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7月一线楼市成交冲高回落 楼市降价已无希望


www.nsfang.com  来源:上海证券报 时间:2009-08-04 13:39:13

在经过上半年的持续发力后,7月全国楼市出现区域调整的局面。记者昨天从各方面获得的信息显示,30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%,其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降,北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。

一线城市成交冲高回落

佑威楼市通系统对上海楼市的监测显示,7月上海商品住宅成交面积为194万平方米,环比6月减少5.37%。这也是上海楼市成交量在持续6个月的上涨后首次出现下跌。

根据对北京房地产交易管理网的数据统计,7月北京期房商品住宅的销量为12840套,剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套,日均约350套,较6月的日均385套下跌9.1%。不过,这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。

广州官方房地产网阳光家缘网的网签数据显示,7月广州楼市供成交6653套,比6月的10502套下降36%,更只有5月量的一半。还有深圳国土房产部门的统计数据显示,7月深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米,环比6月下降17.4%。广州和深圳都已是连续第二个月出现成交下降。

在业内看来,一线城市的楼市成交局面出现调整都是属于冲高回落。“成交量下降是迟早的事,拿上海来说,不但是连涨了好几个月,而且已经涨到了一个新的历史高位,它不下来我们反而要担心。”克而瑞中国研究中心总经理陈啸天坦言。

中原地产的分析师则表示,7月本是传统楼市淡季,供应量有所减少,而成交放缓也是由于积存的购买力在上半年已经消化掉很多了。

华南华东进入调整阶段

除了一线城市外,值得一提的是,楼市成交量的调整正呈现区域化局面。中国指数研究院的报告显示,在其跟踪监测的30个城市中,7月有一半城市出现住宅成交面积环比下滑。其中,华南和华东地区的城市表现最为明显,如华南的厦门降幅超过20%、东莞超过6%,华东的杭州降幅超过30%、温州降幅超过20%、宁波降幅超过10%等。

“除了是楼市淡季,从另一角度看,一些重点城市住宅成交面积出现明显下降,是由于去年压抑的刚性自住需求在上半年集中成交后逐渐消耗,而在房价已被推至较高水平下,持币观望情绪再次出现。”分析师表示。

他甚至指出,华南华东地区自2007年以来一直是楼市反应比较敏感的区域,如果这些区域的楼市成交在未来几个月继续走跌,这一市场走向有可能再次成为一个风向标,其他城市恐步后尘,乃至全国性的市场拐点也可能会到来。

房价走势将影响下阶段成交

事实上,仍在攀升的房价被视作影响下一阶段成交局面的重要因素。

虽然7月很多城市的商品住宅成交量出现回调,但价格依然昂着头。如在中国指数研究院重点监测的10个城市中,除重庆外,四大一线城市及杭州、天津、武汉等城市的住宅成交均价都依然出现不同幅度的上涨。

地方机构的数据也表明,如7月上海商品住宅成交均价达到了15770元/平方米,环比6月上涨1.58%,这也今年3月以来连续5个月出现上涨;深圳商品住宅销售均价更是达到16080元/平方米,环比6月上涨8.47%,也已连续涨了5个月,并离2007年10月的历史高位17350/平方米只有一步之遥。

“7月均价创出一年来的新高后,成交面积却出现了今年来的首次下跌,可见目前的房价已超过了购房者的承受能力。因此后期如果房价持续快速上涨的话,成交量极有可能出现大幅的萎缩。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。

同时,分析师认为,除了因为价高、很多有意购房者已经力不从心外,为抑制房价继续上涨,银监会近期重申二套放贷政策的严格执行,市场也出现了未来可能推出楼市调控政策的预期,由此改善性及投资性需求会进一步受到打击,难以支撑起继续扩大成交量的“担子”。

但是,业内也认为,成交量出现回调不一定最终就能带动价格掉头。如中原地产华北区董事总经理李文杰就表示:“目前都是市场的波动回调,但不是可能的市场‘拐点’。在目前信贷宽松的背景下,开发商资金充裕,已不存在类似去年降价回笼资金的压力。” 

【搜房网数据分析】

房价继续高走 部分新开盘价涨5成自住刚需受压抑

根据搜房网数据统计显示,上周(7.27-8.2),上海房地产商品房成交量6157套,环比前一周(7.13-7.19)小幅下挫8.7%,合计成交面积679869平方米;其中全市商品住宅成交(包含动迁及配套商品房)共计5153套,环比前一周萎缩107套,共计签约面积572244平方米。根据搜房网监控发现,单日新开单元数迅速攀升,7.30日跃升至14个。


7.27-8.2商品住宅成交走势对比

搜房网分析师张茜指出,自加强商品房销售的监管政策下达后,上海房地产市场的“捂盘惜售”现象有所缓解,自前一周周末开盘量的大幅提升,到上周单日新开盘量的跃升,环比前一周单日新开盘单元数量翻了3翻。表明政策已经初现成效。而随着近期房价的继续攀升,吸引了不少投资客的疯狂入市,但是房价的继续走高,由于预算偏紧,大部分自住型刚性需求的购房者购房需求受到抑制。根据搜房网数据,松江某盘,8月将新推房源,对外报价13000元左右,而该盘5月初报价在11500元上下,涨幅13%;浦东某盘年初4月的报价在10000元上下,5月新开盘报价12500元,而最近对外即升至14500元,最大涨幅达45%。

成交价格方面,上周(7.27-8.2)商品房成交均价攀升至1.6万元的高位,较前一周(7.19-7.26)上涨6.7%。


7.27-8.2日各区域成交走势

一周楼盘成交TOP10

上周区域成交依旧集中外环区域,其中“大浦东”成交1471套,宝山区成交582套,呈现上升趋势,环比前一周增幅21.5%,另外普陀区成交也呈现大幅攀升,成交环比前一周(7.19-7.26)翻近2翻,达到233套。松江区跌幅较大,环比下挫13.2%,上周成交527套。

楼盘销售排行中,上周海洲桃花园以232套,攀升至销售冠军。绿地望海新都219套紧随其后位列第二。金地格林世界排名有所变动,上周成交125绕,来到排行第四的位置。保利旗下的保利叶上海、保利西子湾双双榜上有名,分别成交93套、72套分列第6及第九。从上周销售排行前十盘参考价格中不难看出,除了海洲桃花园、启航社晶彩、保利西子湾三盘外,其余7盘价格均在万元以上。粗略估计总价也统统逼近百万,对于这以价格,部分工薪阶层还是难于承受。

     
名次 楼盘名称
所属区域
成交套数
价格(元/平方米)
1海洲桃花园
浦东
232
8500
2绿地望海新都
奉贤
219
11000
3华府海景
金山
139
13000
4金地格林世界
嘉定
125
14500
5旭辉依云湾
宝山
108
12000
6保利叶上海
宝山
90
11000
7虹新城
虹口
87
25000起
8启航社晶彩
青浦
84
7200
9保利西子湾
松江
72
8500
10绿地东上海
浦东
70
13250



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