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超常规反弹戛然而止 京沪深穗楼市7月价升量跌


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻  时间:2009-08-04 13:06:45

[提要]国内楼市新房成交量连续上升的红火势头,在今年7月份戛然而止。已经公布的北京、上海、深圳、广州四个一线城市7月新建住宅成交量,均出现环比下降。

国内楼市新房成交量连续上升的红火势头,在今年7月份戛然而止。已经公布的北京、上海、深圳、广州四个一线城市7月新建住宅成交量,均出现环比下降。

  由于价格涨得太高,原先的市场需求主力也在分化。投资需求已经彻底释放,刚性需求则暂时重归观望。在持续回暖5个月之后,楼市即将迎来新一轮的成交拐点。

不过,目前开发商已是现金满满,足以应对市场成交的低迷。业内普遍认为,量跌价升的态势将会在下半年继续延续,购房者要期盼开发商再度降价,可能要等到明年。

重演成交量萎缩历史

昨日,《每日经济新闻》记者从多家研究机构处获悉,根据北京市房地产交易管理网的数据,7月,北京市共成交期房商品住宅12840套,成交面积148.1万平方米,环比分别下降10.5%和5.7%。除经济适用房、限价房等保障性住房,实际成交期房商品住房10998套,成交面积133.7万平方米。相比之下,现房商品住宅成交4216套,成交面积为57.8万平方米,环比6月分别上涨43.8%和34.6%,涨幅十分明显。

与北京的情况相同,来自佑威楼市通系统的数据显示,上海7月全市商品住宅成交面积为194万平方米,相比上月减少了5.37%;成交量从2009年开始持续了6个月的上涨后,首次出现下跌。7月上海商品住宅成交均价达到15770元/平方米,环比上涨了1.58%,为3月以来连续第5个月上涨。

深圳市国土房产部门的统计数据显示,今年7月,深圳市新建商品住宅销售面积为54.83万平方米,环比6月份下降17.4%。据监测阳光家缘(广州国土资源和房屋管理局官方网站)显示,7月广州网上签约售楼数共计6653套,比6月网上签约10502套大幅下降36.6%。

四大一线城市7月成交量的下滑,立即令业内人士联想起去年7月以后,在上海、杭州等地楼市出现的“拐点”。当时的上海楼市也是在经历连续3月的市场回暖之后,在当年的月份出现了成交大幅下跌的情况。

数据统计,当年7月上海全市商品住宅成交环比大幅下跌30%。此后连续数月,上海楼市的成交量始终低迷,直接导致当时市场在售楼盘的大面积降价销售。直到当年11月,国家出台鼓励自住购房的政策,上海楼市的成交量才由负转正,市场也才步入回暖期。

供应“吃紧”开发商降价“难”

事实上,7月份一线城市商品住宅的成交量下跌,早在业内专家的意料之中。卫明不动产智库负责人蔡为民在7月中旬预言,下半年银行信贷的规模将收缩,势必会影响到房地产市场的实际购买力;开发商大幅提价也势必会影响需求,成交量从7月份开始下滑在所难免。

  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也认为,上海楼市7月均价创出一年来的新高后,成交面积却出现了2009年以来的首次下跌,可见目前的房价已超过了购房者的承受能力,并且新增供应的相对不足,从而导致开发商捂盘惜售,也是促使成交量减少的一个原因。

对于广州7月份楼市成交的下滑,广州市国土资源和房屋管理局公告显示,7月份因更新升级新网络系统,造成楼市成交数据有些差错。而有业内人士认为,除去客观因素影响外,还与7月是传统的签约淡季有关,开发商为了9月、10月的黄金月销售做准备不会刻意在这个时候推盘,因此,大规模的推盘情况较少。

不过,中原地产中国研究院分析师许萌认为,即便本轮的成交量拐点出现,开发商也不会急于降价。原因在于市场供应的青黄不接,使开发商暂时没有降价压力。她表示,无论是库存告急的上海,还是成交相对稳定的北京,以及调整周期相对较早的广州和深圳,目前都面临了新增供应不及时的“房荒”。至少在今年,新增供应不足的局面将难以被改变。在此局面下,开发商没有降价竞争的动力。

事实上,那些判断市场将出现供应不足的开发商,不但暂时不会降价以提高成交量,反而可能通过涨价“捂盘”,以确保下半年仍有房可卖。

数据显示,上海第二季度成交均价较第一季度上涨10%以上的住宅、别墅和酒店公寓楼盘,接近60个。不少楼盘目前在售的一批房源的网上参考价格较前一批上调20%~30%,其中不乏大牌的开发商。而北京、广州的不少项目,开发商也大幅提高了房屋售价。

“要到明年,新一批购置的土地逐渐上市,供应上去了,可能会有价格战。”许萌说。

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北京:7月成交量下跌 8月入市楼盘增多

晨报讯:北京楼市成交量上涨的步伐在上月开始放慢,北京市房地产交易管理网统计显示,今年7月份,北京期房商品房日均签约350套,较6月下跌9.1%,成交难度进一步变大。

  统计显示,7月份北京共成交现房商品住宅4207套,期房商品住宅销售套数为12840套,其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为10862套,日均350套,较6月份日均385套下跌9.1%。

二手房市场成交量则继续冲高。统计显示,今年7月份,北京二手房成交量达到26110套,环比上涨9%左右;这不但是在6月份22817套的成交高位上继续上涨,也让成交量进入了超过2.5万套的另一个峰值阶段。

而进入8月份后,北京土地和新盘供应将明显加大,统计显示,本月将有8宗地块入市,总面积超40万平方米。另外,还将有50个项目开盘,其中18个为新盘,接近上半年21个纯新盘的总供应量。其中,别墅项目达到7个,占总供应量的14%。

“链家地产”市场研究部统计显示,在近期房价上涨之后,成交难度变大趋势日渐明显,主要表现在带看次数增多、交叉看房次数增多上。“这从一个侧面反映部分需求对于过快增长的房价难于承受,热点楼盘经过短期内价格走高后,已很难有与持续上涨相匹配的需求继续跟进,因此,在未来一段时间,楼盘价格继续过快上涨很容易引起需求"倒戈"局面。”

全国12城市:楼市成交跌超10%

上一周有12个城市的楼市成交面积环比下跌超过10%,深圳环比跌幅达36.97%居首。专家表示,全国楼市出现一定的降温迹象,阶段性调整或将来临。

深圳市国土和房管局数据显示,上周(7月20日~26日)深圳一手房市场成交870套,较前一周环比下降39.6%。与此同时,来自广州市国土资源和房屋管理局官方网站的数据显示,截至7月27日,广州市网上总共签约新房5070套,与6月同期相比大幅下降约49%。

这仅仅是个缩影——来自中国指数研究院的最新监测数据显示,7月20日~26日,在全国32个城市中,楼市成交面积环比上升的有13个城市。其中,10个重点监测城市中,楼市成交面积环比上升的只有重庆、上海、北京、武汉。除了重庆环比增幅为27.01%外,其他三个城市的环比增幅均在5%以内。

而上周有12个城市的楼市成交面积环比下跌超过10%,深圳环比跌幅达36.97%居首,成都下跌15.59%居第二位。

专家表示,随着银监会重申“二套房贷”政策,投资及改善性住房需求再次受到压制,全国楼市出现一定的降温迹象。楼市一路高歌的情况将难以复制,阶段性调整或许来临。

深圳周成交环比下滑四成

深圳市国土和房管局数据显示,7月20日~26日,深圳一手房市场成交870套,较前一周环比下降39.6%,成交套数也是今年以来最低的一周。此前深圳一手房每周成交均维持在1000套以上,6月份周成交量平均在1630套左右。新房成交均价为16371元/平方米,较前一周小幅上扬1.3%。

7月1日~7月27日,深圳共售出新房5024套;6月1日~27日,这一数据为6310套。7月1日~27日比6月同期下降了20.38%。而实际上,深圳6月成交已经较5月环比下降了17.7%。

中国房地产指数研究院分析报告指出:“深圳楼市持续高涨的需求出现跳水现象,成交面积首次降至10万平方米以下,该成交水平已接近去年市场低迷时期,环比降幅达近四成,也是春节以后深圳楼市的单周最大降幅。”

同期,广州市国土和房管局官方数据显示,7月1日~27日,广州市网上登记签约住宅共计5070套(未包括640套限价房),日均签约住宅187套。而上月同期(6月1日~27日),住宅签约达到9937套。排除640套限价房签约,7月份比6月份少了4867套,签约量下滑幅度达到了49%。

楼市淡季供应减少

“7月本来就是销售淡季,目前开发商推货都不积极,成交量下滑也是必然的。”寒桐投资顾问公司总经理韩世同表示。一大型楼盘开发商中层也向记者证实,7、8月份他们没有项目推出,都集中在9、10月份推出,所以成交下滑可以理解。

“广州7月成交数据的下滑,有很大原因是阳光家缘网(注:广州市国土和房管局主办的房地产信息网站)改版的技术问题,7月中有两周数据异常,不太具有参考性。”经纬行研究部经理朱欣苑说。同时她认为房价上升、二套房政策的收紧,都对消费者有一定影响。

据悉,由于广州市房屋管理系统升级,暂停网上签约服务,积压了不少买卖合同。此外7月新版的买卖合同,买卖双方需要磨合适应期,这也使得一些合同签约时间相对滞后。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示,事实上,有效供应量减少,是广州7月份签约量大降的原因。“前期开发商资金回笼,不缺钱,也不急着推货。后市新货来不及上市,影响成交量跟随减少。”除了淡季影响,近来二套房贷政策的调整和房价上涨,也使得部分购房者出现观望情绪。

楼市或进入阶段性调整

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《每日经济新闻》采访时表示,近期楼市成交量的萎缩主要是基于以下两个原因:

第一是上半年上涨过快的房价影响了购房者的意愿,压抑了需求的进一步释放;第二是近期关于二套房信贷政策从紧消息的影响所致。

宋丁认为,虽然目前关于二套房贷有所趋紧,但整体经济政策较为宽松,预计国家不会出台较为严厉的宏观调控措施来打压楼市,另外目前的环境与2007年不可同日而语,很难再现当时大规模的调整,预计下半年楼市将震荡前行。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则向《每日经济新闻》表示,“所有的政策导向都以保市场健康发展为目的,楼市新增供应量出现了回升,在度过近半年的量价齐升期后,成交量大幅下降;而宏观政策方面,又收紧二套房贷,并打击捂盘惜售、增加供应量。从多个方面来看,楼市在近期可能将进入阶段性调整时期。”



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