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开发商囤地囤房捂暖楼市泡沫


www.nsfang.com  来源:新京报 时间:2009-08-05 09:16:21

新增7.37万亿贷款后:通胀还有多远?

专家提示新增贷款集中流向大型固定资产投资项目,可能会制约货币政策调整

核心提示

7月16日,中国经济半年报出台吸引了全世界的目光。

当天,国家统计局公布上半年核心经济数据表明,上半年实现国内生产总值(GDP)13.99万亿,较去年同期增长7.1%。

这一数据就像一剂强心针,让对中国经济复苏的可持续性的担忧减退,但也迅速引起人们预期中国经济产生通货膨胀的担忧。因为央行7月8日公布,6月份新增贷款达到了15304亿元。以此计算,今年上半年,我国新增贷款达到了7.37万亿元,超出年初5万亿元预计的近50%。

在这样的大背景下,普通民众切身感受到的是楼市像坐过山车一样重拾升势,股市也牛气冲天,而油价、粮价、肉价也开始波动上行。对此,央行在年初货币政策报告中明确提及:“近期防通缩,远期防通胀”。

“涨”声响起来

虽然油价下调了,但听说各大城市的电价、水价要上涨,让他更加感到不安甚至不知所措的是,房价持续飙升

当油量标指向倒数第二个刻度时,王涛把车拐进了加油站加油。“现在开车太贵了。”家住通州、在亦庄上班的王涛说,他每月的油钱比年初得多花200多元。

7月29日,成品油价格下调的消息让王涛松了口气,“最起码短期内可以省点钱了。”王涛担忧,油价上涨会带动农产品价格的上涨,等这些价格起来后,会推高生活成品。

虽然可以稍微放松对油价的担忧,王涛又听说各大城市的电价、水价要上涨,但让王涛更加感到不安甚至不知所措的是,房价持续飙升。

从年初楼市大规模的打折促销,到年中风风火火的涨价热潮,短短的半年之内,楼市的价格像跷跷板一样倒向了另一端。

“现在想起来,今年2月份就应该把房子买下来。”王涛从关注房子到寻找机会至今已半年多了。他说,看过了数十个新盘,一直都徘徊于买和不买之间,总希望房价能再低一些。

王涛原先关注的通州区的新通国际,已经由3月份的每平米6000多元涨至9600元,而四环附近的美利山、珠江帝景等楼盘,在过去几个月的涨幅超过了40%。

目前,北京多数新开楼盘已达历史最高价,北京四环内房价大都已超过每平米2万元,正在步入“奔3(万元)”时代。如朝阳区的泛海国际居住区和万科公园五号目前均价分别为3.26万元/平米和3万元/平米,均达到项目历史最高点。王涛还在报纸上看到,“面包价格翻番,面粉价格也大涨。”6月份市场上成交的土地价格频创高价,“地王”接连诞生。

不过,新一轮股市的暴涨,王涛却没赶上。从今年初到现在,上证综指已经上涨了近80%。当2008年年底大盘跌到1800点的时候,王涛亏本卖掉了所有的股票和基金,“早知道,当时就不该清仓。”

此外,王涛没有关注的是,一些原材料价格也在涨。截至目前,钢材价格已经连续15周大涨,建筑钢材几天来几乎是以每天上调100元的幅度涨价。知名财经作家吴晓波也观察到了这种现象,因为在各地的演讲中,他听到最多的就是企业老板们对原材料涨价的抱怨。比如,有色金属中的铜从去年年底的2.2万元/吨涨到了4万元/吨。

囤地囤房 开发商捂暖楼市泡沫

宏观调控要求防止涨价蔓延;业内称上涨动力消弭,8月开盘将增加

资产泡沫又起

北京、上海等地房价与租金的剪刀差正不断扩大,初期出现的预兆是资产泡沫形成,然后逐渐增加,再然后进入调整期

7月25日,在北京大学中国经济研究中心举办的“CCER中国经济观察”第18次报告会上,与会多位专家达成共识是:目前中国经济出现复苏势头,但是政府刺激性信贷政策也带来了通胀预期,未来应在坚持现有宏观政策的基础上加强调控,以防止资产泡沫的过度膨胀。

杨红旭发现,虽然按照国家发改委70城市房价走势数据,房价上涨仅有0.1%,但北京、上海、广州、杭州几地的房价上涨幅度最低已经逼近7%,高的已经在10%左右徘徊。

“房价和租金比如果形成剪刀差,可以很好地从侧面反映购房需求中投资者的大致情况。”杨红旭说,北京、上海等地房价与租金的剪刀差正不断扩大,但现在还处在发展过程,初期出现的预兆是资产泡沫形成,然后逐渐增加,再然后进入调整期。

再来看看证券市场。在过去半年中,沪指重回3000点,中国股市已成为全球涨幅最大的市场。备受“冷落”的指数型基金,在牛年突然成为了基金公司眼中的香饽饽。短短三天,华夏沪深300指数基金大卖247亿份,有效认购户数高达356985户;嘉实沪深300指数基金份额则一举突破400亿份大关,总资产规模逼近350亿元。

不过,标志着股市真正回暖的一些指标,表现则不尽如人意。在这一轮股市上涨中,上海宝钢、格力空调等一些制造类股票涨幅远小于大盘。领涨的大都是金融股和地产股等大盘股。理财师协会秘书长刘彦斌对记者说,中报陆续出来后,上市公司的业绩不会好看。

泡沫从何而来

央行报告称,大规模注资和经济刺激计划,导致货币天量增发和财政赤字大幅上升,从中长期看,有可能转化为通货膨胀的压力

制造上涨行情的原因是多方面的,通货膨胀预期则是其中一股最难令人琢磨的力量。

出于对通货膨胀的担忧,房地产市场再次成为资金的避风港。胡润百富榜《2009中国财富报告》显示,2009年,29%的千万级财富层人士选择投资房产规避风险,高于2008年的24%;房地产投资额比例也从2007年的26%增长到2009年的34%。

虽然近期房价一再走高,但是各大楼盘仍屡屡传来热销的声音。2007年抢房子的现象再次出现。7月的一天,在通州梨园一售楼处,尽管阴雨绵绵,记者却看到不少人冒雨前来看房。一位看房人说:“投资房产不只是富豪们的选择,老百姓也不能眼睁睁看着手里的钱不值钱啊。”

与房地产行情类似,黄金价格也成为人们应对通胀的又一利器。黄金矿业服务有限公司(GFMS)近期发布了第13期中文版《黄金年鉴》称,由于通货膨胀的预期将推动新一轮的黄金投资浪潮,2009年下半年的黄金价格将达到创纪录的新高位。

“推动近期资产市场繁荣的诸因素中,最令人担忧的是国内流动性泛滥”北京大学中国经济研究中心教授黄益平说,如此高速的信贷扩张,有效地支持了经济复苏,但增长的质量令人忧虑:这些匆忙放出的贷款,有多少能收回来?

中国人民银行的数据表明,今年前六个月国内新增银行贷款7.37万亿元,为去年同期的2.3倍。6月末的广义货币供应量(M2)同比增长28.5%,为1997年3月央行公布此项数据以来之最。

按照中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭测算,今年全年新增贷款将略高于10万亿元。此前,哈继铭在7月7日和9日两天以专家身份参加了国务院的经济形势座谈会。

种种迹象表明,银行资金在推动股市和楼市回暖中作用巨大。全国人大常委会前副委员长成思危出席今年6月的一次金融论坛时说,银行贷款有相当一部分进入了股市和楼市,但他没有明确具体的资金数额。

中国人民银行6月底发布的《中国金融稳定报告2009》也提示:为应对金融危机,包括中国在内的一些国家所采取的大规模注资和经济刺激计划,导致货币天量增发和财政赤字大幅上升,从中长期看,有可能转化为通货膨胀的压力。

通胀预期抬头

专家推论,即将出现的第四轮价格波动将从产业链上游传导到下游、表现出成本推动的特征

这次宽松的流动性将对经济特别是物价产生什么样的影响,几乎无先例可循,但未来流动性对价格产生的影响很可能超出我们的预期。国务院发展研究中心研究员吴庆就此提出了“通胀共识”的概念。

所谓“通胀共识”包括两层含义:第一,所有市场参与者都知道通胀即将来临;第二,所有市场参与者都知道其他的市场参与者也知道通胀即将来临。

当下股票和房地产市场的回暖,其实是产业前景普遍暗淡和通货膨胀预期共同作用的产物。

经济学原理上解释通胀现象,通常有三个因素:需求拉动型、成本推动和结构性因素。

央行在上周发布的二季度宏观经济形势分析报告称,全球商品市场整体呈现触底回升之势,未来“输入型”通胀压力增加。同时,国内需求继续回升,流动性持续宽裕,通胀预期有所显现。输入型通胀即为成本推动的表现。

亚洲开发银行高级经济学家庄健经过测算,排除了年内将会出现需求拉动和结构性因素引发通货膨胀的可能。据其研究,中国的CPI与国际石油和粮食价格高度相关(相关系数分别达到0.73和0.85),与进口商品指数的相关度也达到0.56,说明中国的通胀走势已和世界通胀走势关系密切。

吴庆则推论,即将出现的第四轮价格波动将从产业链上游传导到下游、表现出成本推动的特征。这一轮通胀对经济增长的正面影响仅仅停留在资产(股票、房产等)和资源(煤炭、金属等)类商品市场。只有在这两个上游产品市场上,价格上涨才是需求拉动型的。而在中后期,在通胀从产业链上游向下游传递的过程中,价格上涨是成本推动型的。通胀传递到哪一个产业链,哪一个产业就出现产品价格上涨和市场规模收缩。这样的繁荣是不可持续的。

紧缩或带来不良贷款

最近一两周以来,国有四大银行的信贷呈现负增长,有市场人士认为央行已经在回收流动性了

央行年初货币政策报告就已经提及“近期防通缩,远期防通胀”。

随着第二季度实际GDP增长率从第一季度的年同比6.1%强劲反弹至7.9%,对于中国经济复苏的可持续性的担忧已经迅速让位于对通胀的担忧。

“如果现在不适度收紧贷款增长和投资项目审批,大量的未完工项目可能会倒逼央行在明、后年继续采取宽松的货币政策,从而进一步催生资产泡沫。”野村证券亚洲区首席经济学家孙明春说。

随着GDP增长率逐月渐高,以及巨量信贷引起的日益膨胀的资产泡沫,越来越多的官员和经济学家表示,货币政策可以适时从危机操作转向正常的反周期调控。

实际上,央行一直在密切关注高速扩张的信贷背后隐藏的风险。从4月份开始,央行和银监会就开始不断进行风险提示,之后央行公开市场操作,提升正回购和央票利率、重启一年期央票、发行定向票据,并要求商业银行上报月末信贷额度。最近一两周以来,国有四大银行的信贷呈现负增长,有市场人士认为央行已经在回收流动性了。

但在没有通货膨胀的真正威胁下,收紧货币政策的动力会受到制约。

按照孙明春的分析,受4万亿投资计划的刺激,2009年上半年新开工固定资产投资(FAI)项目的投资金额几乎翻了一倍。许多项目都属于大型项目,需要三至五年(甚至更长时间)才能完成。这些项目由地方政府发起,并通过银行获得资金。今年这些项目开发的第一期融资金已经完成,但是在2010年和2011年可能需要第二期或者第三期融资。

他分析的结论是,突然大幅度紧缩政策不仅会面临来自地方政府的抵触,也会推迟其中部分项目的竣工时间并给银行带来立即的、不必要的不良贷款问题。

在北京,前两年的很多地王也未动工或开售,如万科大望路地块、远洋玉桥西里地块,以及华润大兴地块等。

从政策层面来看,今年第一季度,北京、广州等地政府均出台延迟缴纳土地出让金的政策,客观上也延缓了地王入市时间。

老地王还在那里长草,新地王却不断涌现。囤地囤房交替出现,房价随之飙升。

在北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文看来,“开发商更想与购房者来个心理战。捂盘惜售会带来蝴蝶效应,甚至产生恐慌。原来是慢慢的疯狂,这回成突然疯狂了。”

高价囤地行为,在业界看来,有些开发商短期内并不打算开发“地王”,而是试图通过高地价来带动周边在售楼盘涨价。

一个例子是,华美地产拍出通州地王后,很多人质疑“面粉贵过面包”。华美地产通州项目K2海棠湾亮相后,不少人“恍然大悟”:该楼盘开盘价格达到12000元/平米,创通州普宅新高。

探因:招拍挂制度 易形成垄断

诸多业内人士认为,地价在房价中的比例越来越大,根源在于当前的土地招拍挂制度。

“招拍挂为高房价起到了推波助澜的作用。”广州资深房地产专家韩世同指出,始于2004年的“招拍挂”,核心是价高者得,资金实力弱小的开发商被排除在外,容易形成垄断。而坐拥土地的大开发商,则掌握了与地方政府博弈的筹码,拖欠地价款坐等土地升值,延迟开发等现象频出。

潘石屹对此深有体会,在错失地王广渠路15号地后,他说,“SOHO还是没有中化方兴(广渠路15号地中标者)有钱”。

“地王推高房价的舆论,让国土部承受了很大压力。”据接近国土资源部的人士透露,国土部门近日将对“地王”的开发进行全程监管,对延期竣工的项目实施经济处罚。

业界多次提出改进土地招拍挂制度的建议。

中国人民大学管理学院教授严金明指出,首先要合理控制单宗土地出让规模,同时要严格规定每宗土地的开发时间和加大闲置土地的处置力度,以此来规范房价。

为了防止土地市场泡沫,韩世同也建议,现在的土地出让制度应设定利益相关人的限制条件,防止有些开发商竟拍“地王”不是为了迅速建房,而是为了推高其在售楼盘的价格。

但关于土地招拍挂制度细则的改进,至今没有一个统一的文件出台。目前使用的仍是2006年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)。

土地入市场 应增加卖方

在寻求改进招拍挂制度的同时,有人把矛头指向更深层次的问题:土地整理储备制度。

中国房地产开发集团原理事长孟晓苏认为,并不是拍卖制度本身有误,而是拍卖主体只有一个,购买者却很多,“这还怎么叫拍卖?那些第二、第三供应方都应该进入市场。”

他认为,可以一方面是政府在拍卖,而另一个市场上还有农民自己拿出土地,通过中介公司或者土地经营公司来拍卖。

中国房地产业协会副会长顾云昌也认为,楼市虚高的根本原因是供应不足,为什么必须所有的土地都要先归到土地整理储备中心那里,再由那里放出?为什么不可以考虑放开民间的土地,比如单位、工厂、学校等手里的土地,进行市场化交易?

2009年4月29日,国土资源部在北京召开的《土地管理法》修改专家论证会上,多位专家也提出了政府土地储备制度改革,认为地方政府收储土地时,一般只付很低的价格,转手出让土地就获取几十倍,甚至上百倍的利益。土地储备中心逐渐成了地方政府倒地、卖地的工具。

专家建议,可以将土地储备中心定义为政府调控土地市场的工具,或城市开发的载体,不应随意扩大储备范围和规模,切断土地储备和地方财政的关系。

本报记者获悉,国土资源部目前正积极推进《土地管理法》修改的相关工作,并已将改革征地、土地出让制度作为修改的核心内容。

整治:约谈开发商 防上涨蔓延

愈演愈烈的“囤地囤房”现象,引起了高层的关注。7月9日、21日,国务院两度调研房地产市场并充分听取意见。

据参与会议的业内人士透露,虽然国务院并未作出倾向性表态,但“维护当前回暖态势,同时防止价格上涨蔓延”成为主流意见。

地方政府也迅速作出反应,7月13日,北京市国土局研究室主任靳京在国土资源部会议上表示,北京将采用“多储快供”的供地策略来阻击“地王”频繁出现,以期平抑楼价。

与此同时,北京市住建委与15家涉嫌捂盘惜售的开发商座谈。住建委也督促开发商开工、开建、开售,加大房屋供应量。

此外,北京新一轮限价房认购也于7月底启动。限价房作为平抑房价的工具,曾在2007年发挥过重要作用。

研究员回建强表示,要解决当前房地产市场问题,最根本的办法是增加有效供给。即在确保18亿亩耕地红线安全的基础上,增加住房建设土地供应量,鼓励中小户型住宅的供应;下半年政府应继续高举住房保障大旗,解决中低收入阶层住房问题。

顾云昌也认为,土地制度的变革是一件长远的事,在当前环境下,“增加供应”是最优选择,过去过多地用信贷杠杆调节需求,已被证明对市场造成伤害,造成暴涨暴跌的周期越来越短。

上涨渐乏力 开盘在加速

8月初,市场开始发生微妙的变化。“我们将在本周五开盘。”前日,东五环外某项目销售表示。

该项目是7月底住建委公布的4家受处罚项目之一。进入8月,此前涉嫌捂盘的多个项目也纷纷表示,将在本月开盘。

“严查‘捂盘惜售’只是政策转向的一个开始。”华润置地(企业专区,旗下楼盘)北京公司有关人士分析,政策将展现组合拳的威力,包括信贷、供应等杠杆。虽然二套房贷收紧在实质上并无太大影响,但其释放的信号会极大影响购房人的预期。

该人士据此判断,目前状况很像2007年,信贷收紧后,观望逐步显现,其效应会延迟三四个月显现,因此他认为开发商应尽快开盘出售。

多位项目负责人均认同以上观点,他们表示,“地王”频现、通胀预期出现之后,当前楼市大幅上涨的动力已经消弭,高位特征渐显,他们将在八九月份加速推盘计划。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为,当下楼市的供不应求局面短期内很难改善,但楼市在1-2季度已出现急升现象,到年底估计升幅仍有但空间有限,明年楼市仍有巨大的不确定性。



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