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09地产中国“最”企业:SOHO最有钱却没处花


www.nsfang.com  来源:地产中国网  时间:2009-07-31 09:20:35

[提要]楼市回暖了,开发商不降价改捂盘了;

【编者按】

楼市回暖了,开发商不降价改捂盘了;

楼塌了,房地产官员被人肉搜索了。才半年时光,2009年便已是跌宕起伏。

上半年哪些事哪些人,又哪些政策哪些企业值得回顾?下半年中国房地产又会冒出什么“最”?

地产中国网特别策划《2009地产中国“最”地产(上)》,带您一同观察!

最企业——

2009地产中国“最”企业(上)

最掉队的开发商:碧桂园

 2009年上半年销售回暖,很多开发商都赚得盆满钵溢,但是碧桂园却业绩惨淡。7月中旬某民间机构发布统计数据,碧桂园在上半年仅完成了68.56亿元的销售额,比去年同期的74.4亿元下跌7.8%,相当于去年全年销售额的39%左右,只占今年全年190亿元销售任务的36%。

在已经公布上半年销售业绩的地产公司中,已经有8家销售额超过百亿,有20家超过60亿。在某民间机构中国统计的今年上半年销售额排名前20的房地产企业中,碧桂园是其中惟一一家销售额低于去年同期的上市地产公司。

不过,碧桂园对某民间机构的数据表示反对,并在随后公布了自己的统计数据,而且比它们自己早先估算的表现“我们的销售业绩与去年同期持平”还要好些:上半年合同销售额87.9亿元,比2008年同期增长约6.5%;销售面积191.8万平方米,同期增长约30%。

其实,就是以碧桂园自己公布的数字而言,与许多知名开发商动辄完成全年销售计划的百分之七八十相比,依然存在较大的差距。

对于碧桂园“掉队”开发商第一梯队,业界比较普遍的看法是,碧桂园为其“郊区大盘模式”所累。“经济形势好的时候,碧桂园这种模式很有说服力;一旦形势不好,这种模式受到的冲击是最大的。”盛富资本董事总经理黄立冲说,“经济形势不好的时候,连市区的房子都卖不出去,郊区的房子就更难卖了。”

“农村包围城市”的布局战略也被认为是碧桂园陷入困境的重要原因。据了解,碧桂园目前95%的在售项目都位于全国三四线城市。2008年的23个新开盘项目中,广东省外绝大部分位于三四线城市新项目高达20个。

某民间机构中国的研究报告显示,一线城市成为上半年房地产企业实现销售收入的主力区域,万科、保利、富力上半年在一线城市的销售金额占企业全部销售金额的五成左右。而三四线城市对上半年楼市回暖却没有做出及时呼应,再加上经济发展相对落后,这一类区域对于销售金额前20位企业的贡献率最低,仅为20%。

在这轮回暖大潮中,曾被碧桂园深信蕴含着巨大增长优势的三四线城市,在一二线城市的强大复苏能力面前显得苍白无力。过早地深入经济不太发达的地区,对碧桂园来说可能是个负担。这个看似没有对手的扩张方式,有一天竟成为妨碍碧桂园快速前行的羁绊。

此外,去年以来,为了加速回款,碧桂园加大了促销力度,甚至传言碧桂园某些项目亏本卖房。根据其公布的销售金额和销售面积测算,碧桂园的平均售价只有4582元/平方米,几乎只是万科、保利平均售价的一半。这在一定程度上影响力其盈利能力。

2009地产中国“最”企业(上)

最生猛的开发商:保利

第一,保利拿地猛。在2009年上半年的房企拿地排行榜上,保利地产仅次于万科位列亚军。

据某民间机构(中国)研究中心7月21日公布的监测数据显示,上半年万科新增土地可建面积达到约405万平方米,保利地产则约254万平方米,成为上半年吸纳土地量最多的两家房企。而中原地产的数据显示,从购地个数来看,万科以15块的数量领先众房企,保利4块居第二。除雅居乐,中海,招商未购地外,其余开发商拿地数量均在2块左右;从金额来看,万科以90亿领先,保利46亿位居第二。

第二,保利销售猛。据某民间机构(中国)研究中心监测数据,2009年上半年,领头羊万科销售金额达到269.41亿元,保利地产以195.49亿元的销售金额位列第二位。与2008年的排名相比,保利超越了绿地和中海,上升2位。

第三,保利发展势头猛。虽然从数字上看,保利与老大万科还存在一定的差距,但是,业界关于“万科老大地位不保、保利将超越万科”的声音不断传出。

2008年万科全年营业收入达到409.92亿元,尽管这一数值,仍然比排在第二位的香港上市公司中海207亿元的营业收入多出达50%,雄踞房地产上市公司之首,但有一个数据必须注意,在连续多年以60%、70%的增长速度发展之后,万科在2008年全年的主营业务收入增长速度大幅放缓,同比仅增加15.38%。在最新的09年一季度,万科增长速度虽有提速,其主营业务收入增长达到27.65%,但其销售毛利率却再次猛降至33.81%,这一数值即使与2006年相比,仍要低2.74个百分点。

再看看保利地产,2008年全年营业收入同比增长达到91.24%,在楼市低迷的背景下其销售毛利率仍然比2007年提高2.3个百分点,事实上,从2006年上市到2009年一季度看,其销售毛利率均保持稳定的增长,2006年销售毛利率为35.82%,最新的一季报显示保利地产销售毛利率已达到42.88%。

诸多分析师根据两家房企的发展速度预测,到2011年,万科的营业收入为860亿元,而保利则将达到905亿元,亦即,保利在3年后将超越万科,在规模上坐上“老大”的座椅。

2009地产中国“最”企业(上)

最有钱却没处花的开发商:SOHO中国

“只进不出”,虽有夸张,但可以概括SOHO中国上半年的情形。

今年3月,SOHO中国有限公司发布上一年度业绩指出,公司尚有资金100亿元。不久,SOHO中国又从中国银行北京分行获得100亿元人民币的授信,用于SOHO中国今后的开发、并购、企业债担保、资产支持等方面的需求。

5月,SOHO中国发行募资达27.40亿港元的可转换债券;又从招商银行北京分行获得不超过100亿元人民币的综合授信。也即是说,SOHO中国拥有超过330亿元的可动用资金。

此外,SOHO中国旗下物业也不断有钱入帐。

5月,SOHO中国首个进入北京西区的试水项目中关村SOHO(金和国际)当天共签约人民币6.35亿元,目前销售工作也接近尾声。

6月,SOHO中国整售朝阳门SOHO(凯恒中心)一期项目的大部分股权,套现约12.2亿。

另据朗勤机构、地产中国网数据显示,三里屯SOHO上半年以37.51亿元的业绩为列北京单盘销冠。

良好的业绩令业内称奇,也令SOHO中国董事长潘石屹大感意外。

不断进帐,却鲜有进货,业内诧异。潘石屹则解释为“兵马未动,粮草先行”,是在为下一步的收购做资金准备。

前门大街项目算是SOHO中国上半年惟一的进货。但由于丹石公司(SOHO中国子公司)自2007年以来向前门项目投入了近13亿的资金,也即是说,SOHO中国仅需再付近5亿。

而在广渠路15号地的现场争夺中,终因国企太生猛,潘石屹败下阵来。

一直大喊抄底的潘石屹意图在北京、上海核心地段收购项目。SOHO中国高层也对媒体称,上半年在上海有多项目收购事项处洽谈中。

其中,有传其欲购买上海第一烂尾楼的东海广场,此事得到SOHO中国高层证实。但上半年并未完成交易。有业内人士分析,售价太高,没有达到老潘的抄底价。

在潘石屹看来,楼市确已回暖。在此情况下,市场上抛售物业会否增多?老潘能不能压下价格?或许都存变数。

问及是否担心楼市向好,抄底时难以压价?潘石屹笑着回答“这个不用你操心”。

地产中国网今日(7月22日)独家获得消息,SOHO中国现已经开始进入东海广场查账,整个交易将于三周内完成。

2009下半年,或许是潘石屹真正花钱的时候了。

2009地产中国“最”企业(上)

最摆阔的企业:中国建筑

最摆阔原因之一:首发融资额居沪深两市历史上第四名

中国建筑是IPO重启后在上证所上市的最重量级大盘股,按照发行价4.18元/股计算,网上网下合计冻结资金1.85万亿元,融资规模达到501.6亿元。

中国建筑60亿股A股7月29日登陆,总股本300亿股,其首发融资额居沪深两市历史上第四名。

在股指连续走高大盘站上3400点上后,中国建筑上市后走势格外引人关注。

最摆阔原因之二:中国最大建筑房地产综合企业集团

中国建筑是中国最大建筑房地产综合企业集团,中国最大房屋建筑承包商。主要业务包括房建工程、基础设施建设与投资、房地产开发与投资和设计勘察。

中国建筑的房地产开发收入只占总收入的近10%,但利润占比超过公司总利润的40%。其拥有的巨量土地储备足够5年左右开发消化,这将保证其未来几年具有持续成长的能力。中国建筑的上市将推动新一轮地产、建筑以及建材等中游制造业股的热潮。

最摆阔原因之三:制定跨入“世界五百强前一百五十强”战略目标

中国建筑董事长孙文杰近日表示,中国建筑上市之后,借力于资本市场,公司将立即制定跨入“世界五百强前一百五十强”,以及上市公司市值、营业收入、利润跨入“国际建筑地产综合企业集团领先地位”的新战略目标。

中国建筑最被市场看好的是其庞大的房地产业务,而且已经被市场看作是一只地产股。中国建筑拥有两大核心资源:一是储备的廉价土地,二是建筑业的利润增长。因此7月28日A股市场地产板块突然发飙,为中国建筑7月29日的登场 “造势”。

2009地产中国“最”企业(上)

最化险为夷的开发商:中新地产

2009年上半年,对于大部分开发商而言,都可以用“化险为夷”来形容。为何独将“中新地产”冠之以“最”呢?这是因为中新地产(0563.HK)在2008年底至今年上半年所遇到的“险情”似乎更多一些。自2008年下半年以来,中新地产的评级下降和资金等等问题就被屡屡报道,企业也因此经历了“N重门”的折磨和考验。

一、降级门。2008年年底,中新地产被标普、穆迪等多家权威评级机构下调企业评级,列入负面观察名单。在2月初的违约门曝光后,标普将中新地产的信用评级降至CCC+甚至是D级,穆迪则由Caa1降至Ca,中新被打入“垃圾股”的行列。

二、违约门。2月初,国内某财经媒体报道称,“内地在港上市公司中新地产集团(控股)有限公司本应于1月23日为其一笔4亿美元的债务支付1.5亿人民币的票息,但是到期并未支付”。此事一经报道,引起业界哗然,并成为半年多来业界关注的焦点。

三、破产门。在1.5亿元票息未能到期支付事件被曝光后,业界人士开始怀疑中新地产的资金链已经断裂,中新地产濒临破产的传闻开始沸沸扬扬。

四、偿债门。2009年3月,市场有传言称饱受资金困扰的中新地产或将出售位于北京通州项目及天津的项目地皮以回笼资金,以赎回即将到期的可转换债券。据悉,2009年6月,中新地产一笔13.4亿元可换股债券即将到期,而年初中新地产已经传出未能支付债券利息的不利消息,市场普遍对其偿债能力表示怀疑。

五、卖地门。继北京和天津项目地皮被传出售套现后,业内又盛传中新地产或将出售旗下多个城市公司地块,以求回笼资金来赎回即将到期的可转换债券。记者从消息人士处了解到,中新地产欲转让的地块位于北京、天津等5个城市,转让金额共计约173.5亿元。但是这一消息并未被中新地产证实。

六、解散门。受累于资金窘迫和该项目的复杂背景,4月21日,中新地产解散“自由小镇”项目公司,该项目暂时搁置。

七、降价门。5月,成都某财经媒体报道,中新地产为回笼资金,自2008年10月以来的半年内,中新地产旗下在售的三大项目——上海九久青年城、北京西钓鱼台和中新青年都会(青年汇)(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)以及成都中新公园一期都大幅降价清仓。

八、调查门。中新地产2008年报直至2009年年中才公布,而一般情况下,年报最晚应该在4月份公布。这或许与香港证监部门调查中新地产高管不无关联。

但是令人惊讶的是,中新地产经受住了N道门的考验,虽曲折,险情却也一一化解。5月13日,中新地产6.3折回购可换股债券的决议上午获得债权人通过,避免了因违约被清算的命运。此外,中新地产采取了积极的财务策略——降价售楼回笼资金、割肉出售多个项目或项目股权套现,充裕了现金,及时偿还了债务,才使得一切流言止于流言。



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