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房价这么高是谁造成? 解密成都楼市房价成本


www.nsfang.com  来源:成都晚报 时间:2009-07-30 10:23:43

前两天的《楼市研究院》重点关注了当前"通胀"预期下买房的几个关键问题,更多的是从购房者的角度出发,在当前形势下买房时应如何考虑以及如何规避风险实惠的买房。但买房置业从来都不只是购房者一方的事情,从看房选房到签合同下单,整个过程是购房者和开发商的互动行为,因此开发商的任何一个行为都会引起购房者的犹豫和思考。而房价从来都是购房者最关心的问题,其往往是决定购房者下单与否的关键因素。

  前几年大家只是感觉房价高,但并不知道高在哪里。随着近段时间开发商一些受人诟病的行为导致舆论的反感,由此各方开始探求开发商项目成本,决定高房价的各种因素地价、税费等随之暴露出来。那么,购房者在买房时要不要关注楼盘成本?应该如何看待开发商的成本问题?在买房时除了价格成本更应该关注那些成本?

  随着楼市的火爆,宏观方面的态度行为和开发商的一举一动都是各方关注的焦点。就像是一部情节紧凑的 "房价"的电视剧,继国土资源部上周公布了620个调查项目的"地价占房价比"详细数据后,央视《经济半小时》对郑州一家开发商提供房价成本清单做了详细报道,其中行政税费占了20%。一时间,房价再次成为众矢之的,舆论四起,纷纷探求是谁推高了房屋价格?

  国土部公布620个调查项目的详细数据,得出的结论是地价占房价平均比例为23.2%,从数据来看,地价并非拉高房价的主要因素。如今郑州的这家开发商给出的房价成本清单,则给出了另一个结论:开发商利润并非拉高房价的主要因素,名目繁多的税费是房价成本的重要因素。

  如果说国土部是站在政府立场上,而开发商是站在自身立场上,必然会令"房价成本之争"再度陷入无休止的纠缠之中。这样的争论,虽然不会马上就让房价降下来,但至少有助于购房者了解房价成本的真相。而在此种稍显混乱的语境下,购房者应该如何看待房屋价格成本?在自己买房置业的过程中应该如何考虑?

  1房屋价格有哪些成本

  一般说来,房地产的成本包括土地成本、建筑安装成本、利息、管理费、配套费、销售成本以及税费成本等,另外,房价的波动还和购房者的需求变化,房地产商的利润追求等因素关联。因此,房地产开发的成本不该是糊涂账,很多房地产企业都是上市公司,财务报表必须公开,政府出让土地的收入也属于信息公开内容,各种建筑原材料都有明码实价,各种成本都可以通过调查计算得出。

  但目前的市场房屋价格成本不是可以简单看懂的。购房者认为房地产是暴利行业,房价虚高得厉害,在于开发商从中攫取了超常的暴利;开发商一边否认房地产的暴利,一边将房价过高的原因归结为土地成本过高,如万通地产董事局主席冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)说,房地产开发商的平均资产收益率达不到5%,地产大鳄任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)则说过去几年房地产平均的行业利润率大概只有8%;而一些监管部门,对房价下跌的反应异常敏感,对房价上涨则熟视无睹。

  国土部公布620个调查项目的详细数据,得出的结论是地价占房价平均比例为23.2%,但工商联提出的这个数字却是占到四五成。对此,央视《新闻1+1》的特约观察员赵杰表示,这两个表面冲突的数据,它回答的是老百姓关心的一个问题,就是现在的房价这么高,究竟是谁造成的?

  赵称,如果按照传统的经济学分析,应该是从供给和需求的角度来分析,但是现在一个是国土部作为官方公布的数据,再一个工商联作为一个社会组织公布的数据来看,他们想回答这个问题。但是他们回答这个问题是两个不同的词语,一个是"地价",一个是"土地成本"。地价是一个交易价格,主要是指土地出让以后楼面的价格,而土地成本则是指包含地价收入以后,维护成本,还有包括政府的税、费这些情况,土地价格和土地成本不能划等号。

  而在上文中郑州开发商提到的各种税费包括人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、房管收费、评价收费、安全收费。据了解,全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌曾经做过一个调研,和15年前比,当地房地产业的税费增加了30%,不仅收费项目在增加,收费标准也在升高。王超斌认为,正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价。

  至少纷纷扰扰的房价成本目前为止还没有完全弄清楚,但不可避免的是随着舆论以及各方力量的深入,房价肯定会"让人看懂"。但在市场化的背景下由几个变量决定的价格体系里,价格成本也在事实上存在不确定性。因此如果是买房置业,在专家学者都没有弄清楚的情况下,购房者没有必要为此费脑筋。

  2应区别看待价格成本

  购房者没有必要像专家学者那样去探究每一个因素,但也不能在自己买房置业过程中不去看成本。赵杰也认为,房价高是供给和需求平衡的结果,因此片面看成本并不值得购房者作为买房置业的唯一参考,尤其是自住需求的购房者。正确的做法是,可以粗略估算一下成本,可以根据上一段列出的房价成本算算建设成本,除去成本因素,性价比高的房屋可作为买房置业时的首选。

  相反,购房者在买房置业时还要注意,房屋建造必然要发生一定的成本,过低的价格很多时候会导致房屋质量问题的发生,开发商不会学雷锋,在楼盘定价过低的情况下,追逐利润的天性会使得开发商削尖脑袋降低成本,包括偷工减料、以次充好等,最终导致房屋建筑品质下降。

  现实中存在某些楼盘资金链吃紧的情况,为了回笼部分资金,这些楼盘会零利润甚至低于成本投放部分房源以度过难关,但这只是企业的权宜之计,投放量不大,否则必定会建筑质量上做文章。对于消费者而言,不能一味追求较低房价的楼盘,因为风险也会加大。

  很多购房者都知道,开盘或清盘时购房,价格会较为便宜,会更接近成本价,从中得到的优惠少则几千元,多则几万元甚至更多。不少楼盘在价格上做文章,推出的特价房源位置、朝向、楼层往往不太理想,购房者对此应该有所了解,不能因为一时的冲动影响了日后正常的生活。对于同一个楼盘来说,总会有一些较为便宜的房子,比如顶层或首层,甚至是一些楼层数字听起来不吉利的房源,这类房源价格都较低。但有一个选择的前提是,该房子不会影响未来的居住质量,这就需要购房者仔细考察楼层情况,尽量避开紧邻商铺的楼层,而对于楼间距较小的楼盘,则不要选择低楼层的房源。

  很多时候,购房者如果要省钱买成本房,可以考虑购买板块内较为便宜的社区。同时,对于特价房源不可过分挑剔。只要不影响正常的居住生活,就可以考虑出手。比如,没有景观的房源,往往比有景观的房源便宜,如果对于景观不是太在意,就没有必要花冤枉钱买有景观的房子,毕竟是同一个小区,楼盘的景观业主是可以共享的。而如果是年轻人,对于没有电梯的高楼层就不用太计较。

  3衡量一下生活成本

  一提到买房,购房者想的无非是考虑价格、环境、户型等因素,然后根据自己的实力来选择付款方式、按揭成数、贷款年限等,这些作为购房的主要流程已被大家所重视。然而,生活成本往往成为购房者所忽视的问题。

  不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。不妨来细算一笔时间成本账:开车或乘公交车的上班族,若平均一天有两个小时花在交通工具上,一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的可观了。反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年,时间成本的价值就显得惊人了。

  正是看到了这个问题,一些聪明的买房者开始将"生活成本"列入自己的预算。所谓"生活成本",主要是指房屋所在地与业主平时的工作、生活圈之间所产生的各类成本。业主每天都要在生活区域之间发生经济核算关系。一般认为,半径为5公里的生活圈是基本生活成本的核算基础,低于或超过部分将相应减少或增加生活成本。要降低买房后的日常生活成本,保证生活质量,同时保证"时间成本"等不至于太大,对于即将购房的人而言,就是在收入目前不变或以后增加幅度不大的情况下,选择日常工作、生活在5公里为半径的生活圈内,这样才能最大限度地节约"生活成本"。

  因此,"5公里生活圈"是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数,支出的成本越小,表明所购房屋的性能价格比越高。这样一来,买房后额外付出的钱也会越少。

  4比较选择财务成本

  买房过程中的成本有很多,选择时机和方式的不同都会带来"机会成本"的损失。而在整个过程中,"财务问题"是重中之重,在选择方式上要尽量规避无谓的财务成本。

  时间成本要考虑。在利率相同的情况下,不同贷款方式出现利息差异的根本原因就是时间成本。还钱快自然利息少,还钱慢自然利息多。由于中国人的传统习惯,时间成本往往被忽视了。比较明显的是很多人手里有了富余资金之后会选择提前还款,但是还款之后却不缩短贷款年限,事实上只有相应缩短贷款年限才能达到节省利息支出的目的,因为贷款时间越长,利息越高。不过这些还要看贷款人的具体情况,因为现在的银行利率比较低,有的贷款人会选择用银行的钱去赚钱。主要看贷款人的情况来定。

  资金成本要精打细算。前一段时间贷款政策变化频繁,不少贷款人选择了变更贷款产品、转换贷款银行的服务。不少购房者都忽视了资金成本的问题。手续费、违约金、滞纳金等费用都属于贷款产品的资金成本,过高的资金成本支出很可能让减少的月供变得并不划算。有个朋友因为以前的银行没有给打7折利率,想办理转按揭务,转到其他银行。不过光担保费就花了7000多元,加上其他证件的办理费,共花了9000元。可是他的尾款只还有15万,根据政策、利息、资金成本等因素综合考虑,其实他的转按揭并不划算。一味的追求利息节省很可能导致大量时间成本的损失和资金成本的增加,最终得不偿失。

  信用成本要重视。随着个人信用记录在经济生活中的影响越来越大,个人信用已经开始直接影响贷款人的利率和额度,甚至个人征信特别差的根本就做不了贷款了。"信用好的人贷款利率更低额度更高,信用不好的人贷款的成本则会增加很多。"信用成本是通过平时的信用记录累计而成的无形财富。在积累信用成本的过程中不少人存在这样一个误区,不贷款、不刷卡,信用就会好。信用记录一片空白不能给您的信用任何加分。至少拥有一张信用卡并经常使用,同时保证按期还款,间隔一段时间后再提出提高信用额度申请,是增加信用的最有效办法。



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