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京城卖地日进2亿 土地财政王者归来


www.nsfang.com  来源:搜房网综合整理  时间:2009-08-05 09:10:27

[提要]从5月下旬到7月上旬的约50天,是今年北京土地市场的“黄金期”,政府平均每天从卖地中获得的净收益超过2亿元。而7月初,这一数字甚至高达5亿元。

第一财经日报:从5月下旬到7月上旬的约50天,是今年北京土地市场的“黄金期”,政府平均每天从卖地中获得的净收益超过2亿元。而7月初,这一数字甚至高达5亿元。

今年以来,中央和地方各级财政增收乏力,在此情况下,土地市场回暖,“地王”频现,对于缓解地方财政压力意义重大。问题是,这是否会导致地方政府更加依赖土地收益?

金灿灿的50天

北京市国土资源局官员近日透露,截至7月10日,北京土地市场经营性用地成交534公顷,成交额318亿元,其中政府土地收益140多亿元。

此前,有业内专家估算,除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,土地出让的净收益一般在40%以上。

而北京市土地整理储备中心副主任叶向忠曾表示,截至5月22日,北京土地市场土地成交额约93亿元,政府在其中的土地净收益大约占到了三成,为26.92亿元。

但进入6月后的重点城市土地市场已不足以用火爆来形容,北京甚至出现过几日之中“一天一地王”的疯狂场景。而这些“地王”的一个共同特点就是高溢价率,像北京广渠路15号地,溢价率高达146%。

“北京6月份成交土地21块,其中10块土地为底价或近底价成交,主要为怀柔、密云、顺义、大兴的用地,包括旧改、限价房、回迁房建设用地,另外11块土地则溢价中标(底价51.6538亿元),溢价总收入高达约60亿元。”华远集团总裁任志强在其博客中称。

正是这些“地王”的高溢价率,直接拉高了政府的收益。

根据上述两组数字,在从5月下旬到7月上旬大约50天的时间里,北京土地出让成交额为225亿元,而政府净收益至少113亿元,平均每天超过2亿元。在此期间,土地出让过程中50%的钱流到了政府手中。

然而,50%的比例也并非最高点。

有知情人士向CBN记者透露,北京今年上半年土地出让成交额238亿元,政府净收益超92亿元。

根据截至7月10日的数据,可以发现10天之内北京土地出让成交额约80亿元,而政府净收益接近50亿元,平均每天达5亿元,政府收益的占比约为62%。正是在这10天里,绿地、保利、远洋等大型房企接连在京城出手拿地。

土地财政复活?

上半年近百亿的土地收益虽称不上天量,但对于财政收入下降的地方政府来说,依然可解近渴。

数据显示,受企业经济效益下滑影响,北京上半年完成地方一般预算财政收入1033.3亿元,同比下降3.5%。“要完成今年全年2021.1亿元的目标,下半年的财政收入须比去年同期增长28.8%,形势比较严峻。”北京市财政局表示。

从全国层面来说,由于土地出让金总量逐年增加,土地财政在地方政府中的作用也与日俱增。

据国土资源部部长徐绍史在今年年初时的介绍,2007年,全国土地出让收入近1.3万亿元,即便是房地产市场不景气的2008年,这一数字也有9600亿元之多。

有媒体报道称,从2006年到2008年的三年中,杭州来自土地出让的收入超过了1000亿元。这还不算房地产和相关行业的税收收入。一位开发商预测,土地收益占杭州财政收入的比例在25%~30%之间。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云此前曾表示,土地收入在地方政府收入中占了很大比例,一些城市可能超过50%,如果加上其他相关收入,这个比例会更高。

也正是由于土地财政现象的存在,地方政府在土地市场中的角色一直备受争议。

“地方政府在卖地环节上有矛盾的地方,土地储备部门当然希望地价卖得高,但地方政府负责人也需要预防房价上涨问题,因为房价不光关乎经济,也关乎民生。”国土部一位专家对CBN记者表示。

除了在土地收益问题上存在争议,地方政府还面临着公众对这笔资金支出的质疑。土地出让资金一般被用于城市基础设施建设,近年来还要求拿出一部分收益投入保障性住房的开发建设,但具体的支出方向和监管环节,鲜有地方政府予以公开。

自2007年来,中央政府已经要求将土地出让收入等非税收入全额纳入预算管理。但从调查情况看,一些地区执行国家政策还不到位。

根据审计署日前发布的公告,审计抽查的10个省本级、23个市本级和41个县发现,2007年有848.26亿元非税收入未纳入一般预算和基金预算管理,其中涉及土地出让收入高达626.42亿元。

“15号……”电视上的潘石屹任志强有点酸、有点默契地来来回回说着这个数字,不管你是在此节目的哪个时间点打开电视,前后有没有语境,你都很明白:15号不是个日子,而是块地——广渠路15号地。

  谁也没想到,这块北京“CBD最后的绝版黄金地”,被在香港注册不过5年的默默无闻的中化方兴公司,以40.6亿元的天价拍下。令老潘的眼睛瞬间比他的招牌圆眼镜更圆的是:这个新“地王”一次性付清资金,“这是什么概念!”

人们猜测着这家“不差钱”公司的来头,各种传言像吹散的蒲公英一样:其母公司国企大鳄中石化,鲍鱼进入了员工的午餐计划,光大厅的吊灯就花费了1200万元……方兴地产可支配资金已经超过了400亿元,“15号”只是第一步,说不定还有16号、17号……

比传言跑得更快的是事实。北京新“地王”刚诞生,在上海,国企绿地集团(企业专区,旗下楼盘)拿下“今年上海最贵地”;在广州,广州城建集团竞拍下今年的广州地王,溢价高达154%;一线城市里还史无前例地出现了“区县地王”的新称呼……

为了报去年低迷房市一箭之仇,一线城市的“地王”,如王子复仇记般复活。“王子们”个个出生“名门”,背后的力量是央企、500强、各行业龙头。他们头顶皇冠最亮的那颗明珠无一例外就是“国”。

央企与地产的闪婚,让这个本来就充满变数的地产业更加扑朔迷离。“趋势,趋势,我们要趋势”,电视上、网站的调查里,财经媒体的头条,都在预测房价的走势。

这个情景像极了2007年上半年,可似乎又不一样了。尽管,比喻还是那些比喻,“地价高过房价,面粉比面包贵”、“粉丝卖成了鱼翅价”。

最大的不同是,主体变了。老潘、王石们深知:房地产企业的势力版图正在发生改变,“国进民退”是无情的事实。一个新的地产企业能不能成长起来,就取决于一块地。“一块地定生死”是这个行业的铁律。

争议:地王频出必然推高房价 风险不可小视

进入7月份,继北京广渠路15号地以超过40亿元的价格成交,一举成为新“地王”后,上海、杭州、广州、南京等城市相继拍出本地“地王”,拉动房价再次涨声不断。不可否认的是,一些地块由于地段、周围配套等因素,土地价格上涨有其合理性,但在国际金融危机影响仍在、经济企稳回升基础仍不牢固等的大背景下,地王频现所蕴藏的风险不可小视。

  众所周知,政府推出了四万亿的投资计划是在外需锐减、内需不振的情况下,以投资保增长的应急之举,但近日北京等地新“地王”的拍得者竟以掌握信贷资源的央企居多,不能不令人怀疑这巨量资金的来源。资金远离企业,扎堆楼市,这样的此消彼长,必然导致真正需要资金的企业难以获得补给,极有可能扼杀实体经济回升的大好机会,形成经济低迷和资产泡沫的冰火两重天。

每一次新天价诞生的锤音落定,都有无数个购房者的望楼兴叹随即响起。“地王”频出必然推高房价,但房地产行业的持续发展始终不可能超越链条终端——购房者的承受能力。当前,实体经济尚未明显好转,就业形势依然严峻,居民实际购买力并未提高,一旦出现通货膨胀,只会导致实际购买力的进一步降低。没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣,势必爬得越高,摔得越狠。美国的次贷危机就是前车之鉴。

坦率地说“地王”的出现,不仅缘于开发商的非理性炒作,也与地方政府的推波助澜不无关系。如不能尽快从土地供应制度、政策入手彻底打破“借地生财”的利益链条,地方政府作为土地市场繁荣的直接受益者,只会继续在开发商、商业银行、炒房者之间的利益泥潭中越陷越深,在“地王”营造的新地标、第一高楼等虚荣的幻影中迷失方向,以牺牲城市整体的和谐发展为代价,换取一个又一个华而不实的“楼王”拔地而起。

调查显示,目前国内对住宅消费的需求中低端产品仍占相当大的部分。但“地王”效应影响下,开发商盲目追逐“高端“高价”,满足普通居民的经济适用房项目投资却逐年萎缩。两相对比之下,民生困境不容忽视。国家鼓励房地产开发,除了因其是经济发展的支柱产业之外,更因要致力解决“居者有其屋”问题。因此,如何有效引导投资需求,使住房市场回归民生保障体系,也是地方政府当前必须思考的问题。

“地王”风光无限的背后,既不等于安居,更不代表经济企稳。如果以“地王”频出为由继续鼓噪房地产复苏,只会成就投机者的盛宴,牺牲的却是国民经济重归强劲增长的希望。

网民:政府是最直接的获益人

和上一轮宏观调控“以抑制成交来平稳房价”的策略不同。对于这一次楼市飙升,各地方政府选择了增加土地供给来平抑房价。网络、各大媒体争论不息———土地的集中放量会否让这个高位运行的房价回归理性?

京沪等地增加土地供给

5月21日北京诞生了今年首个“地王”———广渠门外10号地,楼面价超过了每平方米15000元;6月30日,中化方兴以40.6亿元又创造了广渠路15号地楼面价、总价双料“地王”。此后,位于五环外的大兴、通州均出现楼面价达到每平方米7000元的“地王”。对此,参与土地竞拍的地产商们也都认为,这些“地王”的出现,将在2至3年后推高房价。【延伸阅读:全国主要城市土地市场交易周报(20090713-0719)

由此,北京市国土局相关负责人公开表示,北京将加大政府土地储备力度,加快土地的市场供应,以应对开发商恐慌性拿地局面。具体计划是下半年供应经营性用地1000公顷。

增加供给以平抑房价的做法已经成为北京、上海等大城市政府的共识。上海嘉定区政府土地招商负责人向在沪多家房地产龙头企业介绍,作为下半年上海土地出让的重点区域,嘉定拟推出800亩至1000亩的土地供给。

房地产企业:能抑制房价

土地供应大幅增加,对市场供求关系有何影响?房地产企业的代表都是一个看法。他们声音洪亮的回答,增加土地供给量能抑制房价。

中原地产华北区域总经理李文杰在自己的博客中表示,如果政府能够出让大量的土地,并且明确土地出让时间,就能给开发商和购房者形成很好的心理预期。去年多次出现高价拿地的原因就是,开发商不知道政府有多少土地可以放出来,什么时候放出来。“由于开发商对政府土地出让数量和速度不明确,因此出现了大量开发商疯抢一块土地的局面。”李文杰强调,通过加大土地供给进行房价调控,对于抑制房价将有显著作用。

但《京华时报》刊登署名陈联科的文章称,即便是土地放量,也不一定带来房价的下调。不少网民在评论中都支持这一观点。

陈联科的文章中指出,土地供应不足当然会促使开发商高价拿地,但开发商为什么敢高价拿地呢?主要还是有钱,有信心。钱又从哪里来?不是银行就是销售。宽松的货币政策促使太多的热钱纷纷涌入房地产市场,因此,地价、房价只是被更大的力量互相推动着上涨而已。从这个角度讲,拿出更多的土地未必能让开发商很理性地不去抢一些热点地块,也不能阻止那些有钱没处花的国企争戴“地王”的花环。毕竟“狼多肉少”的局面不是加大几块土地供应所能改变的。

陈联科认为,先不论房价是否得到抑制,加大土地供应最直接的获益人仍将是政府,政府在地产投资热潮里加大土地供应,就好像开发商在房价疯涨阶段加大推盘一样,本质上是一种“高位出货”行为。

抑制房价要打组合拳

搜房网上刊登了这样一张帖子:“税收、信贷、土地政策是抑制房价上涨过快的核心”。

文章指出,在过去的一年中,我国房地产价格经历了房价快速上涨、增速回落、增速反弹,个别地区甚至出现了快速反弹的阶段性变化过程。造成这种动态变化的主要原因还是在于我国在控制房地产价格上涨上对“税收、信贷、土地政策的调节作用”的力度把握以及相互之间配合关系出现错位。文章认为,税收、信贷、土地政策是抑制房价上涨过快的核心。税收和信贷是一种市场化手段,而土地政策则是一种国家宏观行政性手段,这两种手段的结合将在控制房价上涨中起到关键性作用。

文章指出,税收的重点应是提高税率和扩大征收范围。过去我国一直执行着土地出让金、房地产交易税、土地增值税等,这种税率的确定已经有很长时间了,在目前房地产价格新格局下仍然执行这一政策,显然已经滞后。因此,适当提高交易税率,对于控制房地产投资和投机行为是极其有效的。同时,对于税收征收的范围和标准也应当适当地进行调节,本次国务院提出了“完善住房转让环节税收政策”,实际上就是要在住房转让环节上提高税率,适当扩大征收范围,增加税种。文章还说,运用信贷政策调整房地产投资、交易以及调整经济增长,是最常用的市场化工具。2003年以来,我国多次采取了这一政策,但效果不是很明显。假如能够在现有的基础上提高房地产首付比例,则会对房地产投机行为产生很大的抑制作用。

文章认为,土地政策的关键是公正公开和市场化。土地市场化是市场经济发展的规律,实行土地招标拍卖挂牌是我国土地市场化改革的必然趋势,人为地降低土地的价格,是一种倒退。实际上,假如再回到土地划拨或者协议出让的做法,房地产价格根本不会也不可能下降,而只会被一些投机分子、开发商和腐败分子所瓜分。

疑问:下半年谁是土地市场的最大赢家

上半年销售超预期好转与房价持续上扬,令房企们已从保生存转变为谋发展,战场也从售楼处打到了土地竞拍场。下半年谁会是最大赢家?目前看来,有5家房企最具潜力。

>>万科:被动拿地

王石的拐点论道破先机,但他说对了开始却没料到结局。市场超预期回暖,令万科面临销售与开工的错位危机。今年上半年万科计划开工403万平米,但半年销售已达348.8万平米。

万科显然要对开发节奏与土地储备进行重构。结束了前4个月在土地市场上的无作为,5月万科突然加大购地速度,5、6月共计购入14幅地块。在7月7日到16日的十天内,万科一举在武汉、中山、佛山拿下3幅地块,每次竞拍激烈,土地饥渴现状可见一斑。

★点评:万科不得不在企业理性与市场非理性之间博得平衡。在“做房价跟随者”的语境下,半年回笼307.6亿元资金的万科要保证业绩持续增长,必然会继续在二三线城市搜罗“合适”地块。下半年,也许见不到它一掷千金,但出镜必将频繁。

>>绿城:谁与争锋

宋卫平在上半年想必有些压抑。在地王频出的5、6月,曾缔造多幅地王的绿城只是通过合作开发与并购这样的隐形手法获取地块。如今,上半年实现211亿元销售额显然可以让这位浙商大佬重拾霸气。据透露,下半年绿城将用60亿至70亿元购置土地。

★点评:绿城从来不讳言地王,这位极端的产品主义者在拍高端地块时的稳准狠曾令无数房企却步。过去一年受制于资金之短的它,在销售业绩全线飙红后岂会善罢甘休。试问,宋卫平身披红衣出马,谁与争锋?

>>绿地:补仓扩张

绿地上半年抢滩一线城市有目共睹。在7月6日豪掷30.25亿元竞得北京大兴地王后,土地储备达到3548亩,超越碧桂园排名全国第一。绿地掌门人张玉良更是公开表示,集团上半年业务机构营收超过281亿元,全年有望突破600亿元。

★点评:张玉良的发言就像是出师表,集团雄厚的资金实力为绿地下半年在房地产市场上的扩张给予了充分的信心。对于在上一轮周期内踏空的绿地而言,今年无疑是补仓扩张的大好时机。(来源:12580地产客)

动态:“土地爷”四处出击在北京寻地

手握千亿重金,“土地爷”正在四处出击。

“这两年,北京供地是越来越难了。”一位了解北京土地供应情况的知情人士表示。

从2004年实施土地招拍挂以后,北京年度土地实际供应量未能完成计划指标成了家常便饭。2006年完成了54%,2007年仅完成了20.20%,2008年完成76%。

  为了改变这种局面,这一次北京的官员们决定亲自动手。

6月19日在北京市顺义区召开的北京市拆迁现场工作会议上,副市长陈刚表示:“拆迁工作不能完全依赖于市场,要以政府为主导。”

这意味着,北京实施多年的政府委托开发商出资开发的土地收储开发模式,正在迎来一个大的方向性转变。由于土地供应不足而造成五环内商品房供应瓶颈日趋明显,而让土地供应到位,成为缓解高房价的必由之路。

朝阳区承担了扛鼎重任,要找到可供开发的大量土地。“这次拆迁涉及的资金特别大。国务院开会讨论上千亿项目,不多;我们朝阳区研究上千亿资金问题,我有点怕。”7月18日,北京市朝阳区区委书记陈刚在朝阳区推进城乡一体化暨土地储备工作动员大会上说。朝阳区为此将在年内全面启动7个乡26.2平方公里农村用地的土地储备工作,后续10个乡8.5平方公里的储备工作也将陆续展开,共计35平方公里。

借城乡统筹大举储地

“以前做房地产开发,产业开发项目,都是由开发商介入,要兼顾到开发商利益,我们也勉为其难,这次不同,政府搞土地储备,必须把农民利益放在首位,政策要敢于向农民倾斜。”朝阳区区委书记陈刚说。

在北京城乡统筹一体化的试点村之一大望京村,乡里“按照市场化原则”给了农民更多的拆迁补偿后,农民在不到20天的时间里全部拆迁完毕,并且没有一例强拆。这一“事迹”让北京市委书记刘淇颇为满意,因此在其后的数次会议上,该案例得到一再的提及和表扬。

据了解,按照这一试点的做法经验,北京市朝阳区将借城乡统筹一体化之机,开展约35平方公里农村地区的储备开发工作。其中,年内将全面启动金盏、孙河、崔各庄、豆各庄、东坝、三间房、将台7个乡26.2平方公里农村地区的拆迁和土地储备工作,占朝阳全部农村地区的近1/3,涉及10余万农民,将全部转居转工(即转为非农户口)。

“下半年要把土地储备工作作为重中之重,今后两三个月重点是完善方案,制定计划,年末全面启动拆迁,两年内完成。”朝阳区区委书记陈刚表示。

35平方公里,相当于3500公顷。2009年北京的计划年度供应土地为5700公顷,为此需要新增建设用地总量4000公顷。在5700公顷的用地计划中,住宅用地1300公顷。

35平方公里如最终能全部进入土地公开市场,几乎接近北京三年的住宅用地供应量之和。而这还只是朝阳一个区的土地储备计划。

钱从哪里来

为了缩短形成有效土地供应的周期,千亿资金项目全部被列入绿色审批通道。截至6月中旬,千亿资金项目的规划、土地预审已完成70%以上,千亿土地储备资金基本到位。据了解,近几个月以来,北京完成的土地一级开发投资额每个月都在100亿元以上。

目前,朝阳区已纳入政府土地储备的项目有崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目、金盏金融园区、豆各庄乡土地储备项目等,预计总投资约400亿元。

同时,北京正进入新一轮的拆迁高速期。2009年1-5月,北京已启动拆迁住宅1.7万户,是去年同期的10倍。

2009年北京将进行棚户区和城乡接合部改造,计划拆迁涉及14万户家庭。对拆迁家庭的安置、补偿主要通过三种途径:部分城乡接合部村民“就地上楼”,部分居民可获得经适房、限价房,部分居民将获货币补偿。

“这次城乡统筹一体化的政策非常好,一乡一策,老百姓利益得到了保护,这次给的机会,可以说比2000年启动绿隔地区建设的机会还要大还要好。”朝阳区区委书记陈刚说。

上半年,北京的拆迁价格大幅提高。“旧城区基本上达到3.5万多元/平方米,平房四合院的拆迁标准最高达到了20万元/平方米。甚至南锣鼓巷有一个24平方米的小院子,拆迁价达到2400万元,折合一平方米达到100万元。”一位知情人士透露。

巨大的资金需求,还要由银行的土地抵押贷款作后盾。工行北京分行是首家签署土地一级开发金融合作协议的金融机构,与北京市土地储备中心开展了全方位合作,不断加大对北京市土地收储和开发的支持力度。截至目前,该行已为中心及其分中心累计发放土地储备贷款近45亿元。

工行北京分行还为土地储备中心制定了专门的服务方案,给的政策相当优惠。融资额度最高可提供土地收储或一级开发投资金额70%的贷款额度支持;在具备“规划意见书”的情况下,部分“绿色通道”项目直接进入绿色审批通道,先行审批发放贷款;灵活处理担保方式,对市中心及各区县的现有土地资源、资产打包,由银行根据贷款项目分配抵押物等。

千亿资金投进去,并非肉包子打狗,北京是指着它“钱生钱”的。

以大望京村的试点为例,通过北京土地整理储备朝阳分中心对大望京村征地进行一级开发,征地所需要的资金全部由北京土地整理储备朝阳分中心筹措,分期付款,主要用于征地补偿、腾退村民补偿安置和农民转工转居。

拆迁腾退后,大望京村可以得到大约40公顷的土地储备,分成A、B、C三块,规划总建筑面积约为103.79万平方米。目前,三块地分别抵押给北京银行股份有限公司酒仙桥支行、中国民生银行股份有限公司总行营业部、中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行,土地抵押面积分别约为20万平方米、42.3万平方米和32.2万平方米,抵押金额分别是10亿元、20亿元、15亿元,共筹得45亿元。而其土地评估价值则达到18.9、30.2、32.8亿元,共计84亿元。

不过,把这些储备地块变成实际供应量,至少要等到明年。“现在土地市场还不稳定。”一位相关人士表示,“我们的计划是明年年底完成26.2平方公里,但是要视拆迁进展而定,能不能完成不好说。”(来源:蓝筹地产 )



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