王。7月16日,广州大学城住宅地又抢出了7296元/平方米楼面地价,成为该区域的新地王。

“新地王”的频频出现可能意味着开发商对后市持乐观态度。据媒体报道,城建地产总经理梁由潘认为,城建地产愿意出高价拍得该地块的原因有三:该地块是珠江新城最后一块住宅用地,确保了该地块所建住宅在未来的稀缺性;就3.45亿元的成交价格看,城建地产拍得该地块所需动用的资金不大,符合预期;该集团非常看好广州及珠江新城未来的发展前景。

不过,不少业内人士却指出,这块珠江新城“地王”的土地面积很少,如果开发商单独开发这块“地王”,将很难从中获利,所以城建地产拍下这块“地王”必然有其它意图。

事实上,有些开发商短期内就没有打算开发“地王”,而是试图通过高地价来带动在售楼盘房价的上涨。“地王”也正在成为开发商的一种“开发策略”,或者从土地资源演变为资本资源,尤其是对那些筹划上市或者已经上市的开发商。

完善拿地退地机制

“地王”闲置为房地产市场造成了严重影响。“这24块未售或未动工的总用地面积约121.4万平方米,规模接近2008年的住宅用地总出让量125万平方米,这些土地的闲置意味着政府通过土地市场调控楼市的宏调计划落空。”黎文江表示,而且今年随着楼市转暖,市场因此又出现了缺货征兆。

此外,“地王”频频出现也直接拉升了房价,加剧了回暖基础仍不牢固的房地产市场的不稳定性。在广州,不少持币待购的市民都感到恐慌,“土地价格又长了这么多,已经超出承受能力的房价还要再涨多少?”

为此,黎文江建议,房管部门应该采取有效措施促成这些地王的开工,有特殊原因不能开工的容许退地重新拍卖,避免影响政府的供应计划。同时,提高退地成本,防止一些开发商一旦形势变差,就向政府求救退地,或者要求改容积率等。



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