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为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大"死穴"


www.nsfang.com  来源:搜房网综合整理 时间:2009-07-31 09:51:41

[提要]笔者根据5年来的第一线深入调查研究走访,调查了一万多名全国各大城市的有买房欲望的普通居民,房地产企业的相关人士,房地产及金融方面的专家学者,总结分析了中国普通老百姓买房的十大死穴。普通老百姓如果不能转变理念,克服这十大死穴,没房的会永远没房,即使买了也很难享受买房带来的安居乐业生活。

作为普通老百姓,在抱怨的同时,是否真正认真反思过自己的买房理念出了问题呢?笔者根据5年来的第一线深入调查研究走访,调查了一万多名全国各大城市的有买房欲望的普通居民,房地产企业的相关人士,房地产及金融方面的专家学者,总结分析了中国普通老百姓买房的十大死穴。普通老百姓如果不能转变理念,克服这十大死穴,没房的会永远没房,即使买了也很难享受买房带来的安居乐业生活。在此,笔者衷心希望本文能对欲购房的市民有所启发。

中国老百姓买房十大“死穴”之一:买涨不买跌。

房地产市场上,买了房的人无不盼望大涨,没买的无不盼望大跌,几乎失去理性。几乎很少看到有异常冷静的市民。记得笔者在08年12月房地产跌声一片的时候,建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房,有一部分买了,很高兴。然而有的会员却认为房价还会继续跌,坚持再等等,然而等到09年价格又上涨了20%的时候,急了,害怕自己不买别人会买了就没有了,会涨得更高,便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了,凭空冤枉多支付了十多万甚至几十万。笔者认为:在房市,永远没有顶和底,也没有哪个人会算命未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始,而跌就是涨的先兆。

解穴办法:当身边的人都在入市买房的时候,自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候,自己一定要贪婪,在跌的时候买,在涨的时候卖。只有这样,才不会白白浪费自己的血汗钱。

中国老百姓买房十大“死穴”之二:不研究国家政策,喜欢跟风盲目入市。

中国的房地产市场不是一个真正的市场,而是一个“伪市场”,一切都在政府的控制之下,从土地到交易到税费,政府想让她涨就一定不会跌。经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记,如果政府不出手,就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平米。而2009年,当国家的鼓励政策一出台,就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。

解穴办法:我想告诉大家的秘诀就是:每天一定要看《新闻联播》,看党报的头版新闻。政策鼓励而且很松的时候买,政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反映中的。

中国老百姓买房十大“死穴”之三:攒够钱才买。

这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房,否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算,要攒到足够的钱才买房,有的甚至傻到去付全款。其实,购房一定程度要掌握窍门,首付越低越好,月供约长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会就是房贷了,第一次购房利息又是如此优惠,你不用是傻子啊。当然,我们既不能套用美国老太太的故事,也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一,手中留有足够的可以投资的现金。

解穴办法:尽量用最少的钱去买房。即使你有头有足够的现金。假如你有50万现金,可不要傻到用50万去买50万的房子,最多只拿出10万就够了,剩下的40万你一定要用来做投资,40万投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息,那只能说明你连最基本的理财能力都没有。无论是投到股市还是其他,40万一年回报赚3、5万远远比银行贷款的那点利息高,最差你可以去借给私人朋友也比银行利息高。

中国老百姓买房十大“死穴”之四:被动炒房。

很多老百姓看到房子涨了以后,觉得自己上班辛辛苦苦好年还不如炒一套房一转手赚得多,于是也忍不住也加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活,一不小心就被套。因为房子变现手续复杂,税费繁多,周期长,碰上调整,或者你的眼光不准,你就很难脱手,最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金,耗费了时间,影响了工作,最后心力交瘁,得不偿失。

解穴办法:千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资,可以选择参加房产理财俱乐部,让专业人士帮你赚钱,回报也比较稳定。如果自己要做,就一定要多方调查了解和研究,做足功课,对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划,也就是说在2年之内不不会担心断供问题。

中国老百姓买房十大“死穴”之五:迷信专家学者。

现在所谓的专家学者满天飞,各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家,其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境,就知道他在为谁说话。比如政府机构的专家学者,那些只是御用文人,没有任何实战经验,君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗?而一些房地产商赞助的研讨会论坛,由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾,他们讲的话能为老百姓着想吗?据说香港的郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了,这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话,您觉得世界上会有这样的好事吗?其实很多所谓的专家学者,很多连自己买房的过程都没经历过,根本不知道第一线的真实现状,可能住的是国家分的或房地产商送的房子,他们哪知道普通老百姓的艰难?!

解穴办法:普通老百姓在这个问题上一定要清醒,千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。如果按照专家学者的话去做,那您变成冤大头专家对您的损失可是概不负责的,就连发表专家学者言论的媒体都会打上“言论仅代表嘉宾个人观点,不代表本(媒体)立场”呵。。。。

中国老百姓买房十大“死穴”之六:买房是要住一辈子的,以为可以一次性到位。

这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本,到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会,经济在发展,各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化,也许你今天的想法是这样,但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化,到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了,你肯定会不满足要改善居住条件;如果你经济不好,而你买房子升值了,为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业?

解穴办法:一次到位只是你现在的“算命式”的想法,中途任何可能都会出现。我建议你最多只做5-8年的打算。5年以后会有什么变化,永远没人知道,好或者坏一定会超出你现在的盲目想象。

中国老百姓买房十大“死穴”之七:迷信媒体。

很多老百姓获取买信息的渠道来源于媒体的一些广告和对楼盘的软文类的公开报道。殊不知房地产广告是很多媒体最大的衣食父母。有的报纸甚至变成了“房地产广告报”。

解穴办法:不要相信媒体上房地产商楼盘的天花乱坠的广告。要到现场去实地调查、走访、分析,找可靠的专业人士请教,找老业主了解真实现状。

中国老百姓买房的死穴八:只买便宜不买贵的。

只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是:便宜的会越来越便宜,贵的永远更贵。即使在深圳,很多原来便宜的房子就涨不了多少。

解穴办法:一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金,不好的买了也是负债资产。

中国老百姓买房的死穴九:租房不如买房。

这个问题又是一个很多普通老百姓念问题。一直以来也有很多人在争执不已,打了很多口水战。在参照《死穴八》的情况下,如果你是买一个泡沫资产,买是一种很大的损失。我们来算一笔帐:现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查,月供5000元的房子,租金最多只能租2500-3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品,至少前期也要拿出一、二十万甚至几十万,还要月供(一年也要好几万)。但如果您先租房住一年二年,最多也就几万元租金,你把这几十万去做一些投资,赚回来的钱一定会比你支付的租金多。

解穴办法:在参照《死穴八》的情况下进行选择买或者租。

中国老百姓买房十大“死穴”之十:用现在的眼光看未来。

这又是明显的理念错误。有很多老百姓连通货膨胀是何物何因都不知道就在跟着恐慌通货膨胀,其实,就深圳而言,有的房子已经提前完成了通货膨胀。现在好的未来不一定好。很多老百姓由于专业能力的局限,在买房产的时候总是喜欢用自己已知的知识来判断,常常陷入一个误区,很多时候,让我们陷入困境和失败的不是我们不知道的,恰恰是我们自以为是知道得太多。有的房子现在看来很好,但是开发商已经提前好几年就把价格预期透支了,自然就很难增值了。千万不要以为现在是这个价格以后还会更高。在深圳,一些楼盘曾在1989年就卖6、7千元的所谓好房子,由于发展局限到2009年20年后也只有这个价,但20年前的钱能和今天比吗?!

解穴办法:要用未来的眼光来看现在。不要买已经透支未来很多年的房子(如何评判其是否投资另行文论述)。当然,也不要害怕已经公开的房子有问题,因为任何问题总有解决的办法。而解决问题的时候就是你的资产增值的时候。对于房子所处地段的规划是非常重要的。即使现在很差,只要清楚其规划,就不要担心。买房自住更是一种投资,要投资就一定有风险,如何把风险最小化,把价值最大化,只每一个要买房的普通老百姓要静下来思考学习的。

最后,我想请你,请每一个没买房的已买房的老百姓认真问自己:你现在就能看到自己未来几十年都会在某一套房住一辈子吗?!

【新闻背景】没等人们反应过来,北京等一线城市的楼价就呼地蹿上去了。快!涨速太快了!北京朝阳区某楼盘一个月内每平方米房价上涨5000元,而各地接连出现的“地王”,连地产大鳄们都称之疯狂。对很多购房者来说,“我想有个家”更难了。怎么看,本轮房价的狂飙猛进都令人莫名其妙。虽然,这当中有刚性需求等合理成分,但毕竟国际金融危机尚未见底,毕竟我国经济回升的基础还不稳固,毕竟居民的收入水平没有明显变化,毕竟还有大量商品房闲置……很明显,脱离了经济和收入水平基础的楼市难以支撑长久。那到底是什么力量在推着房价上涨?

是不是大量贷款流向房地产市场的结果?果真如此,笔者不禁要捏把汗。在房地产市场,企业和个人投入的钱实际大部分来自银行,若房价逆转,银行面临的风险显而易见。 是不是一些地方政府着力推动的结果?近期,“购房落户”之声在不少城市频繁响起,也有的地方以财政资金补助购房者来“拔苗”,更有的纵容开发商囤积土地,导致土地批而未供,迟迟形不成商品房供应量。诚然,眼下要扩内需保增长,与多个重点行业关联紧密的房地产市场很重要,但过度依赖房地产投资拉动当地经济增长是无法持续的。

一年多来,关于中国的房价问题,媒体界抄得沸沸扬扬,众多的专家学者、房地产老总们,有的说房价已到拐点、一定要降;有的说房价还有下调的空间、还要下调;有的说房价不会降、已经探底了;有的说房价还会升、而且一定要升!说的是我们这些小老百姓们是眼花缭乱,不知所措。纵然苦读网络,反复思考,我终于得出中国的房价不能降的十大理由。

为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大

其一,经济学家说:现在是市场经济,价格由市场说了算。而中国的老百姓总是有着买涨不买跌习惯,既然有人去买,那么房价上升,纯属正常,大家都不去买,开发商不是只好降价了吗!所以原因在于购房者、在于老百姓自己。

为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大

其二,开发商说:现在开发建造的房子都是商品房,而商品房不同于以前的旧城改造拆迁房,拆迁房的用地是政府无偿划拨的,但商品房的用地是开发商通过政府公开拍卖竟价来的,也就是说建房的成本比过去高多了,开发商们能做亏本的生意吗?中国生意人有句古话,叫着“打来、骂来、亏本的不来”房价是跌不下来的。

其三,银行说:开发商的建房资金是通过银行贷款的,房价过于下降,银行贷款还不上,岂不是国家利益受损,国家利益受损谁来负责,所以房价不能跌!

为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大

其四,有位朋友向我解说,现在的房产开发都是政府行为,叫房地产业,是政府发展经济的一个重要的经济支柱产业,房地产商如果不干了,政府如何卖地、政府的税收如何来,政府如果没有税收,城市如何发展?如何造福于民?政府如何“活”!所以政府很为难,既要考虑到老百姓的利益、也要考虑到开发商的利益、则更要保证政府的利益,而“政府的利益就是人民的利益”!所以房价不能降、要托!

为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大

其五,投资者说,还要考虑已购房者的利益。先前已经购房者,是用大价钱购得现房的,如果时隔两、三个月房价就是降了10%不是亏大了,还作什么投资啊!于是退房声一遍,“退房团”也吵得不休,抄房团也歇了。政府受不了、开发商更受不了。结论是:为了保证所有业主的利益,房价不能降,反应该升,这样大家都平衡了。

为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大

其六,资源专家们说,为了保证国家的可耕地总面积,城市要控制一定规模。于是开发商们便打了“****是什么最后的一块最后的城市绿洲、****是什么最后的一块黄金地段”试问,这样的房价能便宜得下来么?当然不能!

为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大

其七,虽然资源专家们说城市要控制一定规模。但是城市的发展还中象水波纹一样不断地向外扩张,每一位城市的首脑们都想把自己的城市中心建成什么“国际金融中心”、“世界商贸中心”,请问:这样的中心地带是一般老百姓居住的地方吗?房价能跌吗?若跌,岂不是有损该城市的光辉形象!结论是跌不得!

为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大

其八,教育学家说,年青人成家立业,要靠自己的艰苦奋斗,不能啃老,自己货款买房有什么不好,每月还贷,可以养成勤俭节约的习惯。而人活着,总要有一定的压力、才有动力。所以高房价还是有一定的正面作用的。

为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大

其九,城市在发展、**在前进。一部分生在农村的创业者们通过自己的艰苦奋斗,创得了财富,为什么他们不能住到城里来!难道城里人永远是城里人?而高价的商品房正是为他们提供了这样一种渠道,这不是很公平的道理吗?如果都是福利分房,他们怎么办?所以说高房价还是有市场的,既然有市场,那么何必谈什么“降价”呢?

为房消得人憔悴:中国老百姓买房的十大

其十,富人们说,这是“仇富”心理在作怪。有报导说,中国拥有千万元资产的公民约有三十二万人之多(不含**),他们是当代中国的精英、是中国的纳税大户、是对中国改革开放有贡献的人。他们的居住条件当然要高一些,也是理在其中的,于是便有适合不同人群需要的商品房,这不是很正常吗?所以建造越来越多的高档房,正是激励更多的人去创业,去挤进富人的圈子,**才能更富裕,这有什么不好呢?至于老弱病残者、生活在贫困线以下的群体,国家不是有解因房来安置吗?如此,房价有降价的必要吗?

一翻思索,我算是明白了,房价是降不下来的,若是哪一天房价真是大幅度下降了,恐怕泡沬经济也开始了,这岂不是“金融危机”所现,恐怕是灾难更大了,我还是住自己的五、六十平米的小屋算了,至于儿孙吗?中国有句老话,儿孙自有儿孙福。你有能耐就去拚大房,没有就安命吧!也是知足长乐也!



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