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地王频出可能引发调整 明年楼市或重新回调


www.nsfang.com  来源:东方网  时间:2009-07-30 10:12:17

金地30.48亿元,拿下赵巷10号地块,不但刷新了今年来上海地价纪录,也成为上海土地招拍挂以来住宅土地的历史第二高价。

这幅上海今年来土地面积最大的居住用地,占地面积23.7万平方米,容积率1.0,起拍价格为9.46亿元,楼板价4500元/平方米,最终成交的楼板价为14495元/平方米。超出底价达222%!其幅度远远超出此前方兴地产拿下的北京广渠路15号地王。

打破土地市场三项纪录

金地的报价使上海四年来第一次出现超过30亿元的纯住宅土地,根据易居研究院提供的分析报告显示,赵巷10号地块的成交打破了今年上海多项土地市场的纪录:其一,30.48亿元是今年总价最高的一块经营性用地;其二,30.48亿元的成交价与9.5亿的底价相比,溢价率达222.2%,刷新今年溢价率纪录;其三,该地所吸引的大牌开发企业也创下今年纪录,共吸引了87家开发企业领取标书,11家企业进入最终的竞买申请,且11家企业全为实力强劲的大牌企业,包括金地集团、招商地产、保利集团、华润置地、嘉华集团、万科地产、龙湖地产等。

除赵巷10号地块外,第45号土地公告出让的4幅地块中,闵行颛桥1幅商业用地底价摘牌,其余3幅以住宅开发为主的地块,全部大幅度超底价成交,成交价至少翻番,溢价幅度100%—220%,几乎每一幅都是创下区域地价新高。

华润合生等项目地价曝光

据来自某网的消息,国土部近日将全国620个调查项目的数据悉数发布,其中上海的6个项目榜上有名。上海上榜的6个项目中,地价最高占房价的比例为31.95%,最低为15.15%。据公布的数据计算,上海6个项目平均地价与房价的比例约为24%。此次调查的上海6个项目中,地价占房价比例最低为奉贤的工业项目,地房价比15.15%,最高为景港名人苑31.95%。本次公开的项目中位于杨浦新江湾城内的华润橡树湾,和杨浦内环的合生高尔夫也包括在内。其中橡树湾地价房价比最低的项目,每平米地价只有6677元,但是项目开盘价却达到了每平米23139元,地价占房价比为28.86%。合生高尔夫的每平米地价只有5682元,地价只占29.85%.

国土部发布的620个调查项目中,北京的21个项目中,地价最高占房价的比例为51.36%,最低为14.33%。据公布的数据计算,北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。

昔日地王如今已解套

记得在2007年房地产市场最火的时候,各大重点企业未能防范未来可能出现的风险,疯狂高价拿地,各地地王接连出现。2008年市场情形急转直下,这些地王项目或多或少地成为企业的负担。企业或选择卖地套现,寻找其他企业合作开发等方式处理地王项目,或暂缓地王项目的运作。而2009年上半年随着房地产市场逐渐回暖,企业开始对囤积的部分地王项目进行开发。

在2009年上半年回暖,企业抓紧市场回暖这一契机,加紧开工,消化地王项目。在易居监测到的20个地王项目中,近一半的项目现已开工。已开工的地王项目中万科占了75%,可以看出万科2007年所获地王大部分已经解套。如万科在南京的金色城品项目,楼板价为3686元/平方米,周边均价为7000-8500元/平方米。开工的地王项目主要分布在北京、广州、深圳、南京、福州等城市,这些城市上半年市场率先回暖也是促进地王项目开发一大因素。

有些地王项目未开工

还有部分地王项目,虽然目前尚未开工,但是极有可能短期内进入开工阶段。对比这些项目的楼板价和其周边竞品目前销售均价,可以发现项目如若开发,能够实现一定的利润。同时目前市场上行,正是企业消化地王项目的大好时机。未来可能开工的项目集中在广州。广州由于2008年市场走势不明,影响整体市场成交。而2009年上半年,广州重新成为交易的热点。企业纷纷预计未来广州市场行情将持续火热,因此抓住这一波上涨行情,调整战略,及时开工。希冀能够在未来一段时期内,消化这些高溢价项目。如:保利地产,近期又以总价..5亿元,折合楼板价5534元/平方米,拿下金沙洲一幅土地储备,与2007年拿下的地王项目连成一片。此番保利拿下新地块,一是可以形成规模开发的效应,另一则是能“拉平”昔日地王的楼面地价,摊平成本,可谓一举两得。

也有部分地王项目由于楼板价过高,现阶段还是不适宜开发。企业在2007年盲目拿地的行为,使这些项目的楼板价与周边销售均价相接近,直接导致企业利润空间减少,甚至毫无利润可言。如:远洋地产2007年在杭州拿的杭一棉地块,其楼板价已经超过周边在售项目目前的均价。如金地武汉京汉大道项目。这些项目目前开发无利润空间,因此企业不约而同地选择“捂地”,希望当地房产市场能够持续向好,拉高楼价,使企业的利润空间加大。

地王频出再推地价上涨

本年度万科、保利、中海、绿城、富力等全国性上市企业销售收入猛增,公司现金流状况得到改善,纷纷开始在全国范围内拿地扩张。土地因素作为房价成本中重要的一环,历来与房价互为因果,那么现在地王频现,是否如预言中的推高资产价格的超越基本面,会为将来泡沫破灭埋下伏笔?随着近期全国多个城市土地拍卖频现“地王”,楼市“泡沫论”再次被引发,而对于房地产市场的调控也再度引起人们的深思。

国家发改委、国家统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的最新监测显示,新建住房销售价格5月环比上涨了0.6%,涨幅较前两个月再度扩大。而在地王诞生后的广州、北京等地,房价上涨已经如火如荼。日前相关部门已经明确表态:全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下,严防土地资本杠杆运作频造市场“泡沫”。

明年楼市或重新回调

楼盘疯卖、地价疯涨、地王频现。今天的楼市不免让人回想起2007年。

2007年7月,保利一天之内在上海拿下外环以外三幅地块,其成交价都是起始价的3至4倍,楼板价已与周边房价持平;当年8月,上海南京东路163地块以66930元/平方米的楼板价使得该地块成为内地单价地王;当年11月,仁恒地产以2万元/平方米的楼面价拿下新江湾城一幅土地,高过周边现房价格,这一区域最高纪录保持至今。数月之后,楼市陷入低谷。

不少有识之士担心,在目前实体经济尚未全面回暖,楼市热度脱离宏观经济发展的情况下,如果今年下半年大城市的楼市继续保持二季度的狂热,明年楼市重新调整的可能性极大。



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