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房价只涨不跌的神话将继续


www.nsfang.com  来源:焦点BLOG  时间:2009-07-31 10:01:59

本文所描述的房价只涨不跌,应该是在一个比较长期的时间段内的。近来的消息面,可能对想买房人来说有一点小“折磨”。“二次房贷”和联手打击开发商捂盘惜售。这一些政府行为,会不会对现有房价有一些“促动”(下跌)。这是市场必须考虑的。所以必将造成正买房人行为方式上的改变。主要体现为:矛盾的心态。一方面房子价格在继续涨价;另一方面有政府调控政策。一方面是要增加新房的供给,而另一方面上海一手房供给大概只能维持3个月的时间。这一些将使得买房人难易决断。那么我的观点是:房价长期上涨的趋势难改变,现在的政策只是“折腾”而已,根本改变不了已形成的趋势。

  (一)供大于求的局面难易形成

  买房讲地段这一点应该是众所周知的。那么决定房价的高低应该是地区内供求关系决定的!那么从目前高房价来看,更多的还是在一线城市。由于一线城市的房价高,也使得全国均价和国民的收入比不相符的情况。从理论上说只要使一线城市的房价降低,可以使“房价收入比”趋于正常。要想做到这一点,只有增加一线城市供应量,才能达到这样的目的。但根据目前的实际情况很难做到:1、一线城市高房价主要还是在市区,这些地区目前的土地供应基本已饱和。2、从每年进入一线城市定居的人数上看,这个量还是比较庞大的,有资料显示每年进入上海定居的人数约有20万。

  我们有理由想信,在今后相当长时间内能到一线城市定居的人,应该都是一些经济上有相当实力之人。在目前情况下要想在一线城市定居,没有钱是万万做不到的!

  (二)“市场化”更加明显

  我这里所说的“市场化”,主要体现为:今后市场将分为保障房和商品房二种形式。就目前房价来说,这种形式势在必行。如果今后真正能够做到“市场化”供应。那么“房价收入比”的统计是不是应该有些修正。我们知道以前统计“房价收入比”是全国所有职工年收入水平,最后得出了一个家庭年收入水平。其实这种统计并不科学,根据现在房价的实际水平,每月收入在3000元以下的(一线城市),基本上可以说很难消费。这种情况在一线城市尤为明显。也就是说:今后每月3000元以下收入的只能通过保障房来解决住房问题。其实在目前一线城市居民中,每月3000元净收入的家庭应该还有很多。没有文凭的年轻人;退了休的老年人。这些群体只能等待保障体系了。也就是说今后在计算“房价收入比”时,这部分群体应该剔除在外,维独这样可能得出的“房价收入比”,更加实际一点!

  (三)二次房贷能不能真正降低房价

  希望“二次房贷”降价房价?不知是你的错;还是我的错!“二次房贷”降低房价可能图的是一时之快乐罢了。它的功能可能更多的是压制了真正的“改善性需求者”。而且时间越长,累积的人数就越多。政策一旦放开,所释放的能量,必定会引起市场再一次火爆。2007年9月“二次房贷”出台压制,造成了2008年的各方观望。2008年10月的政策松动,2009年3月以后的楼市火爆,应该和“二次房贷”有着密切的联系,被压制了一年多的“改善性需求者”,集中释放的缘故。那么接下来“改善性需求者”到底有多少呢?这个应该无法统计,只能做一些分析。建设部有关人士指出,去年底我国人均住房建筑面积20.4平方米,刚好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明,在人均住房面积达到30~35平方米之前,会保持比较旺盛的住房需求。那么按照世界各国的经验,我们现在正处于旺盛需求期。从1998年“房改”之今已有十几年的历史,有二部份人应该处于“改善性需求者”期。1、父辈留下来老公房的居住者。2、“房改”初期的购房者。算算时间都已超过了十几年了,这十几年正好赶上中国经济快速增长的阶段,这部份人论资金积累、论家庭的实际情况应该都想改变原有居住环境。而“二次房贷”却却压制了这些人的需求了!



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