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昔日价格相同今天价差一万 京东西楼盘涨幅差异大


www.nsfang.com  来源:北京青年报  时间:2009-07-30 10:20:25

[提要]京城东、西楼盘二手房价格升幅差异大投资买房明确意图再出手

京城东、西楼盘二手房价格升幅差异大投资买房明确意图再出手———

  作为投资人,您更愿意选择东部的楼盘还是西部的楼盘?经《广厦时代》调查发现,东、西部楼盘的升值幅度有很大的差别,而对于投资东部还是西部的房产,各方都有不同的观点。

●东西部楼市交易

呈现不同特点

笔者致电西五环到六环之间的两个近期开盘的项目了解到,普通住宅的均价约在15000-16000元/平方米,40、50年产权的公寓均价大约为13000元/平方米,而且均被告知房源紧张,尤其是普通住宅剩余房源大都为140平方米以上的大户型,余量只剩2-3套,总价都在200万元以上。

而与之位置相当的东五环与六环之间即将开盘的某项目则以小户型为主,均价13000元左右,最大户型总价大约60万出头,虽然为商业产权,但低总价、面积小的优势显然使得购买压力大大减小。“这也是东西部项目呈现出的一种特点,东西部放量不同,西部放量小,房源紧张,自然价格走高;东部放量比较大,供应相对比西部充足。供需决定价格,供应量小价格高,供应量大价格低,所以由此推断东部房产的升值也应该是相对比较慢的。”一位业内人士这样认为。

北京城市规划设计院工程师赵文凯举了一个这样的例子,来说明东西部楼盘升值幅度的差异。东部的后现代城和西部的中海馥园,同样是在2002-2003年间开盘,开盘价都在6000-7000元/平方米,但如今的二手房价格却大有差异。后现代城虽然在广渠路15号地拍出高价后,二手房价一路狂涨至16000元/平方米左右,但是与中海馥园目前25000元/平方米的价格还有着不小的距离。

从中原地产东西两家门店提供的数据来看,同一时期开盘的东西楼盘,升值幅度确实差异很大,西部的升值明显高过东部。对此,北京大学房地产研究所所长陈国强表示,从西部的居住氛围以及宜居的因素来看,长期以来并没有得到认可。相对西部,东部有着浓厚的商业氛围以及很确定的发展走势,西部因此也备受忽视。而随着人们观点的改变,以及西部住宅密度低、景观、配套设施、居住环境等方面优势的凸显,足以能够支撑楼盘的升值。西部的价值体现得越来越明显,自然也要在房价上有所表现,因此带动了西部项目房价的升值。

不仅如此,东西部二手房的成交也呈现出不同的特点,中原地产万柳分行负责人何志磊介绍,目前西部的二手房市场呈现两个特点,教育投资和为了寻找更好的居住环境而进行的改善型投资,纯粹的投资型客户是很少的。而在东部,除了刚性需求外,近期也呈现出了与以往稍有不同的特点,即改善型投资开始增多,“弃旧买新,弃小买大”,中原地产后现代城分行负责人王克说。但从中仍然可以看出,东部的交易虽然更具活力,但呈现出明显的过渡期的特点,而西部的消费更加成熟。

●明确投资意图再出手

一位来自台湾的投资客明确表示,自己在投资过程中考虑更多的是轨道交通对于楼盘升值潜力的影响,“北京的交通在几年之后必然会达到饱和,开车出行可能会有很多不便,但是居住在地铁周边出行就会非常方便,只要是政府规划开始施工修建地铁的周边,就是投资房产的好位置。”

据业内人士分析,随着土地供应量越来越紧张,一块土地的机会价值可能会远远高于其实际的价值,区位和周边环境的影响就可能会相对减小,所以在一些相对来说比较一般的区域内,很可能会出现比较高端的项目,而且这种高端项目不限于内城,也可能出现在城乡接合部甚至更远的地方。当土地供应出现不平衡时,很可能会打破过去价值的曲线,即中心最高到边缘逐渐降低。这个格局一旦被打破,城市边缘和中心的差价就会越来越小。

按照北京土地规划与发展速度来看,空间的供应是跟不上发展需求的。所以在这种情况下,城市外围升值的潜力比较大,而城市中心的升值幅度就不会太大了。而对于单纯地投资东部或者西部,很难断定哪个选择会更优,如果一个区域内的房产在短期内的升值幅度很大,那也很可能意味着在将来,它的升值空间会逐渐减小。北京大学房地产研究所所长陈国强建议,关键是明确投资用途,对于所投资房产面积的大小、资金预算以及周边配套应该是进行投资的必要前提。



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