上海写字楼租售中心
 
免费咨询:400-601-8997
| 设为首页 | 加入收藏
首页 | 精品楼盘 | 写字楼出租 | 写字楼出售 | 创意园 | 商务中心 | 住宅 | 新闻动态 | 成交案例 | 业主放盘 | 诚聘精英
 楼市热点 | 写字楼资讯 | 财经热点 | 小 贴 士 | 娱乐新闻 | 成交案例 | 法律法规 | 文本下载 | 行业新闻 | 
 首页楼市热点 》 楼市火爆 住宅开工量缘何逆市减少

楼市火爆 住宅开工量缘何逆市减少


www.nsfang.com  来源:搜房网综合整理 时间:2009-07-31 09:15:13

[提要]一边是售楼部人满为患,一边是新开工的工地寥寥可数,这样的巨大反差可以说是今年上半年楼市的一大特征。市场那么好,为什么开发商不加大新开工量?背后的真实原因是什么?《每日经济新闻》对此展开了调查。

一边是售楼部人满为患,一边是新开工的工地寥寥可数,这样的巨大反差可以说是今年上半年楼市的一大特征。市场那么好,为什么开发商不加大新开工量?背后的真实原因是什么?《每日经济新闻》对此展开了调查。

国家统计局近日发布的全国房地产市场运行情况显示,1~6月份房屋新开工面积4.79亿平方米,同比下降10.4%。同期,全国商品房销售面积3.41亿平方米,同比增长31.7%。

房屋新开工量为何逆市下降?

原因1

开发商投资额减少

新开工量的减少,与房地产商的资金没有太大关系。

国家统计局调查数据显示,房地产开发企业本年资金来源2.37万亿元,同比增长23.6%;而房地产企业开发投资完成额达到1.45万亿元,较去年同期增长8.9%;其中住宅开发投资完成额达到1.01万亿元,较去年同期增长了7.3%。

不过,一些地区确实出现了开发投入减少的情况。1~6月份,上海住宅开发投资完成额为359.21亿元,同比下降11.8%;北京住宅开发投资完成额为331.46亿元,同比下降15.4%;广东只完成820.94亿元,同比下跌了14.3%。

与投资额下降同步,上述省市的新开工面积也出现一定幅度的下降。上海市统计局公布的数据显示,今年上半年上海商品住宅开工量只有1099.14万平方米,较去年同期下降8.2%;北京市统计局的统计数据也显示,今年上半年北京商品住宅开工量只有465.7万平方米,较去年同期下跌46%;广东商品房新开工面积同比下滑45.18%。

虽然没有证据说明,住宅新开工量减少是因为投资减少导致的,但可以看出的是,楼市的复苏并没有带动开发商的投资增加。

卫明不动产智库负责人蔡为民认为,开发商担心未来楼市若再度步入熊市,现在加大开工量,可能会作茧自缚。

五合国际智库总经理邹毅说,一个项目从开始施工到销售长达一两年,开发商有这方面的担忧属于正常。不过,大部分开发商不会因此而减少开工量,尤其是那些大型地产公司,应该不会因噎废食,停止开发。

原因2

大量地王“晒地”

业内人士把地产商减少开工量,归因于2007年的大量地王“晒地皮”。

根据中央电视台近期报道,广州27幅2007年出让的地王中有24幅目前仍在“晒太阳”。香港上市公司奥园地产前副总裁张维伦对此的解释是:如果进行开发销售的话,会直接导致企业的亏损。

据了解,在上海乃至全国,2007年产生了为数不少的地王,且很多地王的成交价格至今仍接近周边在售住宅的价格。如当年被仁恒纳入怀中的新江湾D3地块,每平方米楼板价高达2万元,而周边合生新江湾国际公寓目前的售价也不过22000元/平方米。目前,仁恒的新江湾D3地块仍未开工。

事实上,2007年的上海住宅地王中,除了龙湖是拿地当年就开工建设外,其他都是一拖再拖。业内人士表示,不开发的地皮只能继续“晒太阳”,直到周围的房价涨得够高、开发商有利可图时,上述地块才会开始开发。

原因3

开发商“捂地”赚钱

其实,“晒太阳”不只有“地王”。在地产行业素来有买地“一年亏,二年平,三年赚”之说,一些开发商为了让土地自然升值,也会“捂地”,为的就是待价而沽,以获取高额利润。

国土资源部近日公布的一项调查报告显示,在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中,大多数项目地价占房价的比例在15%~30%之间,在30%以下的约占78%。沪上房地产知名人士陈立民就上述报告表示,报告所提及的土地价格是2006年时的地价,而房价却是现在的房价。

地价大幅上涨给房地产企业带来的高额利润,可从中略见一二。只要买下地,放上个三五年,也能获取高额的投资利润。

事实上,上海的很多港资房地产企业便是房地产“捂地”派的代表。他们凭借着雄厚的资金实力,往往“捂地”三四年甚至更久。他们通常是待周边其他房地产企业全都开发完成、区域的成熟度大大提高后,才会介入项目的开发,并由此获取高额利润。

不过,邹毅认为,有实力“捂地”的仅仅只是少数公司,大部分房地产企业需要现金滚动,“捂地”并不是普遍现象。

另外,业内人士普遍认为,近年来住宅用地成交量大量减少也是一大原因。国家统计局的调查数据显示,今年1~6月,全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36亿平方米,同比下降26.5%。2008年1至6月,房地产开发土地购置面积为1.86亿平方米。

趋势

开工量将小幅增加

尽管房屋新开工面积速度跟不上销售速度,但新开工面积在逐渐增加却是事实。

国家统计局的数据显示,6月份新开工面积单月同比增速自2008年7月起转为负数后一年来首次转正,同比上升11.4%,仅仅一个月时间就增加了1亿多平方米的新开工量。

邹毅也介绍说,自6月份后,找各类咨询机构、设计机构规划前期,为开工作准备的房地产公司明显增多。

包括万科、富力、保利等房地产公司都公开承诺,要增加开工量。按照2008年报中披露的计划,万科原计划2009年新开工面积403万平方米,但今年上半年万科的销售面积已达到348.8万平方米。

万科董秘谭华杰日前在接受媒体采访时就表示,将上调今年的新开工面积,至少超过去年水平。然而,去年万科的开工面积仅仅只有523万平方米。

领头羊万科尚且如此,其他地产公司更是保守。一些房地产公司表示,今年的开工量会较原计划增加10%左右。根据邹毅的分析,整个行业的新开工面积应该会较原来增加10%~15%。上述新开工面积的增幅,与上半年的销售增幅相比,显然要保守得多。

对策

政府力促开工量上升

“政府打击虚假交易、囤盘捂盘,目的不仅仅是增加销售,更主要的是促进开工量。”一位房地产业内人士如此分析上海市政府近期出台的政策。

此前,有媒体报道称,为了加快土地出让后的开工进度,未来上海还可能提高“熟地”的交地标准,未来土地交付给拿地开发商时须已经通过规划、环境等审批手续,具备开工条件,开发商可以在拿地最短时间内立即开工,从而缩短楼盘上市时间。

上海市统计局总经济师蔡旭初在7月22日的新闻发布会上也介绍,上海将加大住宅用地供应量,加快推进在建工程建设,扩大住宅在建面积,满足市场需求;依法加强对房地产市场的监管,促进和规范房地产销售,加快商品房上市节奏。

杨红旭认为,政府加大住宅用地供应量和主导大型国有企业开发大型居住区,对于增加供应量非常有效。在他看来,国企比民企更响应政府号召,对提高新开工面积更有帮助。

相关调查

三成网友认为“捂地”致开工量下滑

上半年开工面积大量减少,原因何在?《每日经济新闻》房产周刊和搜房网就此展开联合调查,发现有30.77%的网友认为“捂地”是导致开发量大幅度减少的原因。

根据调查,27.69%的网友认为,上半年开工量减少是去年市场行情不佳的惯性表现;15.38%的受访者认为,开发商资金不足是导致开工量减

少的“罪魁祸首”;仅有13.85%的网友认为,开工量减少是开发商拿地成本过高,需要等房屋自然增值,所以延缓开发;另有12%左右的网友则表示,目前开发商仍然不看好后市。

在大部分网友看来,开发商拖延开工时间是一种常态。根据调查,53.49%的网友认为,2007年、2008年拍出的地块仅有部分项目开工,多数地块仍然在“晒太阳”。仅有2.33%的受访者相信,所有的项目目前都已开工。

几乎所有的网友都认为,目前开发商的开工速度极为缓慢。48.84%的网民说,开发商虽然开工了一部分,但施工进度极为缓慢,明年估计都难上市。只有不足15%的受访者相信,开发商正在加班加点大规模施工,争取早日上市。

1-6月房地产市场运行情况

◆房产企业开发投资额

总计:14505亿元,同比增长9.9%商品住宅:10189亿元,同比增长7.3%

◆房屋施工面积统计

总计:23.97亿平方米,同比增长12.7%新开工面积:4.79亿平方米,同比下降10.4%竣工面积:2.07亿平方米,同比增长22.3%

楼市火爆房贷井喷 专家提醒防范中国式危机

房地产的泡沫似乎越吹越大,房价的高速上涨正在日渐吞噬上半年来之不易的经济复苏成果。

根据统计局的资料显示,今年上半年全国商品房销售额15800亿元,同比增长高达53%。有14家商业银行 个人住房按揭贷款同比增长。其中,招商银行 、恒丰银行 、深圳发展银行 同比增幅均超过400%,四大国有银行同比增幅均超过100%。

各地火爆的楼市背后少不了二套房贷的“推波助澜”,6月底,银监会 就收紧二套房贷向各大商业银行下发通知。记者在随后的采访过程中发现,接受采访的各家银行均表示对于二套房贷款应加强监管,防范银行风险势在必行。

各地房贷出现“井喷”

年初以来,中国多个城市的房价持续走高,房地产开发土地交易大幅升温,北京上海等地的部分楼盘价格创出新高,成交量同步放大,还出现了一人名下以“优惠”利率贷款买多套房、一些银行以“超低”首付向购房者提供按揭等现象。

同期,中国的月度新增贷款屡屡创出天量,上半年信贷 总额超过7万亿元人民币,房贷占比不断提高。

央行 营管部公布的最新数据显示,截至6月末,北京新增贷款达4430.1亿元。上半年,北京房地产开发贷款新增899.1亿元,占全部新增贷款的20.3%。

而上海上半年存贷款增量均超过去年全年。上半年上海市中外资银行购房贷款余额4069.6亿元,比年初增加293.3亿元,同比多增217.9亿元。其中,个人住房贷款余额3368.2亿元,比年初增加260.6亿元,同比多增180.1亿元。3月份以来,个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而大增,其中,个人住房贷款猛增,尤其是6月份呈现“井喷”状况。随着ipo 重启,6月份储蓄存款重现分流迹象。

对于各地房贷“井喷”的现象,已经引起监管部门的注意。先是中国银监会6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,银监会主席刘明康也在日前召开的2009年第三次经济金融形势通报会上强调,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率,对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。

浦发银行 董秘沈思表示,公司一直以来严格执行二套房贷的相关政策,深发展董秘徐进则表示,银行应严格执行监管部门对于二套房房贷的限制,这样才能够避免银行风险的产生。



上一篇: 价格频变 不能承受的“价格之重” 下一篇: 二季度京城住宅成交创三年新高





 相关动态
·影响虹桥总部1号租金的因素 2014-12-22
·37城放松限购后调查:银行按兵不动 房企洗牌加速 2014-08-25
·如何选择办公室风水好的办公楼 2014-06-02
·“土豪”苹果再出手 总部附近租7栋办公楼 2014-05-23
·楼市处在十字路口亟待政策引路(图) 2014-05-23
·房地产市场调整 家电市场消费增速变缓 2014-05-23
·多市房价出现下跌 高盛:大陆房地产市场将陷低迷 2014-05-23
·莱茵虹景中心甲级写字楼火热预租中 2014-05-22
·专家:房地产利率大幅上升 销售和投资还将放缓 2014-05-22
·房地产企业大规模增长的时代即将过去 2014-05-22
 
 联系方式
联 系 人: 李小姐
联系电话: 400-601-8997
电子邮件: nsfang@126.com
 快速查询
浦东新区 杨浦区 虹口区
黄浦区 闸北区 静安区
卢湾区 徐汇区 长宁区
闵行区 普陀区 宝山区
青浦区 南汇区 松江区
奉贤区 嘉定区 金山区
面积范围: - 平米
租金范围: - 元/平米
关 键 字:
 
 计算工具
单  价:
管理费:
面 积:
汇率(参考值):6.90 (采用国家浮动汇率)
计算结果: 元/月
 精品楼盘推荐
·Fancy Carp 558 12元/平米/天
·中房长治大楼 2元/平米/天
·1876老站创意园 2.5元/平米/天
·浦汇国际金融广场 7元/平米/天
·露香园·淮海金街 10元/平米/天
·雪野788 4.5元/平米/天
·虹口soho 6元/平米/天
·国展中心 4元/平米/天
·长宁来福士广场 8元/平米/天
·soho临空 4元/平米/天


  设为首页 | 关于我们 | 联系方式 | 免责声明 | 友情链接  | 上海办公楼 | 上海写字楼 | 浦东写字楼 | 南京西路写字楼 | 行业新闻 | 网站地图   
咨询热线: 400-601-8997  Email: nsfang@126.com 【 上海写字楼租售中心 】
Copyright@ 2021 Nsfang.Com All rights Reserved 沪ICP备07025343号