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北京CBD东扩:住宅喜写字楼忧


www.nsfang.com  来源:21世纪经济报道 时间:2009-07-30 10:14:52

近日,北京CBD宣布向来自世界各地的7家设计机构征集东扩区规划方案。今年5月25日,北京市政府已经批准CBD东扩方案,CBD核心区将东扩约3平方公里,延伸至东四环,计划在6至8年完成。

在此消息拉动下,作为区域发展敏感神经的楼市又将何去何从?

CBD“再造”

CBD东扩是否能成为当下北京楼市的一个重要市场支撑?答案似乎是肯定的。

随着区域内高端产业经济的快速发展,北京CBD一直面临住宅用地不足的矛盾。东扩消息无疑让目前在售的高端项目成为最大获益者。

据了解,北京CBD今后计划投资150亿元进行东扩,政府投资包括基础设施建设以及楼宇经济的服务,可拉动社会投资近千亿元,同时吸引10万人就业,其规模相当于再造一个CBD。这必然会引发住宅消费的巨大需求。

远洋地产市场总监肖劲认为,CBD东扩的影响首先要看刚性需求,CBD的从业人员的住房需求会最先显现出来,也是最有发展潜力的,开发商想在CBD东部做出成绩,目标应该瞄准刚性需求。

据介绍,目前,东部新兴区域的置业者多为在东部区域工作的上班族,而这些区域在CBD东扩大背景下,将成为未来的东部中心生活区。远洋一方、北京新天地近期推出的房源短期内就售罄,除了市场整体回暖,与东部接连出现利好的政策消息不无关系。

“公园1872”项目有关负责人也表示,CBD东扩势必让朝阳板块、朝青板块成为商务人士的首选居住区域,“CBD东扩”规划落实,会令购房者东部置业行动加速。

据了解,大望路板块、四惠板块、百子湾板块、红领巾桥板块的楼盘也都不同程度走俏。

北京中原三级市场部研究部认为,CBD区域一直是二手房成交的活跃区域,CBD东扩对二手房成交量和成交价格都将起到一定的支撑作用,并且这种促进作用将随着区域建设的深化而逐步显现。21世纪不动产、我爱我家等机构反映,目前东部地区二手房业主惜售和提价的现象越来越多,一定程度上也反映了利好消息刺激了业主对房价走高的预期。他们认为,受益于CBD东扩,东四环房屋租金预计会在目前的价格基础上上涨10%左右。

CBD东扩,区域住宅市场也将掀起新一轮的交易高潮。

写字楼的困惑

北京CBD东扩的第一步主要集中于产业投资,将极大地推动包括写字楼在内的商业和投资类物业发展。但目前北京CBD写字楼空置率达30%的现状,则令从业者很难对此消息乐观起来。

据CBD管委会常务副主任刘春成表示,CBD东扩区与现有核心区将是共赢的关系,在建筑的整体要求上,多数标志性建筑高度将在100米到300米之间。而根据北京市的规划,现有CBD的总体规划量为1050万平方米,其中,50%为写字楼和酒店。

最新的数据显示,CBD甲级写字楼市场形势不容乐观。

自第一太平戴维斯2009年第二季度房产市场的数据,今年第二季度,北京甲级写字楼市场共迎来31万平方米供给,2009年上半年的新增供应已超过2008年全年,可租赁面积总存量达到818万平方米,其中仅CBD区域第二季度的供应量就达约22万平方米。

DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事王晨介绍,目前,北京CBD区域写字楼供应总存量已达198万平方米左右。

随之而来的便是居高不下的高空置率和持续下跌的租金水平。

第一太平戴维斯的数据显示,今年第二季度,CBD区域的空置率已攀升至29.6%。世邦魏理仕的数据则更高,空置率达到35%,租金同比则下降13.3%,以203.5元每月每平米的租金,首次低于金融街商圈212.2元每月每平方米的平均租金水平。

高力国际的报告也作出这样预测,预计在2009年和2010年初,受不断攀升的空置率影响,北京写字楼市场(特别是CBD和燕莎区域)的租金水平很难有提升空间。

不过,有业内人士指出,CBD东扩效应还需要一定的时间才能显现。新的投资是分散在未来的10年中,且总额不大。CBD东扩并非投资打造一个新商务区,而是将现有的区域划归到CBD当中。从CBD新增的区域来看,也是北京目前区域成熟度最高的区域,可供发展和改善的空间有限。



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